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九部委發文加快發展租賃市場 廣深等12城為首批試點

2017-07-20
来源:香港商报网综合

    

  據央視新聞客戶端20日報道,近日,住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口淨流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。

  《通知》指出,當前大中城市新市民多,住房租賃需求旺盛。與此同時,特別是在一些人口淨流入的大中城市,存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規范、政策支持體系不完善等問題,租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有得到充分發揮。

  為此,此次《通知》明確要求,人口淨流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,以充分發揮國有企業在穩定租金和租期,積極盤活存量房屋用於租賃,增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

  目前,住房城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

  下面,我們就來具體看看政策有哪些亮點:

  明確各地要搭建住房租賃交易平台

  為解決住房租賃市場中存在的虛假房源、信息不透明等問題,讓群眾安心租房,《通知》要求人口淨流入的大中城市,要搭建政府住房租賃交易服務平台,通過平台提供便捷的租賃信息發布服務,保障租賃雙方合法權益。住建部房地產市場監管司交易租賃和產權管理處處長沈悅表示,搭建這個平台,最主要的目的是解決租賃市場信息不對稱和假房源的問題,同時希望借助這個平台,能夠進一步加強對於租賃市場的監管。

  涉及諸多細則旨在增加租房供應

  此次《通知》,在認真貫徹落實去年國務院辦公廳發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》中提出的一系列支持政策措施之外,還進一步對政策做出了細化的要求。

  土地政策方面,《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房,在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式,多渠道增加新建租賃住房供應。按照國土資源部、住房城鄉建設部的統一工作部署,超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

  金融政策方面,《通知》要求各地加大對住房租賃企業的金融支持力度,針對租賃企業回款慢等特點,鼓勵開發性金融等銀行業金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度,向住房租賃企業提供符合經營特點的長期貸款和金融解決方案等。

  運營政策方面,針對住房租賃企業長期以來經營當中存在的一系列問題,《通知》進一步落實“放管服”改革:針對住房租賃企業在新建或改建租賃住房項目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題,要求各地建立快速審批通道,探索實施並聯審批;明確住房租賃企業申請工商登記時,經營范圍統一規范為住房租賃經營;公安部門要比照酒店業管理方式,將住房租賃企業登記的非戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統。

  政策頻出讓“租房”在住有所居中也能成為常態

  住房租賃市場,是房地產市場的重要組成部分,是解決住房問題的重要渠道,解決好城鎮居民住房問題,需要房地產市場和租賃市場協同發展。為此,近年來,國家連續出台政策,多管齊下建立購租並舉的住房制度,就是要滿足多層次的住房需求。

  2015年年底,中央經濟工作會議明確提出,以建立購租並舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非戶籍人口。

  2016年,國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。

  2016年年底,中央經濟工作會議再次要求,加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展。

  為此,今年5月,住建部公布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,向社會公開征求意見,這個條例也成為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規。

  穗首推「租購同權」租賃時代悄然來臨

  【香港商報网訊】記者朱輝豪、李苑立實習生馮彩雲報道:廣州市政府近日印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》(下稱《方案》),明確提出16條鼓勵發展住房租賃的措施,涉及租房人子女可就近入學、增加租房的公積金提取、減免出租方稅收等多項優惠,保障租購同權。該方案一經披露即引發外界極大關注。受訪專家認為,「租購同權」符合中國政府要大力發展住房租賃市場的政策,顯明其推進「購租并舉」的決心,但該新政短期內對樓市的整體影響有限。

  多措保障租房者權益

  這份《方案》明確,符合條件的承租人子女享有就近入學的公共服務權益,確保租購同權。只要房屋租賃合同經登記備案的,由居住地所在區教育行政主管部門安排租房人的子女就近入學。租房者用公積金支付房租,由原來每月只能提取交付額的30%提高至40%。值得一提的是,為保護承租人的穩定居住權,該方案還規定租金不能隨便上漲,要保障承租人長期、穩定的居住權益,增強租房者在廣州的幸福居住感。

  另外,本次方案已提出,將成立廣州住房租賃發展投資有限公司(暫定名),負責統籌全市住房的投資、融資、建設和運營管理。同時扶持「村中城」的村集體、經濟聯社成立租賃經營公司,將符合條件的住房統一出租,實施專業化運行管理。

  對樓市整體影響有限

  不過,《方案》指出,「租購同權」需要滿足以下條件:具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女,其監護人在本市無自有產權住房等。

  對此,中國腦庫綜合開發研究院旅游研究與策劃中心主任宋丁在接受本報記者采訪時表示,「租購同權」符合中國政府要大力發展住房租賃市場的政策,也符合租售并舉的方向。同時,他認為,廣州的樓市新政存在著一個大的限制,即承租人必須是戶籍人口,以及其他一系列條件,這樣篩選下來適合的人群并不大,真正能夠享受這種政策待遇的可能數量有限。「新政看起來架勢挺大,但具體實施起來對樓市的影響有限,因為符合條件的畢竟是小人群。」宋丁說。

  中原地產華南區總裁李耀智也認為廣州新政的出台對樓市的影響有限,他表示,因為租房需求變大,短期內新政可能會使學區房租金上漲,但房價則未必會下跌。雖然政策表明租和買都可以享受這項權利,但房價的升降要看實際需求。此外,新政仍有諸多細節不明確,况且廣州優質學位資源本就稀缺,故實際操作只能局部實現。

  住房租賃時代或已來臨

  除了「租購同權」引發外界極大的討論外,《方案》還對發展住房租賃市場提供諸多便利政策業內人士指出,廣州的樓市新政最終指向的是發展住房租賃市場,顯明其推進「購租并舉」的決心。

  實際上,今年5月底,住建部發布了中國首個住房租賃和銷售法規的徵求意見稿,預示著「購租并舉」改革全面提速。而在廣州發布新政之前,北京、上海、深圳等一線城市已先后出台了加快租賃住房發展的相關政策,且政策的強度、執行的力度均超越以往。此外,住建部近期已同意南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶市開展住房租賃試點工作。

  同策諮詢研究部總監張宏偉指出,隨著房價的上漲,再加上熱點城市限購越來越嚴格,具備購房能力的人慢慢減少,購房年齡將會延遲,這會導致越來越多的人需要在租賃市場停留更長時間。

  租售并舉是長效機制之一

  無獨有偶,萬科董事會主席郁亮接受新華社專訪時表示,租售并舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一,從現實看北上廣深等城市,住房租賃市場需求很大,但現在主要是業主個人放租,服務商太少。鏈家研究院認為,未來5-10年,中國租賃市場將進入快速發展階段,2020年的市場體量約為1.6萬億元,2025年將達到2.9萬億元,2030年有望超過4萬億元。

  分析人士指出,讓房地產市場徹底回歸理性,需要一個長效的系統性的解決機制,僅僅靠「租購同權」肯定是不夠的,還需要教育資源的豐富化與均衡化,需要供求關系的結構性改善,需要整個社會對房地產心態的轉變。

  穗房地產市場料維持觀望

  【香港商報網訊】記者餘文蓮報道:戴德梁行昨日對2017年上半年的廣州房地產市場表現分析認為,市場繼續維持供不應求狀態,預料下半年市場或將繼續保持觀望情緒,成交量繼續維持低位將是大概率事件。

  廣州土地市場在經歷了2016年的相對淡靜後,2017年迎來顯著升溫。隨著去庫存工作收效明顯,上半年廣州適當加大土地供應規模,土地成交量價齊升。展望下半年,戴德梁行指出,根據廣州市國土資源和規劃委員會發布的《2017廣州經營性用地供地藍皮書》,今年下半年的廣州土拍市場仍將熱度不減。住宅用地供應將適度加大,宅地布局將中心城區與外圍區域有機結合,廣州「一江兩岸三帶」大CBD的重點戰略布局將日漸凸顯。

  政策方面,目前廣州住宅市場調控力度較大,暫未見松綁趨勢,市場或將維持目前的調控水平;與此同時目前全市庫存已處於低位,沒有去化壓力。盡管如此,受到市場調控延續的影響,今年下半年一手商品住宅新增供應在短期內大幅增加的可能性不大,下半年市場或將繼續保持觀望情緒,成交量繼續維持低位將是大概率事件。價格方面,若下半年成交量持續收縮,部分開發商或將受到資金回籠的壓力而在價格方面出現松動,局部區域價格或有小幅下調空間。

  短期來看,廣州住宅市場盡管出現降溫,但供不應求趨勢仍將持續。

  樓市調控轉向租賃市場 會給高房價帶來沖擊嗎?

  買房還是租房好,這已經是個老生常談的問題。不過,隨著“租”這個詞越來越得到重視,“人人有房住≠人人有房產”的租賃時代已然開啟。

  優質學區房之爭

  近日,廣州市政府公布了《加快發展住房租賃市場的工作方案》,這份“住房租賃新政”共16條,從商改租、入學、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行史無前例的大力扶持。當中,最受關注的“亮點”在於賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。此外,廣州將積極支持租賃住房方式,加快構建租購並舉的住房體系;鼓勵發展現代住房租賃產業,催生新的經濟增長極;規范住房租賃市場,夯實經濟社會長久向好發展的住房基礎。

  新政一出,立即引發市場對優質學區房的爭議。一些人擔心,不排除新政公布後優質學區房房租上漲的可能,但“天價學位房”現象將有所降溫。另一方面,由於新規並未能解決優質教育資源稀缺這一核心問題,如果只是放大了對學區房的需求而不增加供應,優質學區房的價格可能會因此進一步水漲船高。不過,“租購同權”還是給予租戶子女就讀名校的機會,具體執行細則仍需廣州市及各區教育局等政府相關部門給出詳細的解讀。

  在許多大城市,優質學區房一直受追捧是不爭的事實。優質學區房同普通商品房一樣,依然是一種商品,只是這種商品更加稀缺。在深圳,優質學區房的價格一直居高不下。記者調查發現,深圳四大名校(深圳外國語學校、深圳高級中學、深圳中學、深圳實驗學校)初中部因為教育質量好,周邊小區即便陳舊而且有些是樓梯房,但價格多為每平方米7萬元以上,一些小區均價早已超過每平方米10萬元。

  其實,租戶子女在當地享受就近入學的政策,很多城市這幾年都在執行。以深圳福田區2017年公辦小學的積分入學制度為例,同樣擁有戶籍的情形下,租房和買房的分值上限相差為15分。不過,有深圳的家長告訴記者,在一般情況下租房者子女可以就讀普通小學,但在名校的爭奪中,15分的差值可能會有較大的影響。美聯物業全國研究中心研究部經理張添鳴表示,廣州所提的“租購同權”是同等權利,至於租房者和購房者是否享受同等待遇,還有待官方進一步解釋。

  邏輯變了:

  租售並舉與先租後買

  提起房地產行業,人們的第一反應大體還是商品房銷售市場,對住房租賃這個萬億級的市場,認知還在初級階段。

  放下優質學區房之爭,廣州發布的《方案》既注重了權利對等,又明確了責任主體。在此之前,上海、深圳、北京等一線城市已先後出台了加快租賃住房發展的相關政策,且政策的強度、執行的力度均超越以往,顯示出各地推進“租售並舉”的決心。這也可以看出,住房租賃市場已經逐漸成為一個“香餑餑”。

  早在去年6月,國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,明確提出支持租賃住房建設。去年以來,住房租賃市場獲得國家層面大力支持,今年相關政策已進入落地期。

  上海此前發布的《上海住房發展“十三五”規劃》提出,“十三五”時期上海新增住房供應總套數要比“十二五”期間增加60%左右,其中將大幅增加租賃住房供應,在產業集聚區、交通樞紐區、商辦過剩區重點發展租賃住房,預計新增供應租賃住房70萬套。本月初,上海市規劃和國土資源局掛出位於浦東新區和嘉定區的兩宗地塊,所建物業嚴格按照“只租不售”模式管理,這也是“只租不售”的運營模式首次出現在上海。

  深圳市規劃和國土資源委員會近日發布的《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》提出,要加快培育住房租賃市場,規范租賃市場秩序,培育多元化、規模化、專業化的住房供應主體,形成先租後買的梯度住房消費模式,努力構建分層次、多渠道的住房供應體系。“先租後買”的梯度住房消費模式,無疑是深圳市在土地與住房以及城市競爭力的謀思中想出的最優政策選項。

  如今,長租公寓等租賃市場的興起,顯示出一線城市在土地不足、住宅不足、公共資源不足和房價高企的背景下,靠單一買賣解決居住問題的時代似乎已經過去。剛剛上任的萬科董事會主席鬱亮也認為,中國的房地產行業真正到了一個新階段。在這個新階段,住宅消費大有可為,租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊,房地產行業面臨重新洗牌。另據鏈家研究院報告,2020年和2025年,中國房產租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元,2030年預計會超過4萬億元。

  不過,這個規模巨大的市場蛋糕並不是那么容易嘗到甜頭,租賃行業需要解決的痛點仍舊很多,市場仍需要一段時期的培育。

  從長遠來看,租賃市場的發展和租賃權益大增會不會對高房價帶來沖擊?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,租賃權益大增對於大城市的租房者來說,無論從經濟價值還是社會價值角度,都能夠看出租房的性價比在提高。此外,租賃權益大增有助於房地產市場轉型,對於很多企業來說,在存量資產的運營中租賃市場是一個較好的切入點。另外,租賃權益大增對於購房需求本身沒有擠壓的導向,但可以說是有分流的效應,這也是對沖高房價的一個重要舉措。

      来源: 香港商报&央視新聞、證券時報

[责任编辑:蒋琳]
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