在政策大力推動之下，住房租賃市場即將迎來發展大年。近日，住建部、國家發改委等九部委聯合發布《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(下稱《通知》)，鼓勵各地多渠道增加新建租賃住房供應，盤活存量住房，多措並舉大力發展住房租賃市場。

　　鏈家研究院數據顯示，中國租賃市場將進入快速發展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億元。

　　不少參與市場的業內人士向記者表示，從目前租賃市場的實際狀況來看，房源、金融和稅收是大力發展租賃市場的幾大痛點。九部委《通知》中，通過頂層設計意在盤活市場上大量存量房源用於租賃，解決房源獲取的一大痛點，同時要求國企帶頭、深度參與市場，亦是旨在盤活國企手中大量閑置資源。與此同時，金融和財稅方面的政策扶持力度將繼續加大，廣州等城市正在醞釀出台針對大型租賃企業的補貼政策，將直接利好行業龍頭企業。

　　頂層設計盤活市場存量

　　實際上，從2015年起，中央及各地方政府便相繼出台購租並舉、商改住、租賃稅收優惠等一系列支持政策，旨在通過規范化的租賃市場滿足居民住房需求，構建更加完善的住房體系。而今年7月20日，九部委的聯合發文更是首次由多部委聯合出台政策支持租賃市場，標志著政策的進一步深化，同時也為後續多部門統一協調奠定基礎。

　　從政策內容上來看，《通知》主要著力於租房市場的供給側，包括增量開發(新增租賃用地)與存量挖掘(國有閑置廠房辦公房)，尤其是明確提出挖掘和盤活市場的閑置存量房源，將成為租賃市場房源供給的一條重要渠道。

　　本輪樓市調控重在構建房地產發展長效機制，政策組合拳是一個有機整體，此前多地陸續出台的“限售”政策與租賃市場也形成了有機結合。據記者不完全統計，從廈門成為全國第一個限售城市以來，已有超過30個省市出台政策，規定購買住房在取得產證後2至3年內不能上市交易，這在很多當地業內人士看來，限售政策之下部分房源就會投入到租賃市場，從供應端增加了租賃房源的有效供給。

　　在更多房源投入到租賃市場的同時，政策推動之下機構房東正成為市場中的重要角色。與個人房東不同，機構房東的共同點在於通過資本、公益運營商、設計師及裝修服務商等多方力量切入，來盤活低頻效使用或徹底閑置的物業用於租賃。

　　其中，以鏈家、世聯行為代表的房產經紀公司主要著力於整合分散的個人住宅房源。如鏈家旗下的自如公寓，就是先租下一般普通商品房進行改造，通常是將一房改為兩房，兩房改為三房等增加租賃空間，以賺取差價，彌補改造費用、房屋空置等所帶來的成本。世聯行的紅璞公寓則以集中式公寓為發展方向、以包租長租為手段，將整棟或整個小區進行包租運營，一般的租約10到15年。

　　作為盤活居住存量房的重點方向，長租公寓儼然成為新的風口。以萬科泊寓為例，主要通過租下廠房、城中村等閑置房源進行改造，租期一般超過15年。活躍於京滬穗深的數個獨立品牌公寓的房源也大概如此。深圳合屋所改造的存量物業包括老舊的城中村物業，以及由於產業升級被淘汰下來的大量工業廠房和工業宿舍。如家旗下的逗號公寓、華住旗下的城家公寓、鉑濤旗下的窩趣公寓等，其改造存量房與做酒店類似，也是與工業廠房、農民房等簽訂長租合同後集中運營。

　　鼓勵國企轉型引領市場

　　另一個值得關注的提法是，《通知》明確要求，人口淨流入的大中城市，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等按規定改建為租賃住房，發揮國有企業在穩定租金和租期、盤活存量房屋和增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。這也是國家政策層面首次明確國企在租賃市場發展中的帶頭作用。

　　對此，住建部交易租賃和產權管理處處長沈悅曾表示，支持國有企業轉型將主要以兩種方式進行，由地方政府參與組建新的住房租賃企業，或在相關國有企業基礎上改建，推動從事保障房、人才公寓等相關業務公司轉型。

　　在一些業內人士看來，國有企業和國有資本的引領和帶動作用主要體現在開發和金融環節，而在後期的運營和租後管理環節，市場化、民營化的租賃運營機構則更具優勢。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉坦言，在各個城市，閑置廠房和商業辦公用房的擁有者中，國企占比相對較高，鼓勵存量開發，就必須從政策層面激發這部分國企參與的積極性。

　　但這並不意味著其他企業和個體出租人無法進入改造市場。《通知》明確提出，探索采取購買服務模式，將公租房、人才公寓等政府或國有企業的房源，委托給住房租賃企業運營管理。可以看出，國企的優勢在於前端的房源供給，而民企機構的優勢則在於後端的運營管理，如果兩者可以充分合作，則可揚長避短、各自發揮優勢。

　　事實上，不僅是國家層面的政策引導，在地方政府的實際操作中，也充分體現出在租賃市場發展之初對國有企業的偏愛。例如，上海7月首次推出浦東張江和嘉定新城的2宗純租賃住宅地塊，政府在出讓規則中有明確規定——參與競拍的開發商，需由當地政府或其指定職能部門出具的認定文件才能參與競拍。業內認為這是為國企度身定制的一道准入門檻。事實上，最終的出讓結果顯示，受讓方正是國資背景的地方政府平台公司。

　　對此，浦東新區規劃和土地管理局工作人員解釋稱：“作為第一批租賃地塊，建設中可能存在不少問題。為方便後續物業管理，加大與企業的溝通，更希望國有企業摘牌。”在不少開發商看來，這也屬意料之內。設置一定的門檻將其他房企拒之門外，一是可以避免競買者較多造成哄抬價格、成交價過高的情況;二是首幅租賃地塊具有示范和標杆意義，由國企操盤，更能實現政府對租賃住房的政策意圖。

　　細化支持政策解決痛點

　　此外，《通知》首次提出了金融支持租賃市場的詳細政策。業內人士普遍預計，針對企業參與租賃市場的政策扶持力度將繼續加大，尤其是在金融和財稅方面的政策優惠，將是解決行業痛點的關鍵。

　　在金融政策方面，《通知》要求加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行公司信用債券及資產支持證券。鼓勵開發性金融等銀行業金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業提供符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。鼓勵地方政府出台優惠政策，積極支持並推動發展房地產投資信托基金(REITs)。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，如果REITs能夠得到實質性推動，對於當前租賃市場中自持物業開發商的資金回籠和退出機制有著重要意義。

　　“以長租公寓為代表的持有型物業，其核心是資金成本的比拼。”龍湖集團首席執行官邵明曉在談到其長租公寓品牌冠寓時表示，對參與租賃市場的房企而言，最強大的競爭力就在於持續拿到成本足夠低的錢，這才是制勝的關鍵技能。

　　世聯行集團副總裁、紅璞公寓總經理甘偉則表示，除了資金之外，長租公寓最大的痛點在於稅收和消防政策。這方面政策的松綁和突破，會使得這個行業迎來實質性的大利好。

　　“這方面的政策推動，部分城市走在了前面。”甘偉透露，比如廣州目前有一個公寓行業協會，正在醞釀給予前十名的大型住房租賃企業適當的補貼，補貼金額暫定每平方米50元，補貼兩年。從政策面來看，明顯鼓勵和扶持行業龍頭企業，這種實質性的優惠政策對大企業來說是極大的利好。