銷售數據是房企規模的體現，對外代表著面子，對內則意味著周轉去化的能力。近日，房企逐漸公布7月銷售業績，除少量房企繼續保持增長勢頭外，多家房企遭遇銷售的滑鐵盧。

　　穆迪分析師黃哲指出，嚴格的調控措施將影響下半年住宅銷量，並導致銷售增速放緩，預計未來6~12個月中國房地產業的運營環境仍將面臨挑戰。這吻合是業內對下半年行情的普遍判斷。

　　部分企業下滑近40%

　　近期，萬科、恒大、富力、綠城、旭輝等上市房企公布7月銷售業績，盡管同比上漲幅度明顯，環比卻全部出現下跌。萬科和恒大的銷售額跌幅均超過27%。

　　8月4日晚，金地公告，7月公司的銷售面積為42.8萬平方米，環比6月份的銷售面積89.8萬平方米下滑了52.3%;7月銷售金額為79億元，環比6月的銷售金額185.9億元下滑57.5%。

　　融創也是自8月4日晚發布公告。據公告信息，融創7月的銷售面積是127.6萬平方米，銷售金額是220.5億元。盡管銷售金額同比去年增長144%，但是相比6月的銷售情況，依然下滑了22.7%。

　　雅居樂在8月4日晚發布的營運數據也顯示，公司在7月份的銷售金額是46.6億元，銷售面積是43.1萬平方米;而公司在6月的銷售金額是79.3億元，銷售面積為66.6萬平方米。相比6月，公司7月的銷售金額和面積，分別環比下滑41.2%和35.3%。

　　同日，遠洋發布7月未經審核經營數據，其銷售金額為約人民幣39.1億元，環比6月下降53.7%，比去年同期上升10%;銷售面積為約20.26萬平方米，環比下降63.68%，比去年同期上升2%。

　　首創置業在8月4日宣布，7月份實現銷售面積9.5萬平方米，銷售金額為20.6億元;而公司在6月的銷售面積為23.9萬平方米，銷售金額為56億元。同比6月，首創置業在7月的銷售金額環比下滑63.2%，銷售面積環比下滑60.25%。

　　萬科日前公布的銷售數據也顯示，相比6月，7月不管是銷售面積還是銷售金額都在下跌。7月，萬科的銷售面積為249.1萬平方米，但6月的銷售面積為348.4萬平方米;7月萬科的銷售金額為355.6億元，而6月為491.3億元。

　　據中國房地產決策咨詢系統的統計數據表明，7月房企整體銷售業績普遍下滑，TOP3的房企7月單月業績下滑幅度是20.1%、TOP4-20的房企下滑幅度是47.6%、TOP1-30的房企業績下滑幅度是42.2%、TOP31-50的房企業績下滑幅度是37.5%、TOP51-100的房企業績下滑幅度是41.1%。TOP100房企整體銷售下滑39.1%。

　　下表為各梯隊房企2017年7月銷售金額環比

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出，受調控政策影響，7月份房企的推盤節奏和銷售節奏都在放緩，加之傳統淡季效應的出現，銷售規模的下滑在所難免。

　　今年3月以來，熱點城市出台新一輪的房地產調控政策，包括限購、限價、限貸、限售等。截至目前，超過50個城市正在承受調控重壓，幾乎覆蓋了全部熱點區域。嚴躍進認為，目前政策還處於釋放階段，其效果會逐漸顯現。

　　也有分析人士指出，7月業績的下滑也與6月業績較高有關。為沖擊半年業績，很多房企在6月集中出貨，使得當月的銷售額創下新高。以恒大為例，其6月的銷售額達到611.2億元，比前5月的平均銷售水平上漲超過六成。

　　不過，上半年的房企業績普漲後，隨著調控的持續深入，下半年的行情將不如上半年，調控對房企銷售的影響也將會加深。

　　去化、走量，將成為下半年房企運營的關鍵詞。在深圳，已有房企產品開始降價，近日，一家本地房企在深圳郊區坪山推出多套特價房銷售，價格比周邊同類產品便宜數千至萬元。

　　下半年房企需小心過河

　　雖然已經進入下半年，對於房企來說，來自監管層面的壓力並未有絲毫放松。

　　7月5日，中國人民銀行發布2016年年報，周小川行長在致辭中提及，2017年將堅持以推進供給側結構性改革為主線，保持貨幣政策穩健中性，加強預期引導，把防控金融風險放在更加重要的位置。

　　7月24日召開的中央政治局會議亦提到，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性。

　　這也就意味著，對於房地產市場和房企而言，下半年來自金融方面的監管和去杆杠方面的監管將會繼續加強，部分高杆杠資金鏈緊張企業或將迎來大考。

　　另一方面，近期關於租房政策則接連發布。

　　7月18日，廣州出台“租售同權”文件。

　　7月20日，九部委聯合出台“加快發展租賃市場的通知”，並圈定廣州、深圳、南京、杭州、廈門、鄭州等12個城市為住宅租賃試點。

　　7月24日，上海以幾乎是“白送”(低於6000)的價格轉讓兩塊“租賃用地”給區屬國企。

　　7月26日，住建部負責人透露，政府將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，規范租賃市場。

　　7月27日，杭州新聞媒體披露，今年內杭州“政府住房租賃交易服務平台”。

　　種種聲音或都預示房企，下半年或需謹慎小心，方能安全渡河。

　　新模式!企業經營需“換腦”

　　自2016年底，中央層面強調“房子是用來住的，不是用來炒的“，並主張綜合運用金融4、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立房地產調控的長效機制以來，相關配套機制快速出台，其中，鼓勵租賃市場發展成為長效機制中的重要一環。

　　7月21日，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部等八部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，以土地政策、金融政策、運營政策、企業轉型政策等舉措支持租賃市場發展，並選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點，通過實現租售同權，抑制房地產投機行為，促進市場的平穩健康發展。

　　下表為各城市積極出台政策，鼓勵發展租賃市場　　

　　在新的政策邏輯下，已有越來越多的房企開始布局長租公寓，加快搶占市場先機，如萬科的“泊寓”、龍湖的“冠寓”和旭輝的“領寓”等，這些企業的租賃業務布局正快速實現全國化，並在經營中逐步增強項目後期的運營管理能力以及資本運作能力，為公司未來成長打下良好根基。

　　當前，相比於住宅開發與銷售，租賃業務的收益率並不高，這也推動企業探索資產證券化等相關變現渠道。而隨著相關政策的放開，租賃市場的快速發展，企業在經營性物業上的探索也將逐步進入收獲期。