獅子山學會營運總監 白仲祺

　　財政司司長陳茂波發表網誌，表示樓價與市民負擔能力嚴重脫節，警告想進入樓市的市民量力而為。陳司長的理據為美國聯儲局已經多番加息，港息最終會跟隨美息上調。回顧過去數次利率上升周期，本港樓價的升勢大致都會放緩。可是，這些論點已經被重复多年，究竟香港利息何時會上升，或究竟會否上升，都是未知之數。

　　私樓小單位供應少

　　陳司長說樓市上升與負擔能力脫節，其實這個現象不難證實。如果市民負擔不了樓價，理應見到樓宇成交，特別新盤成交量不斷下降，新盤售賣會冷清清無人問津。當然，陳局長形容樓市與負擔能力脫節，是指買家用上槓桿較高的方法買入資產，令置業負擔比率即按揭供款與私人家庭入息中位數比例，升至66.1%的水平。

　　問題就是，究竟香港獲得收入中位數的市民，是否就是目標買入私樓的一群？用另一角度，香港是否所有人都住在私人房屋？答案當然是不。香港有一半人口獲得極高資助的房屋。近日有報道指，一位年輕人，抽到綠表買入全新居屋，該400尺單位售價只是兩百多萬，而首期只需十萬元。陳司長說樓價脫節，當然不包括公屋或者居屋。他說的負擔問題，是指不包括公營房屋的百分之五十的人口，而負擔能力，卻比較整體收入的百分比。

　　筆者已經多次指出，樓價高昂而且不斷上升，是世界各國中央銀行不斷進行量化寬松的后果。雖然美國已經步入加息周期，但是究竟美國需要繼續增加利息至什麼水平，才會導致香港的利息跟隨？

　　試想一下，如果政府為貧窮人士對衣服的需求，向市民派發普通的恤衫牛仔褲。我們暫時不談論對這些衣服質量的預期，但相信在私人市場，提供同樣但要收費的衣服，需求將會消失。因為如果同一樣產品可以免費拿到，無人會願意付費。而私人市場，可能只會提供質量比這些免費衣服較高的產品，滿足要求較高的人的需求。

　　這個比喻，與香港的樓市幾乎相同。香港公營房屋制度，令私人市場廉價和尺寸較小的房屋缺乏供應，因為私人建築商沒有可能與資助房屋競爭。這造成私人建築商主要供應質量較高，單位較大的單位。

　　提高公營房屋分配效率

　　可是，要進入公營房屋制度，便要面對資源分配不均的試煉。換句話說，是要靠耐性與運氣。所以，如果政府要改善樓宇負擔能力的問題，到最后，都是要增加公營房屋分配效率。而政府已向這方向慢慢進步，今年10月開始的公屋富戶單軌制，將收入或資產其中一樣超標的公屋住戶踢離制度，將單位釋放與有需人士。可是，一個四人家庭，月入要超過13萬元才會超標。為何公屋制度已經變成容納一個每年收入高達150萬的家庭？

　　令樓價變得能夠負擔的責任，從來都在政府身上。獅子山學會強烈要求政府提高公營房屋制度的效率，讓無必要留在制度的人立即離開。