【香港商報网訊】內地房地產市場今年調控有多嚴厲？據不完全統計，已有超百城發布150餘次樓市調控政策，熱點城市不斷限購、限貸、限價、限售、限商。目前，熱點城市房地產市場總體呈降溫之勢；三四線去庫存效果明顯，有些城市轉而開始控房價。與此同時，多地發文強調租購并舉，擴大租賃市場，租賃用地已陸續入市。

　　熱點城市集體降溫

　　今年，一二線熱點城市房地產從嚴調控、保持市場的平穩健康發展成為主基調，北京、南京、鄭州等地還提出房價環比不增長的目標。從3月份開始到11月底，已有超百城發布150餘次樓市調控政策。

　　密集的調控政策逐漸扭轉了房地產市場預期。國家統計局的數據顯示：從5月份開始，上海和北京出現房價環比「零增長」，深圳房價環比下跌；8月份，15個熱點城市房價環比全面止漲，其中北上廣深四大一線城市更是33個月以來首現房價集體停漲；9月份，上海房價出現同比下跌；至10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前，重點城市房地產市場呈集體降溫之勢，去投資化趨勢明顯。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，10個熱點城市房價同比齊跌的現象，為2016年來首次出現。在樓市嚴格調控的影響下，核心熱點城市的買房高峰正逐漸退潮。

　　「在『房住不炒』的政策指引下，未來住房屬性將去投資化，更加注重居住屬性。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，新一輪調控一年多來，各地樓市調控政策狙擊了熱點城市的投資投機需求。隨著部分城市房價同比出現下跌態勢，70城房價同比增幅上漲空間已經不大，未來會繼續保持同比增幅收窄態勢。

　　三四線城市出現分化

　　多位業內人士認為，2017年房地產去庫存的關注點，主要集中於三四線城市。

　　易居房地產研究院發布數據顯示，截至2017年10月底，受監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環比減少2.1%，同比減少10.1%，已經連續27個月同比下跌。其中，80個城市中三四線城市占一多半。對比歷史數據，庫存規模相當於2013年8月的水平，即庫存規模回落到了4年前。

　　不過，「三四線城市的住房存量情况大不相同：有產業依託和靠近熱點城市的地方，對人口有一定吸引力，市場需求旺盛；而還有不少城市則因過去盲目開發，造成不少樓盤銷售困難。」新城控股高級副總裁歐陽捷說。

　　此外，「在熱點城市加碼房地產調控后，大量的投資需求被擠到周邊三四線城市。一方面是去庫存，另一方面是限房價，部分三四線城市進入了雙軌調控并行的模式。」嚴躍進說。

　　多地租賃用地入市

　　今年，多地把加快建立租購并舉的住房制度作為完善長效機制的發力點。目前，內地租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元。據不完全統計，截至目前，全國發布租賃新政策的城市已超50個。

　　同策研究院統計的數據顯示，截至2017年11月底，全國各大城市挂牌定向用於租賃的住房用地共計26宗。此外，政府還鼓勵租賃企業向規模化、專業化發展。杭州提出，選擇15家左右具有一定規模、品牌的住房租賃企業作為專業化住房租賃試點。成都、瀋陽提出，力爭到2020年，培育和發展機構化、規模化租賃企業不低於50家；合肥、廈門均表示支持房屋租賃企業通過合併重組做大做強。同時，推動租賃市場發展的金融要素正在形成。

　　據業內人士表示，國家發展租賃市場力度空前，后續還需加快住房租賃法律制度體系建設。

　　賣地超4萬億

　　雖然熱點城市房地產調控尺度一直趨緊，但土地市場總體依然較好，官方數據顯示，今年全年土地出讓收入有望再創歷史新高。

　　財政部日前發布「2017年11月財政收支情况」顯示，今年前11個月，全國國有土地使用權出讓收入41390億元，同比增長35.3%。

　　按照近幾年情况，每年12月份的單月土地出讓收入數據比較穩定，大約會維持在下半年的月度平均水平左右，甚至更多。今年7月至11月期間全國土地出讓收入為22554億元，月均4510億元。如不出意外，2017年全國土地出讓收入將超過2014年的4.29萬億元。