吳幼珉

　　粵港澳大灣區概念有地緣因素，而發展大灣區也有文化和經濟的內涵。

　　在經濟方面，建設大灣區就是發展粵港澳更緊密的經濟聯繫，通過進行經濟區域化，使資源更好地配置，提高大灣區的整體產出和經濟效益，也會增加區內各地居民的收入。

　　市場供求和政府政策

　　目前，香港的資本密集度、居民收入和樓價均為大灣區各地之首。

　　近年，香港經濟重拾升軌，與內地和香港經濟緊密合作有關。而需要注意的卻是，在建設大灣區過程中，一些港人北上投資，內地大灣區城市樓價會否隨之大漲是由市場供求和內地政府政策決定的，不是由個別投資者的意願所左右。

　　不久前結束的中央經濟工作會議確定未來三年中國有三個經濟工作重點，其中包括了防範、化解重大風險，這主要是指防控金融風險，並促成「金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環」;在房地產領域，則把發展租賃市場作為住房制度改革的核心內容。

　　在內地，2016年兩會後的數月，許多地方樓價飆升，大灣區的深圳、珠海、廣州、中山等地房價在幾個月內上升的幅度可以倍數來計算。中山是一個富裕的僑鄉，一些本來賣四五千元一平米的住宅在數月內叫價上漲了三倍，而當地工資卻仍然遠低於同處大灣區的深圳或珠海等地，許多的士司機每月工資也就是兩千多元，因而當地對樓市的憧憬往往是由外來投資，先是澳門居民後來是深圳投資者來支撐的;在當地居民中間，只有那些做生意賺到錢的人或早期已經購房的公務員等才可能入市。

　　樓價與股價不一樣，上升後的樓價需要長時間才可能回調。當中央政府調控樓市以後，大灣區一些城市的樓價就牛皮在歷史的高位上。儘管當前內地不少地方樓市仍受制於「限購」措施，另一些地方卻還是有些鬆動的;而那些持長倉的投資者心態也是可以理解的，因為他們可以期待大灣區發展或港珠澳大橋落成吸引更多的外來投資者到當地置業。然而，內地廣義貨幣供應的增速近年已經逐步下降。光憑這一點，當地樓價再大幅飆升的可能性已經比從前大大降低了。未來，內地還可能徵收房產稅;而「房子是用來住而不是用來炒的」更決定了內地樓市未來的發展。

　　樓市未來幾年難風光

　　與香港土地開發受到諸多制約不同，大灣區城市的土地供應是可以滿足市場需要的。但與香港樓市相同，內地城市附近有購物中心的市區樓價一般也比郊區的堅挺。珠海原來是屬於中山的，一些人更會把中山郊區的樓盤說成是珠海樓盤，以抬高售價，「隔山買牛」的人也容易掉入陷阱。筆者更不明白為什麼一些地產廣告會以新聞報道的形式出現在傳媒上。

　　如果經濟發展或居民增加，大灣區建築業一定會發展，建房也會增加，這是屬於實體經濟的活動。但發展大灣區的根本目的卻不太可能是為了助長各地樓市的投機活動，而應該是通過資源配置促進實體經濟的發展;因而樓市炒賣在未來幾年難以再度風光，也難以成為發展大灣區的亮點。