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房地產市場與金融風險

2018-01-05
来源:香港商报

  

  顏安生

  今年是美國金融海嘯爆發十周年,在這十年時間里,全球金融格局發生了巨大變化,不少國家和地區至今仍飽受金融海嘯的痛苦。十年來,許多國家和地區都在不斷總結爆發金融海嘯的教訓,反思金融監管存在的問題,分析金融與實體經濟發展之間的關系,并據此作出改善。

  近日,筆者在翻查十年前的有關資料時發現,美國金融海嘯在爆發之前已經有了明顯的徵兆,2007年美國的次貸危機雖然表面涉及的規模只有五千億美元,但實際牽連其中的金融資產高達數萬億美元。這些次貸金融產品大多數都與美國的房地產市場有關,在美國房地產市場上升的時期,次貸金融產品所隱含的金融風險被掩蓋了,當美國的房地產市場出現大幅度下跌時,次貸金融危機迅速演變成為金融海嘯,并形成核爆發之勢。

  金融危機重創樓市

  其實,1998年香港受亞洲金融風暴的冲擊,受損失最為嚴重的也是香港的房地產,從1998年到2003年,香港的房地產市場一直呈大跌之勢,最極端的情况下香港的樓價較高峰期跌去了70%,香港經濟也因此遭受重創,元氣大傷。有研究表示,全球主要金融危機的爆發都與房地產市場的大跌有關系,皆因房地產在升值過程中,很少有人會思考樓價可能出現暴跌,故樓價下跌時就會束手無策,任由市場隨波逐流。

  從歷史的教訓來看,加強對房地產市場的監督與管理,確保房地產市場的穩定,避免房地產市場的大起大落,對政府十分重要。而內地政府正在探索一條自己的管理路子,試圖將房地產市場管住、管好、管穩,自兩年前內地出台宏觀調控和一系列限購政策以來,內地樓市開始逐漸趨於平穩,尤其是部分過去漲勢過猛的一線城市,其樓價普遍出現穩中有跌或穩中微漲,這是多年來未有出現過的良好平穩局面。

  資金忽略實體經濟

  在2006年至2015年長達十年的時間里,內地的樓市曾經經歷了一段高歌猛進的大躍進時期,尤其在一些一線城市,樓價普遍翻番十倍以上。樓價的暴漲導致全社會的資金紛紛流向房地產市場,令各地樓市成為了一個純粹的投機市場。更嚴重的后果是,在人們瘋狂炒樓的時候,實體經濟越來越受到忽視。顯然,這種局面如果長此下去,不僅會導致實體經濟出現萎縮,阻礙國民經濟健康發展,而且很有可能因樓市泡沫的破裂而引發金融危機,從而將整個國民經濟拖入其中。

  對於內地房地產市場所存在的問題,中央政府明察秋毫,近兩年來,中央政府一直強調要保持房地產市場穩定健康發展,而且從防止爆發系統性金融風險的角度,對抑制房地產泡沫采取了一系列措施。從近兩年來的效果來看,中央的調控和管理措施是十分有效的,房地產非理性暴漲的勢頭得到遏止。與此同時,由於內地正在實施大規模的城市化發展戰略,主要城市的土地資源變得十分稀缺,為了擺脫房地產市場供不應求的局面,各級政府按照中央的要求,積極調動各種土地資源,增加政府的土地和房產供給,并且不斷加大租賃市場的市場份額,從而使得整個房地產市場供需更趨平衡。

[责任编辑:程向明]
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