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有限公司名義持有物業的問題

2018-01-10
来源:香港商报

  作者:陳蘇完

  面對樓市持續亢奮、泡沫經濟風險高企,政府公告,納稅人繳付雙倍從價印花稅或新住宅印花稅的住宅物業交易宗數大幅下降。政府宣稱辣招印花稅成效高,但是,有實力的投資者,都會以無物業的家人名義或用公司登記買樓,以逃避有關稅項,有關數字未能反映實況。

  許多人置業喜歡以登記有限公司名義持有,大家普遍認為這樣做較個人名義持有能得到更大稅務優惠,節省金錢。此種稅務策略風氣,尤其以做生意的老闆為甚,他們以多餘公司資金投資「磚頭」置業,藉樓房市值不斷提高,從中獲利。

  吸引力大不如前

  事實上,通過有限公司持有物業,確實有很大的稅務優惠和節省金錢。例如通過轉讓有限公司股份而間接擁有業權的話,買家所負擔之印花稅率只不過是股份價值之0.2%。若以1000萬元公司股份價值轉讓,印花稅只不過是2萬元。但以個人名義買入同樣價值之物業,就要付出龐大的印花稅。

  在政府「辣招」下,新印花稅率是7.5%,評估稅金便要超過7.5萬元。對比之下,舊的印花稅也需要一半,即3.75萬元。另外政府「辣招」現時另規定凡擁有一個物業以上的人士,新買的物業便須繳交新的印花稅倍增稅率。

  時移勢易,自政府推出雙辣招以來,以有限公司持有物業之吸引力已大不如前。原因是新例規定以有限公司名義購買物業須付15%買家印花稅,本地港人以個人名義買入則不受此限。就上述的例子而言,有限公司的物業買家便須付印花稅150萬元。縱使有其他稅務節省,卻得不償失,再以有限公司持有物業會因成本大增而卻步。

  綜合財務會計分析:有限公司登記物業按揭貸款所產生之利息支出,應可納為「認可正常支出」。因此,整個樓按貸款期之利息支出,都可得到稅務安排作「抵銷」。至於私人物業按揭貸款的利息支出,則只能在個人報稅表有10年免稅額而已。其他公司營運方面,用有限公司持有物業的業主,亦可從物業裝修、家居電器折舊,或董事方面住屋津貼安排等,得到不同形式的稅務節省優惠。如果是買樓收租的話,所有供樓利息支出,其他開支(裝修費、釐印費、經紀佣金、管理費等等)都可以在報稅時作為開支扣稅,這是個人名義的業主不能享受到的。

  買賣雙方有交易風險

  但另一方面,若售出物業時,業主希望以有限公司股份轉讓形式,令新買家以節省印花稅作招徠,相信亦不容易找到這類的買家。主因是他們亦會慎重考慮到轉讓公司會有隱藏負債的附加風險(hidden debt sand liability risks)。再者,有限公司轉讓股份往往審核帳目需時,一般商業交易都會做詳盡的盡職審查(due diligence background search/investigations)。買家未必有這樣長久的耐性等候專業人員,在現時需求不足下,相信以此方式來做物業買賣交易,成功機會不多。

  在「公司股權轉讓」時,買賣雙方是存在一定風險的。當雙方協議以公司轉讓形式交易,買方會派律師與會計師對公司進行盡職審查。假若樓價持續上升,業主可能不願交易,不肯交出樓契,甚至連會計數簿也不交出來。屆時律師及會計師不能作出任何審核,買家當然不會購入一間帳目不清楚的公司。

  相反,若樓價下跌,買方不願意完成交易,可以在審查時提出更多要求、保證、豁免權和補償。若賣方不能提供有關資料,買家便有大條道理拒絕完成交易,兼取回訂金。就算買賣雙方興訟,亦不能夠強迫完成交易。打官司不時進出律師辦公室找說法,將浪費心機和訟費。

  針對企業融資方面,銀行一般都不會輕易為「公司股權轉讓」的物業買賣承造按揭,因為箇中牽涉很多公司法、會計、股權爭奪問題。若審核壓力測試不慎,公司貸款可撥備變成呆壞帳,銀行會採取追收資產,公司物業可能成為銀主盤殘價買賣。

  此外,成立一家有限公司的費用可說是海鮮價,有許多企業管理方案、人員延聘、融資安排,價錢由數千至幾十萬元不等。有限公司安排每年定期審核帳目、聘請專業人士做帳報稅及每年須繳付商業登記費。有時普通年審雜務,加起來所交服務費可達過十萬元以上。

  若以有限公司名義向銀行申請貸款,銀行一般考慮到審批此類貸款申請過程繁複和涉及風險性較高,往往給予此類貸款利率、以至年期等合約條件都可能比個人名義申請為差。例如銀行考慮公司董事、股東的還款能力,又如公司是新成立的,銀行方面可能要董事為公司的借款作私人擔保。以上形式置業者,應該謹慎。

  但如以海外控股甲公司持有海外控股乙公司,再繼續持有香港土地公司。之後再間接持有香港物業,當出售物業時可選擇於海外出售海外控股乙公司股票,如恰當地安排,因買賣所獲盈利並非源自香港,就不須支付香港稅務包括印花稅及利得稅。

[责任编辑:吴梓泳]
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