2016年下半年至今，內地三四線城市房地產市場明顯轉暖，成交量持續高位運行。除了去庫存新政加速落地之外，棚改貨幣化安置也是一個重要動因。棚改貨幣化安置在近年來加速推進，很大程度上帶動樓市成交量快速增長。未來，棚改貨幣化安置又會給房地產市場帶來什麼新動向呢?

　　中西部提升空間較大

　　棚改貨幣化安置起步於2014年。2015年以來，隨利好新政不斷落地，管理層率先制訂全國50%的安置比例目標，並將目標層層分解到各省、市乃至縣，提高政策執行力。隨棚改貨幣化安置快速推進，安置比例逐年提升，有效激發市民購房需求，創造了大批增量購房需求。三四線城市更是顯著受益，貨幣化安置可謂是三四線市場轉暖的催化劑，在一定程度上加速樓市去庫存進程。目前，貨幣化安置仍處快速增長期，樂觀估計2017年安置率將達到60%。

　　從各省份情況來看，除山東省之外，2016年棚改開工量排名靠前的省份全部來自湖南、貴州和湖北等中西部地區。受困於高庫存風險，中西部地區貨幣化安置快速推進，多省安置比例都在50%以上，略高於全國平均水平。不過，貴州、河南兩省安置比例仍處低位，河南省更是低至33.3%，貨幣化安置推進進度明顯不及市場預期。2017年，全國棚改計劃開工量基本保持不變，中西部地區進入平緩增長期，湖南及貴州等省棚改計劃開工量甚至略有回落。

　　撬動大量購房需求

　　以煙台為重點城市進行調研，2015年至今，煙台貨幣化安置套數顯著提升，市場規模急速擴容。就市場影響而言，2017年上半年，煙台貨幣化安置套數達1.4萬套，佔比達44%，即貢獻四成以上的增量購房需求，貨幣化安置的重要性愈加凸顯。

　　鑒於政策層面已出現轉向的信號，2017年8月煙台市政府下發調控新政，內容涉及預售審批限價、調整公積金貸款、加強市場監管等，直指市場過熱、房價上漲過快等問題。展望未來，煙台房地產市場將以穩為主，政策層面不排除加碼調控的可能性。棚改貨幣化安置作為去庫存新政之一，顯然有悖於當下調控政策主基調。安置比例或將維持在高位，棚改開工量高位回落已是大概率事件，屆時貨幣化安置對市場需求貢獻率將緩步回落至正常水平。

　　易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇 (逢周二刊出)