【香港商报网讯】4月22日晚，从海南省人民政府网获悉，海南省发布严格的房地产限购政策，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。
海南省住建厅厅长霍巨燃在发布会宣布，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
深夜楼市传来大消息!
4月22日晚，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》)。从即日起海南实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。
记者依据海南省统计局披露的数据统计了近4年(2014年-2017年)商品房销售额后发现，海南商品房成交额合计达到了6124亿元。
▲数据来源：海南省统计局
近年来，随着全国房地产市场成交活跃，海南的商品房成交额增长呈加速之势，如2017年商品成交额就同比上涨82%，而当地人购买能力有限，其中不少是外地的炒房资金。
分析人士认为，此次海南发布的限购政策，条件异常苛刻，包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段，这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市，前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面!
▲海南风光
海南省商品住宅实施全域限购
五年社保，首付七成，限售5年，首套住房住房公积金贷款最低首付款比例升至30%，海南房地产调控政策正经历层层加码的过程，多维度全方位调控，严防炒房。
为建立和完善房地产长效机制，坚决防范炒房炒地投机行为，海南调控再度升级。《通知》指出，海南实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者归纳要点如下：
五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房，只能面向本市县居民家庭销售。
海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
自通知发布后户籍迁入海南的居民家庭，只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
非海南本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
值得一提的是，《通知》表示“关于引进人才的住房政策由(海南)省政府另行制定”，而在4月14日发布的《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中也提到将“出台专门政策解决引进人才的任职、住房、就医、社保、子女教育等问题。”
此外，《通知》还提出，非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。
对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。
易居研究院智库中心研究总监严跃进接受记者采访时指出，2018年是海南房地产市场调控非常严厉的一年，充分说明了当前调控的严峻性。从限购的广度来说，较其他城市因城施策不一样，海南省全域限购是非常罕见的。
史上最严！外省人再买限1套
霍巨燃在发布会宣布，海南省还将严格限贷、限制转让和价格备案管理。非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。
对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。
海南省继续实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，落实《海南省总体规划(空间类2015—2030)》，严格自然生态空间用途管制。
建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。
研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。属于闲置土地的，按《海南省闲置土地认定和处置规定》等相关规定处理。
按照全省“一盘棋”统筹的思路，加强各市县商品住宅用地出让、规划报建和预售管控。各市县在办理商品住宅用地出让、规划许可和预售许可之前，须征求省国土资源厅、省规划委员会、省住房城乡建设厅等省级行业主管部门意见。省国土资源厅、省规划委员会、省住房城乡建设厅等部门要结合房地产市场形势，按照总量控制、稳定市场的原则，进行严格把关。
霍巨燃称，要坚持以人民为中心的发展思想，不断满足人民日益增长的美好生活需要，让海南改革发展成果更多更公平惠及本地居民，使其更有获得感。各市县要认真贯彻落实《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》(琼建房〔2018〕80号)，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题，推动从住有所居向住有宜居迈进。
省政府副秘书长种润之称，该政策是海南省为贯彻落实《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)有关要求，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以供给侧结构性改革为主线，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立和完善房地产长效机制，坚决防范炒房炒地投机行为。
外地人成海南购房主力
海南近几次出台的限购措施，为什么主要都是针对外地人呢?原因就在于外地人已经成为了海南购房的主力。
2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告显示，海南购房者中71%来自岛外，其中大部分为中长期用户。每年使用物业时间超过15天的占绝大多数。其中70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业，空置率现象凸显。
同时，链家提供的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。
而大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房，属于“候鸟”型客户，每年冬季“飞”来暂住，春天“飞”走。
按三亚市旅游局的统计，2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众，而2014年末，三亚户籍人口为58.56万人。
▲三亚凤凰岛
海南高官：要有“壮士断腕”决心
近十年来，房地产可以说是海南的支柱产业。以2017年海南房地产交易数据来看，2017年海南全省房地产业销售面积达2292.61万平方米，销售金额突破2713.72亿元，房地产增加值在2017年占据了海南省地区生产总值(GDP)的9.8%，领先于其他行业。
今年3月，中房智库发布的2017年全国30城市房地产依赖度排名中，海南的三亚和海口包揽了前两名，其中三亚去年房地产开发投资甚至高于其GDP总量。
据每日经济新闻(微信号：nbdnews)此前报道，今年3月，十三届全国人大一次会议海南省代表团媒体开放日上，针对海南房地产业，省委书记刘赐贵、省长沈晓明两人曾一齐“开炮”。
刘赐贵认为，“要想改革好，就要自我革命，就要有壮士断腕的气概。”他的这番话正有所指，即房地产业。“调控房地产业，GDP以及财政收入会受到影响，这就需要我们有‘壮士断腕’的决心。”
他介绍，目前海南针对房地产已经提出了两个“暂停”、以及限购限地等政策，这也正是用来贯彻“房子是用来住的不是用来炒的”，来落实海南所提出的“海南不能成为房地产的‘加工厂’，外面想要多少，海南就建多少”。
沈晓明也将炮口对准了房地产，同样用“壮士断腕”作比。沈晓明表示，他在海南省政府工作报告中之所以用“壮士断腕”来形容“减小海南省经济对房地产的依赖”，正是因为如此而行对海南来讲“会很痛、会出血、会很难”。
“那么难在哪儿?”沈晓明坦言，海南的房地产对经济的贡献很大，无论是投资还是税收，都占到50%以上。那么既然这么难，缘何必须要“断腕”?沈晓明指出原因有二。其一，房地产发展要用土地，土地资源十分有限而且不可再生，可是外界对房子的需求却是无限的。其二，造了房子，配套的基础设施和社会公共服务就要跟上。海南是一个不发达的省份，财力有限，配套不起。因此，沈晓明对海南的房地产业作出总结认为：
“房地产作为海南的支柱产业不可持续，而事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的。”
以下为《通知》全文：
中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅
关于进一步稳定房地产市场的通知
各市、县、自治县党委和人民政府，省委各部门，省级国家机关各部门，各人民团体：
为贯彻落实《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)有关要求，以供给侧结构性改革为主线，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立和完善房地产长效机制，坚决防范炒房炒地投机行为，经省委、省政府同意，现就有关事项通知如下：
一、做好本地居民住房保障和供应工作
坚持以人民为中心的发展思想，不断满足人民日益增长的美好生活需要，让海南改革发展成果更多更公平惠及本地居民，使其更有获得感。各市县要认真贯彻落实《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》(琼建房〔2018〕80号)，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题，推动从住有所居向住有宜居迈进。
二、强化“多规合一”，从严土地、规划管控
实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，落实《海南省总体规划(空间类2015—2030)》，严格自然生态空间用途管制。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。属于闲置土地的，按《海南省闲置土地认定和处置规定》等相关规定处理。
三、加强省级统筹管控
按照全省“一盘棋”统筹的思路，加强各市县商品住宅用地出让、规划报建和预售管控。各市县在办理商品住宅用地出让、规划许可和预售许可之前，须征求省国土资源厅、省规划委员会、省住房城乡建设厅等省级行业主管部门意见。省国土资源厅、省规划委员会、省住房城乡建设厅等部门要结合房地产市场形势，按照总量控制、稳定市场的原则，进行严格把关。
四、实施全域限购
实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。
五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。
海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
关于引进人才的住房政策由省政府另行制定。
五、严格限贷、限制转让和价格备案管理
非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。
对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。
六、严厉打击违法违规行为
各市县要深入开展房地产市场秩序专项整治，对违法违规行为依法依规从严从重进行处罚，并公开曝光。省住房城乡建设厅等单位要强化对市县的随机抽查、定向督查和明察暗访。对违法用地、违法建设行为，要按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》相关规定严肃查处;对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在我省购房;对未完成价格备案进行销售或超出备案价格销售的房地产开发企业，依法依规严肃查处，取消网签备案资格，并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务;对违规销售的房地产中介机构及其工作人员，撤销经纪机构及人员备案资格，5年内禁止在我省从事房地产中介业务;对协助提供虚假证件材料骗取购房资格，或对购房资格审核不严的政府工作人员，依法依纪追究责任。
七、加强监测预警
省直有关部门和各市县政府要加强对房地产市场的监测分析，对商品住宅量价波动较大情况及时预警并做好预案;要加大对恶意炒作、不实信息的查处力度;要及时解答社会关注的热点问题，引导居民理性消费，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。
本通知自发布之时起施行。此前省直有关部门、各市县政府相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅2018年4月22日
【链接】海南省曾经历的那些楼市大泡沫
1988年，海南建省，从广东的一个地级行政区，摇身一变成为中国的第31个省级行政区，更为关键的是，它成了中国最大的经济特区，给予这块岛屿超乎想象的优惠政策。一时间，大量人涌向海南“淘金”，放弃铁饭碗者甚众，当时有媒体的标题是“十万大军下海南”。房地产很快热了起来。
1992年邓小平同志的南巡讲话，极大鼓舞了人们对于改革开放的信心，市场经济急速升温，为海南开发和房地产热潮“火上浇油”，中国近几十年最大的区域性楼市泡沫加速生成。房价和租金、地价暴涨，炒房、炒地风盛行，土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。
1992年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了74%。海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米。两年暴涨4倍，全球罕见。这属于非常典型的房地产泡沫。
高峰时期，这座总人数不过600万的海岛上，竟然出现了两万多家房地产公司。开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几手，当然价格也翻了好几倍。
1993年6月，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，出台16条强力调控措施，包括严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。
银根开始全面紧缩。企业资金链断裂，大量开发商倒闭，银行呆帐坏帐大量涌出，仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。地价、房价直线下跌，1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元，再过一年跌到2000元，到了1997年，同样的房子已经跌到了1000元以下。最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、近2万公顷闲置土地和800多亿元积压资金。从1999年开始，海南用了整整八年时间，才处理完积压房地产的工作。
海南为何会产生世界罕见的超级房地产泡沫?我想引用前海南省委书记卫留成，在2010年3月十一届全国人大三次会议分组审议上总结的四条原因：“第一，土地大量出让，搞乱了市场，到现在为止，1993年出让的土地，在开发商手里还有相当数量;第二，当时土地的出让没有系统规划，省市县都可以批;第三，土地转让也没有招拍挂等完善的制度，比如现在北京很多大名鼎鼎的房地商，都是在海南淘到第一桶金;第四，当时的金融系统没有现在这么成熟，那些买地的钱都是从银行贷出来的，可以说银行直接参与了炒地皮。”
值得关注的是，2010年1月初，海南获批建设国际旅游岛后，海南房价迅速攀升，各路炒房资本蜂拥而至，导致海口、三亚等海南一线城市房价直线上涨。
从统计数据看，海南房价由6000多元平米，涨至2010年的过万元，大涨六成多。其中，海口由5000多元涨至近9000元，三亚最生猛，由1万元涨至近2万元，飙升一倍;以凤凰岛房价为例，公寓报价甚至超过10万元/平方米。
2010年，媒体惊呼海南楼市“好了伤疤忘了痛”，正在折腾出第二个房价泡沫。2013年初，又有媒体报道海南楼盘要崩盘。现在看来，2010那一波涨幅确实偏大，但难以断言是第二次大泡沫。2010年底，海南房价就开始稳中有降，但至2012年底也没出现整体性大跌，只是有部分项目出现明显降价。这一点，与1993年前后的泡沫疯涨与随后破灭，差别非常大。尚不足虑也。
