住宅市场由销售占据房地产主导的格局，正在逐渐被改变。各地先后提出租售并举，出台各类租赁举措的时候，中央政府出台了对租赁市场的重磅政策。

　　4月24日中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。这一政策的核心，是推进住房租赁的资产证券化。

　　先看一下务虚方面的指引。

　　这份由证监会、住建部发布的最新政策，鼓励专业化、机构化的住房租赁企业，展开资产的证券化。“重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs。”

　　除了支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，通过资产证券化盘活资产，《通知》中还对将闲置商业办公用房等改建为租赁住房，并开展资产证券化融资表示支持。“优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)，开展住房租赁资产证券化。”

　　平安不动产执行副总经理兼首席投资执行官王强认为，从大方向来讲，政府鼓励发展租赁市场。至目前看租赁住房的资产证券化，去年多款长租公寓的ABS、CMBS的发行，已经迈出了第一步。

　　王强在2018首届陆家嘴地产金融峰会上指出，持有性的资产、供应链金融上的资产、物业管理，在合规的前提下，如果运营良好，都有可能被资产证券化。

　　“借此金融工具，大量的流动资金、短期资金，陆续沉淀在长期、具有稳定收益的投资标的物上。这一方面减少了整个市场投机的成份，也间接起到了抽杠杆的作用。”王强说。

　　再来看务实方面。

　　什么样的城市、什么类型的租赁房，有望率先成为资产证券化的试点?

　　大中城市、雄安新区等国家政策重点支持的区域，以及利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市。

　　对于试点主体的条件，证监会、住建部给出相当明确的条件：一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量、安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续。

　　就资产本身，也提出主旨性条件：物业在正常运营的前提，能产生持续、稳定的现金流。对于证券化的发起人，要求公司拥有持续经和运营的管理能力，且最近2年无重大违法违规行为。

　　一家投资公司总裁向记者感慨，从这份文件列举科目之详细程度，可以看出政府对租赁住房的支持力度之大，提到前所未有的程度。

　　“不只是开发纯租赁住宅的房企将受益，房屋租赁运营及投资企业，也将成为这一政策的受益者。”前述人士说。

　　钜派投资集团董事长兼CEO倪建达表示，过去十年时间房地产市场伴随的是政府的打压和不断的宏观调控。在如此严厉的宏观调控之下，房地产行业依然走了黄金的十年。未来房产开的黄金时代结束了，但即与房地产相关的存量资产的金融，却正在开启他的黄金时代。

　　易居中国CEO丁祖昱在接受记者采访时表示，接下来政府一定还会出台与租赁住房相关的其它金融以及配套政策。“中国仍处于城市化进程中，销售市场仍然还有不小的空间。但另一方面，房地产市场正迎来开发与存量资产并存的新时期。”丁祖昱说。

　　虽然证监会、住建部联合发布了住房租赁资产证券化的政策，但上海房地产经纪行业协会常务副会长陈亮告诉记者，未来还有大量的细则和配套政策有待进一步落实。

　　“租赁房产的证券化，要达到成熟标准还需要各种配套机制。不止是对金融、法律方面的规范，还有像对投资者的教育、交易规则等一系列问题有待厘清。”陈亮表示。

　　“大的方面，在在什么样的市场能发行多大规模的产品，能否做成完全意义上的公募产品等诸多问题，如何控制风险等，还有待未来一点点在摸索中解决。” 上海师范大学房地产研究中心主任崔光灿在接受记者采访时说。