從廣州市南沙區人民政府驅車，沿著鳳凰大道一路前行，大約13分鍾，多棟搭著腳手架、披著綠色防護網的高層樓體映入眼簾，這是廣州首個共有產權試點項目——首築花園。
5月11日，廣州南沙開發區管委會對外宣布，南沙已同意將區屬國企廣州南沙城市建設投資有限公司(以下簡稱“廣州南沙城投”)開發建設的首築花園作為首個共有產權住房試點項目，預計於8月接受申購。
今年4月，廣州市政府批准，符合南沙新區“1+1+10”重點產業促進政策體系領域緊缺型人才條件和港澳青年可申購一套共有產權住房，申請人購買60%的產權，其餘40%由政府持有。
與已試點共有產權房的京滬相比，廣州版共有產權房運作系統在聚焦對象、定價基准和退出機制上，似乎更加市場化。
聚焦無房中高端產業人才
公開資料顯示，首築花園位於廣州市南沙區明珠灣珠江東組團鳳凰三橋南側，總建築面積約14.5萬平方米，其中住宅建築面積約10.4萬平方米，容積率為1.8，總房源數量大約1000套。
5月15日，經濟觀察報記者實地走訪首築花園，整個項目正被圍擋包圍，大門初現雛形，中間三四棟樓體的腳手架拆除完畢，褪去綠色“外衣”後，露出杏色與褐色相間的外立面。“之前我們接到上面通知，要加快進度建設。”項目施工現場的一名工作人員透露，目前首築花園的主體建築已經完成，樣板房和售樓處也基本成型，但因尚未接到廣州南沙城投的正式通知，所以暫時還沒對外開放，初步預計6月份開放樣板房。該信息未獲官方證實。
按照規定，這個初次亮相的共有產權試點項目，將供應對象優先放在南沙發展重點領域內的緊缺型人才和港澳青年上。
其中，緊缺型人才必須在南沙新區“1+1+10”重點產業促進政策體系領域工作滿一年以上，要求具有“985工程”、“211工程”大學或“雙一流”大學碩士及以上學位，或經教育部認證的全球前300名國(境)外大學碩士及以上學位;或者持有高級及以上專業技術資格證書;或者具有高級技師職業資格，所從事的工種(崗位)符合廣州緊缺工種(職業)目錄。
港澳青年必須在35周歲以下，且具有經教育部認證的大學學士及以上學位，並能提供在南沙區域有效的工作、學習和居留證明。
這與《廣州南沙新區試點共有產權住房管理暫行辦法》(征求意見稿)(以下簡稱《辦法》)中所要求的申請對象如出一轍。4月26日，上述《辦法》正式向社會公眾征求意見和建議，這也是廣州官方層面上第一次針對共有產權住房出台管理文件。
該《辦法》提出，南沙區共有產權住房重點解決區域內中高層次人才的居住需求;兼顧進駐本區的央企、重大開發投資和優先發展企業無房員工的住房需求;房源充裕情況下，申請對象范圍逐步擴大至區內具有剛性需求的新入職無房職工。
優先聚焦區域內無房的中高端產業人才，首築花園提供的首批共有產權住房戶型也印證了這一點——以101-142平方米的三房兩廳為主。顯然，這不是常規意義上的剛需房源。
實際上，“共有產權住房”並不是一個新詞。從過往其他城市的實踐來看，它更多面向中低收入住房困難家庭。
北京的共有產權住房就明確要求申請家庭必須符合北京市住房限購條件且家庭成員在北京均無住房，同時滿足非京戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。更早之前，上海將共有產權住房的申請條件限定在具有上海城鎮常住戶口達到規定年限，住房面積、可支配收入和財產皆低於規定限額，並且在提出申請前的規定年限內，未發生過因住房轉讓而造成住房困難的上海城鎮戶籍家庭或個人。“過往十多年間，廣州陸續推出過限價房、保障房等各類針對中低收入家庭群體的房源，這部分符合標准的中低收入家庭群體幾乎都是戶籍人口，截至目前，他們的住房困難問題基本都得到解決。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認為。
公開資料顯示，廣州市2008年住房調查在冊的低收入住房困難家庭共有77177戶，到2013年4月，廣州住房保障范圍已經覆蓋家庭年人均可支配收入低於20663元、人均建築面積低於15平方米的困難家庭，在冊低收入住房困難家庭已實現“應保盡保”。
在黎文江看來，廣州已經不需要再推行面向“夾心層”群體的共有產權住房，而是進一步針對高端產業人才和港澳青年，這類群體收入通常在中高以上，但他們大部分不是廣州戶籍人口，在限購的背景下並不符合購房條件，通過共有產權住房可以滿足其居住需求。“所以，廣州試點的共有產權住房也可以理解為限購之下，在特定區域內為特定對象供應房源。”
以周邊市場價格為基准
2015年4月21日，中國(廣東)自由貿易試驗區在南沙掛牌成立。今年 2月，《廣州市城市總體規劃(2017-2035)》草案又特別安排章節提出，要“強南沙”，建設粵港澳大灣區核心門戶。
“南沙的區域特點比較突出，推行共有產權住房主要是為了引進人才、解決居住平衡問題。”深圳房地產研究中心研究員李宇嘉在受訪時稱。
從近年一系列政策來看，在科技創新方面，南沙對人才的扶持不僅高額度而且大覆蓋。3月份出爐的《廣州南沙新區(自貿片區)集聚人才創新發展若幹措施實施細則》就進一步明晰了高端領軍人才安家補貼和發放、以及南沙區人才公寓的分配標准、申請程序、租金價格。
在走訪中，經濟觀察報記者發現，首築花園項目附近是目前廣州規模最大的家電制造基地——美的南沙工業園，園區內同時配建了美的公寓，入住率極高。
然而，與首築花園一牆之隔，同為廣州南沙城投開發建設的領界項目，放眼望去，僅有零星幾戶陽台晾曬著衣服，臨街的一整排商鋪也全部處於招租狀態。一名正在值班的保安表示，因位置偏遠、交通不便，很多業主在去年5月收樓之後，一直沒進行裝修。
這樣的問題，讓業內不免也擔憂後續申購對象對首築花園共有產權房的參與意願。
不過，國家“千人計劃”特聘專家、廣州市健齒生物科技有限公司總經理陳賢帥告訴記者，他已經在關注這批共有產權房，據說近期會召開相關專場宣講會，“如果我和我同事符合這類申購資格，我們會有興趣購買。”
激發他購買的首要原因在於價格相對劃算。根據上述《辦法》的規定，廣州共有產權住房銷售均價應低於同地段、同品質普通商品住房的價格，且銷售價格在出售前結合具體建設項目確定。定價應以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，綜合考慮申購家庭承受能力加以確定。
首築花園的價格究竟怎么定?經濟觀察報就此采訪了廣州南沙區委宣傳部，截至發稿時，對方未給出答複。
根據新浪樂居的樓盤信息顯示，當前首築花園附近的珠江源昌花園在售104-121平方米戶型，價格約為1.8萬元/平方米。一牆之隔的領界，目前在售52平方米商服類物業，均價1.2萬元/平方米，毛坯發售。領界營銷中心的一位銷售人員稱，周邊的住宅均價大概2萬元/平方米。
李宇嘉認為，相比廣州市區，南沙更靠近珠海、中山，是粵港澳大灣區的核心地段，而且整個片區的規劃、產業定位都相對更高端。
值得關注的是，北京要求共有產權住房項目的銷售均價應該早在土地供應文件中就予以明確，開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，每套房屋的銷售價格浮動范圍為±5%。
上海甚至直接規定市級或區縣統籌建設的共有產權保障住房銷售基准價格及其浮動幅度、產權份額，由市或區(縣)住房保障實施機構擬訂，報市或區(縣)價格管理、住房保障行政管理部門審核批。
對比之下，廣州以出售時周邊的市場價格作為基准，對共有產權住房的定價更加市場化。
5年限售期滿可轉為商品房
在上市流轉方式上，北上廣的規定也不盡相同。廣州、北京都要求，共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，但北京允許已購共有產權住房用於出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房合同中約定。
上海則直接限制在取得完全產權之前，擅自轉讓、贈與、出租、出借共有產權保障住房，或者設定除共有產權保障住房購房貸款擔保以外的抵押權。
購房者更關心的問題是共有產權住房的上市流轉方式。當共有產權住房取得不動產權證滿5年後，廣州、上海的購房人都可上市轉讓其所購買的房屋產權份額，也可按市場價格購買政府份額後獲得完整的住房產權。
廣州的上市轉讓采取內循環和外循環兩種方式。其中，內循環是指向其他符合共有產權住房購買條件的家庭轉讓，新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。外循環則是購房人和區住保中心共同向其他符合本地住房限購條件家庭轉讓房屋，新購房人取得商品住房產權。現階段，廣州采用內循環方式，考慮在房源充裕的情況下，逐步放開外循環方式。
上海無論是上市轉讓還是購買政府產權份額後，住房性質都轉變為商品住房。
然而，北京的購房人只能按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同等價格條件下，代持機構可優先購買。代持機構放棄優先購買權的，轉讓對象為其他符合共有產權住房購買條件的家庭，新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。
“北京的住房需求實在太大，共有產權住房不轉變成商品住房性質，直接內部流轉更便於解決‘夾心層’群體的住房問題。”李宇嘉分析，目前廣州的房價相比北京上海還有一定差距，而且大部分購房者還是很想擁有自己的產權住房。
