港府推出新措治理楼市。

　　學研社研究員　文武

　　新屆政府上任一周年之際，行政長官林鄭月娥上周五主持房屋新措施發布會，推出六項新政策，包括修訂資助出售房屋定價政策、推出「港人首次置業」先導項目、成立專責小組協助推行過渡性房屋等優化置業階梯措施。新推出的六項政策核心是政府擴大對市民置業的資助，但不觸及壓抑樓價的內容，「房子是用來住的」，政府資助市民置業安居方向正確，但力度仍嫌弱，對解決住屋難仍然有很大差距。

　　居屋價必須與市價脫

　　林鄭的房策六招，重點是居屋定價大幅下調這一招，主要是因應目前對市民來說已高不可攀的樓價作出政策回應，將居屋的定價由原來的市值七折，下調至五二折，新居屋啟朗苑、凱樂苑、裕泰苑，市價約每平方呎12401元，如按照七折計算，售價在159萬至630萬之間，新的定價將下調至118萬至468萬之間。

　　政府增加對資助房屋的資助，將居屋的定價大幅下調，對於有機會購買這批居屋的幸運兒來說，確實是一個好消息，但仍然不能說是解決了市民居住困難的問題，630萬對有居住需要的普通工薪階層來說是一個非常沉重的負擔，難道468萬就不是沉重的負擔嗎?政府這一招，雖然大幅下調居屋的折扣率，但並沒有改變居屋與市值掛，隨市場價格波動的本質。如果私人樓價進一步飆升，居屋售價仍然將隨之上漲，五二折政策效用將會被抵消。

　　若從解決問題的根本出發，政府應營造兩個市場，一個是自由買賣的私樓市場，這個市場的樓宇，不僅讓市民居住，同時也是投資的工具，可以尋求資本的增值;另一個是政府資助的房屋市場，這個市場的房屋主要由政府提供，主要為解決市民的居住問題，是用來住的，定價由政府決定，並不跟隨市場價格波動，購買這類房屋的市民，買賣都受到一定的限制，難以透過房屋買賣投機，這樣，居屋的定價就不存在市值多少折的問題，而是政府應如何公平地分配資源的問題。

　　其次，紓緩市民安居樂業困難，供應量才是最關鍵的，因為不論居屋價格多低，如果供應量不足，仍然只能讓一部分人受益，甚至只是一小部分人受益。舉例來說，新一期的居屋共有4431伙，分別位於啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑，即使按七折定價，申請者也多達15.2萬之巨，現在政府出新招，將定價大幅下調，並且有可能重新接受申請，估計遞表申請的人數還可能進一步增加，屆時只能出現爭崩頭的情況，對於解決供應不足的問題沒有多大作用。

　　供應量才最關鍵

　　政府顯然是看清了這個問題，所以，餘下的五招，其實都是為了促進供應量而來，「港人首次置業」先導項目可供應450個首置單位，改撥9幅私樓地建公營房屋可建約10600單位，運房局成立專責小組興建過渡房屋可以增加安置等上樓的居民，徵收一手樓空置稅和修改預售樓花同意方案，則可以促使私人發展商加速售樓。

　　這五招之中，又以改撥私樓地為公營房屋用地最引人注目，這觸及了公私營房屋的比例會否發生變化的問題，若從解決香港市民面對的置業難、居住難的角度看，應該大幅增加政府資助房屋的數量，因為目前資助房屋的需求和供應嚴重失衡，政府有必要在短時間內大量增加資助房屋的供應數量，這才能保障民生，促使社會穩定。大量增加公營資助房屋數量，需要有較多的土地，政府一時間恐怕難以找到足夠的土地供應，所以最快的辦法就是將原本用於興建私樓的土地，改為資助房屋用地。但9幅地可建約1萬個單位，距離15萬的需求，仍然有很大的差距。

　　至於私樓方面的兩項措施，包括向空置一手私人住宅徵收額外差餉，及修改樓花同意方案，意在促使發展商盡快售樓，但相信對私人樓宇市場不會帶來太大的影響。

　　「房子是用來住的，不是用來炒的」，林鄭最新推出的房策六招基本上是朝這個方向去做的，但是力度仍較弱，而且尚未觸及目前房屋市場嚴重扭曲的根本問題。畢竟房屋問題盤根錯節，十分複雜，政府也不能急於求成，林鄭新六招成效如何，有待觀察，並可逐步調整政策。