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上半年土地市場兩重天:一線降溫三四線量價齊升

2018-07-05
来源:21世纪经济报道

 

  近日,多家機構發布了2018年上半年土地市場的監測報告。

  易居研究院的報告顯示,上半年,40個典型城市土地市場量增價跌,土地成交面積同比增長18%,土地成交均價同比下跌13.2%,溢價率保持低位。土地出讓金方面,40城土地出讓金達到10453億元,盡管14.4%的同比增速比前一年大幅下降,但總額仍創下了曆史新高。

  從結構上來看,受到嚴格調控的一線城市明顯降溫,加大供應的二線城市量升價穩,而在市場輪動效應和棚改政策利好雙重作用下,三線城市則量升價漲。

  易居研究院研究員詹毅凡預測,土地市場將在下半年迎來降溫。一方面,由於三四線城市的土地市場競爭變得更為激烈,地價屢創新高,將導致房企做拿地選擇時更為謹慎。另一方面,由於金融環境的收緊,房企的拿地動作將受到資金的制約。同時,房企的土地儲備在近1年來已經有了較大的增長,主動拿地尤其是以高價拿地的主動性在下降。

  三四線城市量價齊漲

  土地市場正在持續分化。

  據中國指數研究院的數據,受其監測的300個城市中,一線城市土地市場降溫明顯。今年上半年,一線城市共成交土地面積1207萬平方米,同比增加3%;土地出讓金為1837億元,同比減少23%;樓面均價為7051元/平方米,同比下降21%。

  與一線城市相比,二線城市則呈現量升價穩態勢。中指院數據顯示,300個城市中,二線城市土地成交土地面積和土地出讓金分別同比增加31%和33%,但土地成交價則同比持平。

  三四線城市則量價齊漲。中指院監測的三四線城市共成交土地7397宗,成交面積達到30248萬平方米,同比增加25%;而土地出讓金則達到7538億元,同比大增43%;而土地成交樓面均價為1458元/平方米,同比上漲10%。

  此前,住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌曾用“舞龍”,來向21世紀經濟報道來形容樓市輪動效應下的住房和土地市場。他表示,龍頭的一線城市整體還處在市場低迷期,但龍尾末端的三四線城市,則還處在尚未開始下行的高峰狀態。

  一二線城市與三四線城市土地市場在上半年的進一步分化,也引起了部分擔憂。詹毅凡表示,近兩年三四線城市因棚改貨幣化安置的政策利好,去掉了大量的庫存,實際需求已經嚴重透支。由於三四線城市的經濟基礎相對薄弱,對樓市提供的支撐力度有限,盲目地在這些城市拿地可能導致庫存的增加,這些城市或將再次面臨去庫存的壓力。

  實際上,市場對三四線拿地的態度也在變得審慎。7月4日,有媒體報道稱,碧桂園叫停在三四五線城市全覆蓋戰略。盡管碧桂園方面向21世紀經濟報道澄清此為謠言,也有碧桂園高層回應媒體稱叫停的是“表面看起來銷售額很大、實際權益很小的項目”。但分析人士向21世紀經濟報道指出,“這個動作或對其他房企的心態產生微妙的影響。”

  21世紀經濟報道注意到,另一個能從側面反映市場熱度的關鍵數據,是在出讓面積與出讓金持續高位的同時,中國指數研究院與易居研究院監測的300個和40個城市,地價分別下調了1%和13.2%。

  這其中有三線城市土地大規模交易拉動均價下滑的因素,但一些數據也顯示,土地市場正在趨於理性。中指院的數據顯示,一線、二線和三四線城市的土地溢價率分別為11%、17%,和27%,比去年分別下滑了10個百分點,15個百分點和23個百分點。

  而易居研究院的數據顯示,受其檢測的40個城市中,總體地價房價比已連續下行3個季度,市場正在回歸理性。

  供應結構多元化

  全國政協經濟委員會副主任委員楊偉民6月在陸家嘴(15.420, 0.02, 0.13%)論壇公開表示,行政性措施已經不能根治當前的房地產亂象。也讓接下來如何推動系統性的住房制度改革,成為關注焦點。

  其中,完善土地供應制度成為焦點。2018年上半年已發布的政策來看,一些地方提高了住宅用地供應比例,另一方面,如何加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,也是政策關注的重點。

  3月,國務院印發《城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨省域調劑管理辦法》,提出對於人均城鎮建設用地水平較低、規劃建設用地規模確有不足的省份,可以使用跨省域調劑節餘指標少量增加規劃建設用地規模,並在新一輪土地利用總體規劃編制時予以調整。

  5月,住建部在《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》中指出,熱點城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建設用地的比例建議按不低於25%安排。3-5年內,熱點城市租賃住房、共有產權住房用地占新增住房用地供應50%以上。

  實際上,從2017年起,各地優化供應結構的文件就屢有出台。杭州在1月提出,從2018年起到2021年底,市區將按每年出讓住宅用地面積不少於5%的比例提供用地,專門建設人才專項租賃住房。深圳在6月提出,要著力構建長周期住房供應體系,明確商品房、人才住房和安居型商品房、租賃住房比例分別為40%、40%、20%。

  這其中,最受關注的是北京從2017年開始大力推出的共有產權住房。

  中原地產研究中心的統計數據顯示,2017年北京成交71宗住宅用地,這些土地累計成交規劃建築面積約969萬平方米,其中合計共有產權面積達到了300萬平方米。而這些土地正在轉化成為住房供應,據統計,北京上半年成交新房1.06萬套,其中共有產權房2013套,占比超過20%。

  這一模式正在被其他地方所推廣。6月27日,廣東省住房和城鄉建設廳印發《關於開展共有產權住房政策探索試點的通知》,提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點共有產權住房政策,試點時限為1年。

  對此,廣州市社科院研究員談錦釗表示,這有利於廣東省多元住房體系的建立,而共有產權房的推出,也有利於滿足這些城市當地發達制造業,帶來的龐大的中低端住房需求。

  有分析人士指出,前一階段的房地產調控,主要注重“控情緒”,而要推動長效機制的建立,更多城市開始大范圍、深層次注重“調結構”成為必然。以政府為主提供基本政策性支持住房、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系建設,將在2018年下半年進入加速階段。

[责任编辑:蒋琳]
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