【香港商报网讯】中共中央政治局7月31日召開的會議在房地產方面要求，要下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。專家表示，上半年調控已基本將房價控制在穩定的範圍之內，但之所以仍然表示出嚴厲的態度，主要是為了應對下半年可能出現的經濟風險。下半年中國的宏觀經濟充滿不確定性，中美貿易戰對中國的不利影響越來越可能成為現實，在這種背景下「穩」字成為總基調。要穩住中國經濟，貨幣政策將要轉向，為確保流動性流入實體經濟，必須對房地產調控更加重視，不能讓流動性再次進入樓市。「堅決遏制房價上漲」體現出中國政府對於經濟求穩的決心。香港商報記者 伍敬斌 見習記者何文鑫

　　宏觀形勢或將影響房地產

　　政治局會議對於房地產的要求，顯然是對於新形勢下做出的新指示。那麼在今年上半年，中國的房地產市場出現了何種變化？下半年樓市又面臨何種格局？中原地產華南區總裁李耀智在接受本報采訪時表示，上半年整體來看房價可控，一些城市還出現了房價的回落。那麼從政策的層面來看，下半年仍會延續此前的調控政策，就如會議里提到的堅持因城施策、促進供求平衡、合理引導預期、整治市場秩序等，長效機制的建立也將加快，特別是長租公寓的建立。可以預計，下半年房地產金融政策方面仍會比較緊張，流動性將被嚴格控制，不能流入房地產，投機客的資金將繼續受到遏制。

　　下半年，房地產市場也將受到宏觀經濟的影響。李耀智認為，上半年，一些宏觀經濟的不利因素，包括中美貿易戰都尚未真正顯現，如果下半年這些不利因素確實出現，房地產也難以獨善其身。所以，下半年在調控政策不放松的情况下，如果又受到宏觀經濟不利影響的冲擊，一些經濟基礎不太好的城市，以及主要依靠外來客戶支撐房價的城市，這些城市的房價恐怕會出現回落。不過，一線城市的房價應該不會受到太大影響，因為房地產調控政策在一線城市執行較為到位，反而增加了抗風險能力。

　　深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受本報采訪時亦表示，今年上半年從大格局來看，這兩年三四線城市的房地產去庫存已經進入了尾聲，貨幣化的棚改也已經發生了一個變化，政府做出了一些局部性的收緊，三四線城市房價上漲的態勢也得到收斂。而一二線城市經過這幾年的調控，今年反倒是表現出活躍的跡象。

　　但是，現在無論是幾線城市都受到宏觀經濟的壓力。目前，中美貿易戰是一個大背景，這使得未來的中國經濟有着很強的不確定性。首先出口可能會受到很大抑制，相關的科技制造業也將受到不利影響。中國的一二線城市是中國科技和貿易的主要基地，像深圳的城市受到的影響就會比較大。所以，政治局在這個時候召開會議是有針對性的，是出於應對國際經貿的大變化來制定方針，所以可以看到的整個政策里面提到了「六個穩」。「穩」就是為了不能讓這個經濟下滑，無論是GDP也好還是整個行業的基本的走勢來講，它要完全形成「穩」字格局。

　　引導資金流入實體

　　此前，關於內地政府對於房地產調控的表述，都是「防止房價過快上漲」，而此次政治局會議卻提到「堅決遏制房價上漲」，這種表述的區別，是否意味着政府態度的轉變？宋丁表示，中國經濟要形成「穩」的格局，而「穩」字在其他行業中可能是想要避免下滑，唯有房地產的「穩」是怕它過快上揚。在內地的格局，特別是外部高壓之下，經濟呈現的是一種失衡的狀態，實體經濟將更加不振，按照以往的經驗，流動性將會傾向於流入房地產。所以，「穩」字應該理解為，實體經濟、貿易和科技要力爭不往下滑，而房地產要力爭不往上走，形成這種平衡。

　　而要形成這種格局，就必須讓實體經濟獲得足夠的資金。宋丁認為，此次會議對房地產提出前所未有的表達，此次第一次提出要「堅決遏制房價上漲」，用詞非常堅決。這意味着按照目前的設定，下半年的基本走勢中間都不能出現房價上漲的現象，不論一手房還是二手房。今年下半年整個房地產市場將會出現很大的變化。

　　這也是不得已而為之的，因為在這個特殊時期，房地產任何的反彈都會給宏觀經濟帶來壓力，特別是對金融信貸，如果房地產的金融信貸再放開的話，中國經濟將面臨大麻煩房地產泡沫進一步擴大，而實體經濟進一步萎靡。可以看到，近期人行已經開始「放水」，貨幣政策也有轉向，以往的經驗多是流入房地產，而現在中央的意圖是，流動性一定要釋放，但要確保不流入房地產，而是流入實體經濟。

　　對房地產業的一種保護

　　李耀智則認為，「堅決遏制房價上漲」其實這或許是對房地產行業的一種保護，從遏制價格來防止房地產泡沫增大，以致產生風險。房地產業在內地近十幾年來的經濟發展中扮演重要角色，如今不能讓其繼續漲下去，但也不會希望房價產生太大波動。如果房地產的泡沫爆掉，就如同香港1997年至2003年，房價暴跌50%以上，對整個社會經濟產生了極其不利的影響。作為不動產，如果出現太多回落，第一個冲擊的就是金融體系，最終還是要整個社會買單，內地還沒經歷過這種情况。如果目前房價腰斬，很多正在還貸的人將變成負資產，資不抵債，將引發社會與經濟的雙重危機。所以，堅決遏制房價上漲，或許也有這方面的考慮。總的來說，下半年有很多不確定因素，由於貿易戰的存在，中國政府并不能把控所有，宏觀經濟也不甚明朗，這種背景下，用一個「穩」字來給房地產定基調，是明智的。

　　宋丁表示，根據專家的預測，此次中美貿易戰對中國GDP的影響少則零點幾個點，多則兩三個點，壓力非常大。控制經濟不能下來，通脹不能太大，匯率不能跌得太猛，此外還要保持就業，所以在這個格局下一定要「穩」，先穩住目前的局勢再想辦法在國際上自由競爭。至於未來房地產調控完全取決於市場表現，政策和市場是相反的，房價上漲就會遭到打壓，下滑則會受到扶持。從目前來看，房地產仍然有上漲的能量，如果一旦現有政策壓不住了，未來肯定還會加碼。

　　【鏈接】多地調高房貸基準利率

　　自2017年以來，全國的房貸利率連續上調，從基準利率的八折優惠到上浮20%或30%，有些地方的首套房貸利率甚至上浮了50%，即7.35%左右。針對這種情况，中原地產首席分析師張大偉認為，本輪房貸利率上調，是從一個歷史低位開始的，與之前的數據對比，現在仍處在一個中等水平。中信建投房地產首席分析師陳慎預測，房貸利率未來仍有可能上調，但漲幅最快的階段已經過去，上漲幅度會相對緩和。

　　廣州匯豐下調首套房貸利率

　　不過，匯豐銀行房貸昨日再度下調，廣州地區首套房基準利率上浮8%，二套基準上浮10%。這已經是匯豐銀行連續兩個月下調房貸利率，首套房的基準利率累計下調17個百分點，二套房則是16個百分點。

　　據融360統計，目前廣州地區四大行的首套房貸都維持在1.1倍，二套房則上浮15%到30%之間。而外資行則變化較為明顯，匯豐銀行7月25日表示：「我們的利率本月確實變化了，上個月首套房貸最低上浮25%，二套上浮26%，本月起均下降十個百分點，分別降至15%和16%。」

　　廣州大源按揭代理服務有限公司總經理鄭大源表示：主要還是銀行額度寬松的緣故，存貸比壓力寬松了，和直接的調控政策無關。如果額度緊張，無法放款，有限的額度沒有必要用降低利率的方式放款。