物管股靠着基本面強、盈利能見度高的特點，逆市靠穩，值得吸納。

　　內地居民可支配收入增長，民眾對高質量生活的需求提升，支持物業管理公司盈利持續增長，行業未來大有可為。年初至今物管股普遍跑贏大市，多隻更是由大型內房分拆，以母公司作為「靠山」，業績增長亮麗，當中雅生活服務(3319)及中海物業(2669)前景看俏。香港商報記者 張智榮

　　行業基本面佳

　　內房近年紛紛分拆旗下物業管理業務上市，物業管理板塊漸成規模，今年以來股價顯著跑贏大市。其中，中奧到家(1538)升幅最為驚人，年初至昨日升幅達87%，其次為彩生活服務(1778)勁升41%，其他物管股年初至今升幅普遍達15%以上。

　　物管股受追捧，一方面由於行業受中美貿易戰及經濟周期影響微，另一方面，物管公司大多有母公司作「靠山」，內房銷售增長理想，自然為旗下物業公司帶來生意，為行業帶來穩中有升的收入，基本面樂觀。

　　由雅居樂(3383)分拆的雅生活服務，截至6月底中期業績報捷，收入按年升1倍至14億元(人民幣，下同)，純利更按年升近2倍至3.32億元。集團2017年在管面積約7833萬平方米，當中自管面積佔53.9%。管理層目標今年全年收入及盈利有雙位數升幅，3年內達到百億元收入規模，期望至2022年在管面積達5億平方米。

　　祈福生活服務(3686)亦發盈喜，料6月底止中期盈利按年增長逾60%，主要因為來自資訊科技、零售、家居助理及物業管理服務分部收益上升。

　　2022年市場規模過萬億

　　內地近年頻頻出招遏抑樓市過熱，但樓價及銷售熱度持續。國家統計局數據顯示，今年6月內地70個大中城市住宅價格指數按年升5%，連漲33個月。2017年及2016年的商品房銷售面積，分別為16.9億平方米和15.7億平方米，連續2年創新高。

　　房屋銷售上升，帶動物業管理需求增加，行業規模持續擴張，市場預計到2022年行業在管面積將達245億平方米，同時行業收入規模將突破1萬億元。

　　現時行業百強企業的增長動力，主要來自基本物業服務，整體收入佔比維持在80%。近年行業增值服務收入佔比亦在提升，而且由於增值服務毛利率較高，成為行業未來增長新動力。隨內地城鎮化步伐加快，居民可支配收入不斷增長，優質物業管理需求將越來越殷切，都將支持行業盈利持續增長。

　　行業整合強者越強

　　內地物業管理公司超過10萬家，行業競爭激烈，而且地域分散、集中度偏低。2017年行業百強企業市場佔有率僅約30%，十強企業市場份額更只得約11%，未來行業存在巨大整合潛力。

　　事實上，近年百強企業有向十強集中的趨勢，2016年行業十強在管面積增速為38%，顯著超越百公司在管面積10%的增速，以及行業整體6%的增長。收入上升令消費者更願意為高質量支付溢價。根據全國物業管理協會報告，百強物管公司住宅平均物業收費2.24元/平方米/月，平均毛利率為20%，而十強企業平均毛利率可達25%，龍頭品牌溢價能力因服務質量迅速增強。

　　近期港股市況波動，不過，物管股靠基本面強和盈利能見度高的特點，逆市靠穩，值得吸納。個股方面，今年2月上市的雅生活，管理範圍涵蓋內地69個城市，擁有25年行業經驗，除了有雅居樂作「靠山」，去年還引入主要股東綠地集團。雙方同意在2018年至2022年間，綠地每年向雅生活交付物業管理面積不少於700萬平方米，另外每年300萬平方米的物業，優先提供予雅生活管理。

　　大摩﹕行業首選雅生活

　　根據招股文件，雅生活集資所得的65%將選擇性地用於把握戰略投資及收購機會，以及進一步發展戰略聯盟。集團早前宣布計劃收購蘭州城關服務51%股權，代價近1.48億元。集團管理層在日前的中期業績發布會上提到，未來會堅持收購一些小而美的企業，收購目的是為了實現區域互補和業態互補。

　　雅生活早前股價高位調整，近日低位回升至橫行區中部位置，技術指標有改善象，建議候14.5元買入，作中長線持有。大摩報告指，雅生活服務中期業績勝預期，重申對雅生活服務「增持」評級，並上調目標價，由20.7元升至21.6元，相當於預測今年市盈率22倍，更指其為物管股首選。

　　里昂：中海物業盈利增長亮麗

　　另外，中海物業亦值得留意，集團背靠母企中海外(688)，過去財務表現穩定，惟走勢相對落後，相信與中海外房屋銷售增長較慢有關。中海物業去年以現金1.9億元向母企收購中信物業服務全部股權，後者在內地擁有120項物業管理項目，將有助集團增加管理面積，拓展收入來源，對盈利帶來正面影響。

　　另一方面，中海物業增值服務收入佔比較同業低，有關業務收入增長亦不及同業，未來若大力發展高毛利率的增值服務，將可成為業績增長新動力。里昂報告引述中海物業高層指，中海物業將積極爭取第三方業務，藉以擴大規模並帶動增長。該行料集團第三方項目管理面積佔比將提升，預期未來3年盈利複合年增長率達26%。

　　【拆局解码】增值服務成物管主戰場

　　物業管理行業需要大量勞動力，提供保潔、園藝、維修、保養及保安等服務，勞動成本是運營成本的單一最大成分。然而，物業管理費很難大幅提高，物業管理公司難以單憑提供物業管理服務來提升利潤率。

　　各物業公司傾向透過大力發展高毛利率的增值業務，以帶動業績增長。所謂增值服務，是指除收取管理費之外，為住戶提供的家居生活、地產經紀等社區服務，例如家政、教育、電子商務及租賃服務等。

　　事實上，物業管理公司正紛紛擴張增值服務，雅生活(3319)的增值服務去年增長最為強勁，非業主增值服務及業主增值服務，分別按年增長113.7%和86.4%，當中非業主增值服務毛利率49.3%，收入佔比25.7%。彩生活(1778)增值服務去年毛利率達82%，屬行業中最高，該業務去年收入近2.77億元(人民幣，下同)，總收入佔比17%，貢獻利潤佔比高達42.9%。綠城服務(2869)的園區服務去年收入9億元，總收入佔比17.5%，以收入計規模為行業中最大，但毛利率33.5%，低於行業。