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居民追求優質居所 內房母企做靠山 物管股逆市崛起

2018-08-16
来源:香港商报

  物管股靠着基本面強、盈利能見度高的特點,逆市靠穩,值得吸納。

  內地居民可支配收入增長,民眾對高質量生活的需求提升,支持物業管理公司盈利持續增長,行業未來大有可為。年初至今物管股普遍跑贏大市,多隻更是由大型內房分拆,以母公司作為「靠山」,業績增長亮麗,當中雅生活服務(3319)及中海物業(2669)前景看俏。香港商報記者 張智榮

  行業基本面佳

  內房近年紛紛分拆旗下物業管理業務上市,物業管理板塊漸成規模,今年以來股價顯著跑贏大市。其中,中奧到家(1538)升幅最為驚人,年初至昨日升幅達87%,其次為彩生活服務(1778)勁升41%,其他物管股年初至今升幅普遍達15%以上。

  物管股受追捧,一方面由於行業受中美貿易戰及經濟周期影響微,另一方面,物管公司大多有母公司作「靠山」,內房銷售增長理想,自然為旗下物業公司帶來生意,為行業帶來穩中有升的收入,基本面樂觀。

  由雅居樂(3383)分拆的雅生活服務,截至6月底中期業績報捷,收入按年升1倍至14億元(人民幣,下同),純利更按年升近2倍至3.32億元。集團2017年在管面積約7833萬平方米,當中自管面積佔53.9%。管理層目標今年全年收入及盈利有雙位數升幅,3年內達到百億元收入規模,期望至2022年在管面積達5億平方米。

  祈福生活服務(3686)亦發盈喜,料6月底止中期盈利按年增長逾60%,主要因為來自資訊科技、零售、家居助理及物業管理服務分部收益上升。

  2022年市場規模過萬億

  內地近年頻頻出招遏抑樓市過熱,但樓價及銷售熱度持續。國家統計局數據顯示,今年6月內地70個大中城市住宅價格指數按年升5%,連漲33個月。2017年及2016年的商品房銷售面積,分別為16.9億平方米和15.7億平方米,連續2年創新高。

  房屋銷售上升,帶動物業管理需求增加,行業規模持續擴張,市場預計到2022年行業在管面積將達245億平方米,同時行業收入規模將突破1萬億元。

  現時行業百強企業的增長動力,主要來自基本物業服務,整體收入佔比維持在80%。近年行業增值服務收入佔比亦在提升,而且由於增值服務毛利率較高,成為行業未來增長新動力。隨內地城鎮化步伐加快,居民可支配收入不斷增長,優質物業管理需求將越來越殷切,都將支持行業盈利持續增長。

  行業整合強者越強

  內地物業管理公司超過10萬家,行業競爭激烈,而且地域分散、集中度偏低。2017年行業百強企業市場佔有率僅約30%,十強企業市場份額更只得約11%,未來行業存在巨大整合潛力。

  事實上,近年百強企業有向十強集中的趨勢,2016年行業十強在管面積增速為38%,顯著超越百公司在管面積10%的增速,以及行業整體6%的增長。收入上升令消費者更願意為高質量支付溢價。根據全國物業管理協會報告,百強物管公司住宅平均物業收費2.24元/平方米/月,平均毛利率為20%,而十強企業平均毛利率可達25%,龍頭品牌溢價能力因服務質量迅速增強。

  近期港股市況波動,不過,物管股靠基本面強和盈利能見度高的特點,逆市靠穩,值得吸納。個股方面,今年2月上市的雅生活,管理範圍涵蓋內地69個城市,擁有25年行業經驗,除了有雅居樂作「靠山」,去年還引入主要股東綠地集團。雙方同意在2018年至2022年間,綠地每年向雅生活交付物業管理面積不少於700萬平方米,另外每年300萬平方米的物業,優先提供予雅生活管理。

  大摩﹕行業首選雅生活

  根據招股文件,雅生活集資所得的65%將選擇性地用於把握戰略投資及收購機會,以及進一步發展戰略聯盟。集團早前宣布計劃收購蘭州城關服務51%股權,代價近1.48億元。集團管理層在日前的中期業績發布會上提到,未來會堅持收購一些小而美的企業,收購目的是為了實現區域互補和業態互補。

  雅生活早前股價高位調整,近日低位回升至橫行區中部位置,技術指標有改善象,建議候14.5元買入,作中長線持有。大摩報告指,雅生活服務中期業績勝預期,重申對雅生活服務「增持」評級,並上調目標價,由20.7元升至21.6元,相當於預測今年市盈率22倍,更指其為物管股首選。

  里昂:中海物業盈利增長亮麗

  另外,中海物業亦值得留意,集團背靠母企中海外(688),過去財務表現穩定,惟走勢相對落後,相信與中海外房屋銷售增長較慢有關。中海物業去年以現金1.9億元向母企收購中信物業服務全部股權,後者在內地擁有120項物業管理項目,將有助集團增加管理面積,拓展收入來源,對盈利帶來正面影響。

  另一方面,中海物業增值服務收入佔比較同業低,有關業務收入增長亦不及同業,未來若大力發展高毛利率的增值服務,將可成為業績增長新動力。里昂報告引述中海物業高層指,中海物業將積極爭取第三方業務,藉以擴大規模並帶動增長。該行料集團第三方項目管理面積佔比將提升,預期未來3年盈利複合年增長率達26%。

  【拆局解码】增值服務成物管主戰場

  物業管理行業需要大量勞動力,提供保潔、園藝、維修、保養及保安等服務,勞動成本是運營成本的單一最大成分。然而,物業管理費很難大幅提高,物業管理公司難以單憑提供物業管理服務來提升利潤率。

  各物業公司傾向透過大力發展高毛利率的增值業務,以帶動業績增長。所謂增值服務,是指除收取管理費之外,為住戶提供的家居生活、地產經紀等社區服務,例如家政、教育、電子商務及租賃服務等。

 

  事實上,物業管理公司正紛紛擴張增值服務,雅生活(3319)的增值服務去年增長最為強勁,非業主增值服務及業主增值服務,分別按年增長113.7%和86.4%,當中非業主增值服務毛利率49.3%,收入佔比25.7%。彩生活(1778)增值服務去年毛利率達82%,屬行業中最高,該業務去年收入近2.77億元(人民幣,下同),總收入佔比17%,貢獻利潤佔比高達42.9%。綠城服務(2869)的園區服務去年收入9億元,總收入佔比17.5%,以收入計規模為行業中最大,但毛利率33.5%,低於行業。

[责任编辑:郑婵娟]
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