加息陰霾籠罩之下，本港樓價卒之出現轉角苗頭。差餉物業估價署最新數字顯示，8月份私宅樓價指數中止連續28個月升勢，按月下跌0.08%。事實上，如果大家緊貼樓市發展，當可發現近來湧現不少劈價個案；坊間較貼市的樓價指標亦指，截至本月中二手樓價更按月跌近1%。隨日前港銀12年來首次上調了最優惠利率（P），香港正式踏入加息周期，樓市轉勢壓力必然愈來愈重。

　　眾所周知，本港樓市累升至今，非常低息環境肯定是箇中重大推手。金管局資料反映，過去十年間即金融海嘯以來，在港涉及物業發展、投資、購置的貸款總額，便幾乎翻了一番至近2.7萬億元；上月新批出的按揭貸款金額，亦從十年前的100多億元暴增至近480億元。受惠於大量「便宜錢」追捧，樓價無可避免會同步地水漲船高。然而，當資金成本上揚，銀行也不再水浸，資產價格就勢必有所調整。銀行體系結餘由年初的1800億元，削減至最新只剩760億元左右，銀行同業拆息則火速飆高，1個月、3個月、12個月的拆息，分別由年初約1厘、1.3厘、1.5厘，急升至昨日的2.23厘、2.28厘、2.69厘，便充分凸顯了銀根抽緊的嚴重程度。上調最優惠利率，誠乃整個資金趨緊過程的最後一步罷了，惟這卻肯定只是僅僅開始的一步，將來勢必追隨美國加息而不斷上調。

　　何況，為了追捧愈來愈高的樓價，港人所承受的按揭負擔也愈來愈重。一方面，供款年期既愈來愈長，最新便達321個月（即近27年），遠較十年前的260個月（即近22年）為多；另方面，在發展商的二按「優惠」下，甚而出現了「零首期」上車的情況，亦意味總貸款亦愈來愈多；凡此種種，都令供款人更易受到加息影響。以現時最新平均按揭貸款額約400萬元計算，七成按揭、年期22年、息率2.15厘的每月還款額為1.9萬元，但換為十成按揭（即貸款570萬元）、年期27年、加息1厘的話，每月還款額暴增到2.6萬元了！也莫說，期內總利息開支，亦由100萬元增至277萬元！

　　加息不單加重供樓負擔，也令買樓投資愈不吸引。畢竟，樓價過去升幅一直跑贏租金，以致住宅回報率跌至只有2至2.6厘。當銀行接踵加息，尤其是定存息率已普遍升至2厘以上，個別銀行還提供高達3厘息率；試問，醒目錢豈不應該從樓市回流定存？特別是，一旦樓市進一步受其他壞消息拖低，諸如貿易戰升溫、內地樓市回調等等，導致「只升不跌」的預期打破，那麼投資物業豈非不能「財息兼收」，而恐「蝕息兼蝕價」？

　　饒是如此，息口上升雖有助樓市回調，惟特首林鄭月娥下月即將發表的施政報告，仍應以理順樓市發展為重中之重。始終，除非樓價大幅下挫，否則一般市民依然難以上車，也莫說尚有大量基層人士仍在租住?房。故此，當局既應致力增加土地和住宅供應，總結土地大辯論的拓地共識，當中亦應加大公營出售及出租房屋的資助額和供應量。樓市步入轉角，誠可降低置業門檻，但要真正解決市民居住難的問題及提高人均居住面積，增加供應的步伐實不能夠減緩下來。

　　香港商報評論員　李明生