易憲容

　　在中央經濟工作會議召開前，由於經濟環境改變讓經濟增長下行壓力上升，內地一些城市房地產市場銷售量下降而出現微調，所以市場紛紛議論2019年內地房地產市場會出現重大調整，甚至預期明年各城市房地產政策將會出現全面鬆綁。不過，剛結束的中央經濟工作會議表明，2019年內地房地產市場政策，基本方向沒有改變，但一些城市的微調將會是常態。

　　堅持「房子是用來住的」原則

　　今年的中央經濟工作會議表示，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。這基本上確定了2019年房地產調控政策的基調。2016年12月的中央經濟工作會議就提出了「房子是用來住的，不是用來炒的」基本原則。之後，這一基本原則寫入了十九大報告中。

　　所以，2019年內地房地產市場調控基本上還是沿着十九大確定的基本原則前行，就如我一直強調，這一原則是內地房地產市場短期及中長期發展的基本原則，未來內地的房地產市場只能在此基礎上前行，決不會再回到讓房地產炒作投機震天的老路上去。

　　關於2019年房地產政策，中央經濟工作會議的思路是，一是堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」市場定位。也就是說，就目前現實的市場來說，儘管要回到這個定位上還有一定的差距（比如房價過高，房地產泡沫巨大等），但是讓內地房地產價格理性回歸這個原則不會改變，只不過目前地方政府以時間換空間，讓這種房地產市場轉型的周期性延長。既然房地產市場發展的基本原則沒有改變，那麼任何地方政府想借助房地產的投機炒作及房價快速上升來推動經濟增長，估計這是中央政府不允許的。在這一原則基礎上，地方政府要三思而後行。

　　調控權力下放地方政府

　　二是房地產調控由去年的「因城施策、差別化宏觀調控」轉變為「因城施策、分類指導」的方式。這種轉變的核心是，在堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」基礎上，出台房地產調控政策的權力由中央下放到地方政府的手上。地方政府可以根據本地的實際情況，出台不同的房地產調控政策，房地產政策不採取「一刀切」的方式。這不僅能夠調動地方政府調控的積極性，也可以讓地方政府根據本地情況採取不同的政策。但這也十分強調權力與義務對等性，即地方政府要真正地對房地產市場調控負起責任來，要承擔主體性責任。

　　三是這種轉變就要求地方政府對當地房地產市場發展要把握好，既要讓當地的房地產市場得以健康發展，也不可能讓其脫離「房子是用來住的、不是用來炒」的市場定位軌道。如果說，有地方政府想炒作房地產，讓房地產市場價格瘋狂上漲，那麼中央政府就有可能對地方政府官員問責。所以，在「因城施策、分類指導」的方式下，地方政府權力大了，但這種權力是要保證當地房地產市場健康發展，而不是吹大房地產市場泡沫。因為，這兩三年，國內一些城市的地方政府嘗到極力推高當地房價，打造當地經濟虛假繁榮的甜頭之後，加上現有的土地財政激勵機制，各個城市的政府有強烈的動機來推高本地的房地產市場價格，吹大當地房地產市場泡沫。至於吹大的房地產泡沫破滅之後，當地經濟洪水滔天這早就不是他們關注的問題了。

　　四是這次中央經濟工作會議強調，2019年房地產市場發展須兩大體系並舉，即完善住房市場體系和住房保障體系。這與去年所強調的租售並舉體系有很大不同。這種不同最為核心的問題，是政府會更加強調住房保障體系的建設。特別是對於內地一線城市，及二線城市來說更是如此。因為，在這些城市中，要讓房地產市場價格以市場的方式在短期內快速調整、回歸理性並非是容易的事情。如果這些城市的房價不調整、不回歸理性（目前北京、上海、深圳、廈門四個城市的房價收入比分別高到了46、44、48、53），居民的基本居住問題要解決是不可能的。所以加大力度發展住房保障體系是化解這些城市居民住房困難最為合適的方式。2018年深圳市政府就已經規劃未來房地產市場採取4-4-2制度方式，（即40%為市場商品房，40%為政府公租屋，20%為保障性住房），估計這種房地產動作模式很快會在內地其他一些城市推廣。所以，2019年發展住房保障體系，會成為內地房地產市場較為重要的一環。

　　總之，2019年內地房地產政策基本上會沿着十九大的原則前行，基本原則和房地產市場發展方向不會有多大調整，房地產市場調控政策也不會全面鬆綁，各城市房地產政策微調是常態，市場根本不用大驚小怪。