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房企业绩之争尘埃落定 千亿军团扩至30家

2019-01-21
来源:中国房地产报

   2018年,中国楼市始终处于重压之下,据不完全统计,去年全年楼市调控总次数接近450次,同比涨幅近80%,刷新历史纪录。对房企而言,这一年充满了挑战,同时又面临着无限的机遇。

  在调控重压下,很多标杆房企依然实现逆势增长,规模和实力在进一步增强。不过,在规模增长的同时,房企分化格局进一步显现。日前,克而瑞研究中心正式发布《2018年度中国房地产企业销售TOP200》,呈现出2018年房地产企业的整体格局。

  截至2018年12月末,TOP100房企2018年全年销售增长35%,龙头房企仍将延续平稳发展的态势。碧桂园以7286.9亿元排在销售流量榜榜首,恒大继续占据权益榜第一;排名前十房企门槛超2000亿元,破千亿房企共30家。

  克而瑞研究中心的一位分析师指出,2018年共有近9成房企按时完成全年业绩目标,业绩目标的完成情况是对房企自身综合运营能力的年度考核,特别是在2018年房地产行业整体增速放缓、市场预期继续下滑的背景下,全年业绩能否如期完成是对房企的综合考验。

  强者恒强的时代

  2018年,TOP100各梯队房企销售金额门槛进一步提升。分梯队来看,TOP3房企门槛已超5500亿元,TOP10门槛超2000亿元、TOP30门槛已达千亿元、TOP100房企的门槛达218.5亿元,TOP200房企的门槛则保持在50亿元左右。

  显而易见,2018年各规模梯队分布出现了明显变化,各梯队从2016年和2017年的金字塔形,演变为上窄下宽的沙漏型。其中,TOP10房企集中度达26.9%,TOP20房企集中度达37.5%。

  行业内越来越多的业绩集中于大中型房企,这个行业变成少数房企巨头的游戏。尤其在日益紧缩的调控政策下,越来越多的城市购买力被减弱,加之土地市场流年不利、企业融资渠道缩紧等问题,中小型房企遭遇多方考验。

  不过,从整体销售数据来看,2018年依然是房地产行业创造新历史纪录的一年。其中,碧桂园的销售业绩再次刷新纪录,以7286.9亿元排在销售流量榜榜首,同比增长32.3%,自2017年以来稳坐榜首位置。

  2019年1月7日,中国恒大发布公告,2018年全年实现销售额5513亿元,超额完成5500亿元的年度目标。全年累计销售面积5244万平方米。公告还显示,恒大2019年销售目标为6000亿元。

  万科紧随其后,2018年全年实现合同销售额6069.2亿元,同比增长约14.5%。其前11月实现合同销售额5439.5亿元,由此计算,万科2018年12月份业绩超600亿元。得益于2018年11、12月份较高的销售业绩,万科以558.2亿元的差距超越恒大,位居销售流量榜榜单第二。

  除了龙头三强外,融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质,以4600亿元的销售规模排在第四位。保利以4050亿元迈入4000亿元门槛,绿地全年也超3800亿元。相比“碧万恒”,这三家房企的规模增速相对较高。

  销售额数据突出了房企的综合实力和圆润娴熟的运营能力。不过,在业内人士看来,合约销售金额并不能完全体现房企的综合实力,销售权益榜反映了房企的整体投资能力,在一定程度上更能反映企业的资金实力。

  近年来,房企合作开发项目越来越多,但一般统计房企销售金额时并未剔除非权益部分,未能真实反映其实际销售额。较高的权益销售额比例,带来的往往是较高的销售回款率,去化周期快,资金回笼快且利用效率较高。

  克而瑞研究中心的榜单显示,在房企权益销售金额方面,恒大力压全国众多房企,以5241亿元的权益金额位居首位,权益金额销售占比高达95%。反观第一梯队,碧桂园权益销售金额为5203.6亿元,权益占比为71%;万科权益销售金额4248.4亿元,权益占比为70%。

  行业普遍认为,权益销售由于能够更客观地体现房企的资金运用和战略把控水平,已经受到越来越多专业机构和投资者的关注,权益销售比例越高的企业,锁定利润的能力也越强。

  榜首之争已无悬念

  2018年房企销售业绩的争夺终于落下帷幕,最终,没有制定销售目标的碧桂园以超过7000亿元的成绩再次位列榜首并刷新历史纪录,万科和恒大以前者的胜利按下榜眼之争的暂停键。

  在相当长的一段时间里,万科在行业内被称为龙头房企,而且一直有企业尝试撼动其行业龙头的位置,2004年的合生创展,2007年的顺驰,2008年的富力,2009年的绿城,这些房企的风光似乎都只是“昙花一现”。

  这些房企或因为囤地去化缓慢,不重视规模扩张,或因为步子迈太大导致资金链断裂,或因为大举冒进投资商业地产拖累业绩,在短暂的超越之后增速便陷入了停滞,超越万科仿佛成为了行业魔咒。

  直到2014年,绿地超越万科,成为当年的销售冠军;2015年,万科重回行业第一;2016年,恒大一举超越万科,坐上2016年销售金额排行榜的头把交椅;2017年,碧桂园的销售业绩赶超万科、恒大,一举成为业界老大。

  2018年,碧桂园继续延续着自己的神奇,这一年销售业绩的榜首之争也早早失去了悬念,去年全年碧桂园的销售额一直遥遥领先,并成功蝉联销售榜桂冠。

  2019年1月4日,碧桂园发布了其2018年12月份销售简报,单月实现权益销售金额121.4亿元,环比下降64%。

  对于2018年12月份碧桂园权益销售额创下2018年全年最低的情况,有业内人士认为,应该是碧桂园主动调整的结果,毕竟销售业绩领先的较多,同时此举也有利于公司2019年数据表现。

  千亿“生存线”亦是警戒线

  2018年,做大规模依然是当下房企的主流选择,房企拼规模的决心依旧不减。克而瑞研究中心的榜单显示,2018年全年,3000亿元以上阵营的房企数量已达6家,排名前10的房企门槛超2000亿元,破千亿房企共30家,前50房企门槛近550亿元。

  不过,业内预计,千亿房企的数量在2018年达到30家之后,未来规模的扩容将会放缓,短期内将维持在30至35家左右。

  伴随马太效应的放大,行业集中度加剧。多个行业研究机构分析认为,中小房企受制于土地、资金、政策等资源限制,生存压力越来越大。

  尽管千亿规模是房企冲刺销售额的基准门槛,但想要实现却并不容易。拿地、开发、销售、回款等一连串闭环需要依靠速度和规模来抢跑。但房企往往难以凭借自有资金的周转完成运作,通过加大金融杠杆往往是房企跃然而起的最佳弹跳器。

  一位金融人士指出,高杠杆源于企业收益、风险预期与实现出现偏差,即高估了通过负债产生的资产收益。这种高估,导致负债变成一把悬挂在房企头上的达摩克利斯之剑。

  同花顺(300033,股吧)的统计数据显示,13家新晋千亿房企至少有11家资产负债率超过70%,其中中南建设(000961,股吧)、正荣地产、阳光城(000671,股吧)等3家的资产负债率超过85%。按照行业惯例,70%是资产负债率的警戒线,目前来看,扩容的这部分千亿房企几乎都徘徊于警戒线之上。

  同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示,单纯追求规模化的房企主要收益过分依赖住宅销售,而住宅市场一旦受制于短周期调控,就将给企业带来资金链断裂风险,同时非住宅销售业务若不成熟,企业的中长期盈利能力和抗风险能力都将非常脆弱。

  也有业内人士预测,2019年规模化仍是房企追逐的目标之一,但若一味只看重销售规模,利润危机将对企业造成重大打击,房企极有可能在追求规模的道路上面临“生死劫”。

[责任编辑:蔚然]
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