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入市應作長遠計 分析樓市指數助投資決策

2019-01-26
来源:香港商报

  面對短期入市壓力,市民應作長遠考慮。

  無可否認香港樓價早已遠超普羅大眾的購買力,面對短期入市無望,市民更應作長遠考量。因此,除了關注影響樓市升跌的外圍因素,置業前應做足功課,了解與樓市相關的指數,更準確掌握樓市走勢,增加入市勝算。

  香港商報記者 馮金鋒

  中原城市指數(CCI)由中原地產每月發布,是基於政府土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄編製,用以描述地產市場的價格變動。

  CCI指數反映地產市場價格變化

  該指數的計算方式是將該月成分屋苑的總市值,除以上月成分屋苑的總市值,再乘以上月的中原城市指數。簡單而言,只要該月總市值高於對上一個月的總市值,所得指數就會高於上月指數值,例如1月18日的數據,反映的是2018年12月的二手私人住宅樓價。

  坊間可能認為,利用土地註冊處的樓宇買賣價格數據編制而成的CCI指數,未能提供最新的市場資訊,因為當下一些已簽訂臨時買賣合約的交易並未包含於統計內。然而,市面上沒有一間地產代理商的市佔率佔有絕大多數優勢,因此整合某一間公司所簽訂的臨時買賣合約交易量,來衡量某一時間段內的整體樓價升跌情況,雖有參考作用,但亦有揣測成分在內。

  指數反映的是整體樓市狀況,而整體樓市的上揚或下挫是具有普遍及連續性的,不受少數單位業主劈價或超高價成交影響。因此,由土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄所編制的指數,雖有一定時差性,但在長期或宏觀上,對判斷樓市走勢是有很好的參考作用。

  差餉物業估價署的售價指數與中原指數意義相近,該署物業報告亦具有多項樓市指數可作參考,其中一項是較受歡迎屋苑的售價指數。由1月報告所得,市區指數及新界指數自去年7月起均連續下跌,前者由7月的340.4下跌至11月的319.4(臨時數字);期內,後者亦由324.4下滑至301.0(臨時數字)。

  留意樓價負擔指數

  除知悉樓價整體走勢外,一眾上車客更需知道一般收入與一般樓價的差距,一來有心理準備接受現實,二來方能部署職業走向或投資策略,以拉近距離,這就衍生了樓價負擔指數。

  早前國際顧問機構Demographia,以去年第三季數據為基礎,公布第15個年度的全球城市樓價負擔能力報告《15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey:2019》。在這項涉及309個地方的調查中,香港連續第9年蟬聯冠軍,成為房價最難負擔的地方。今年的20.9年是有紀錄以來最高,高於去年的19.4年,亦遠高於第二位的溫哥華(12.6年)及第三位的悉尼(11.7年)。

  這些數字(如20.9)是以樓價中位數相比一年家庭入息中位數而得出。根據報告,第三季本港樓價中位數為717萬元,而一年家庭入息中位數為34.3萬元。換言之,此等入息家庭需不飲不食不花費近21年才能完全置入相應樓價的單位。不論有家室還是單身,準上車客可自行衡量自己收入與該入息中位數的差距,然後更深入體會那種「遙不可及」。

  透過對數據的掌握,我們可以為自己度身訂造買樓目標:以目前一般售價450萬元的上車盤為例,假設一年可存款12萬元,需要儲蓄37.5年;若然首期交付三成即可上車,亦需11.25年。然而樓價上升不等人,正如老牌上車屋苑天水圍嘉湖山莊,現時入場價約450萬元,而這筆資金在2009年足夠買4個單位。

  結合上述三種指數使用,既能知道樓市整體走勢,亦了解到自身財力與普遍樓價的差距,繼而為未來作出部署。然而,除了要了解大環境,亦要衡量自身財力與具體樓價的關係,才能作更準確的投資判斷。

  投資留意租金回報率

  若然手頭上已擁有上車盤首期所需資金,即使不是自住也可入市,將單位出租以獲得收益。此時租金回報率(一年租金/單位買入市值)便有一定參考作用。雖然準確而言,上車後的每年支付成本,實質為年供、首期平攤每年所得數值(假設按揭20年,將首期除以20年),及一年管理費等總和,即20年成本總和要高於單位買入時的市值,但這仍不妨礙以買入時的市值來判斷大體收益的有效性。

  以近期租賃成交為例,港島方面,新地(016)筲箕灣形薈連錄兩宗租賃成交,單位均由同一名業主持有,市場消息指出,其中1B座中高層D室,屬實用494平方呎兩房間隔,業主原叫租2.9萬元,新近以2.6萬元租出單位,實用呎租約53元,業主2016年以961.4萬元買入,現享租金回報3.2厘。

  又根據市場消息,日前新界日出康城1期首都錄得一宗租務成交,單位為2座高層LA室,實用面積713平方呎,議價後以1.9萬元租出,折合實用呎租27元。中原地產柯勇指,上址業主於2008年3月以542萬元買入單位,持貨近11年,現成功租出單位,可享高達4.2厘租金回報,回報率理想。

  九龍方面,中原地產西九龍區副區域營業董事歐陽振邦指,中原最新成功促成一宗匯璽租務交投,單位為2B座中層H室,實用面積267平方呎,採開放式間隔,議價後獲新租客以1.4萬元承租,折合實用呎租52元。據悉,業主於2017年4月以532萬元入市單位,持貨不足2年,現成功租出單位,可享3.2厘租金回報,回報率可算不俗。

  上述3.2至4.2厘的租金回報率,意味着資金回本(單位買入市價)的年期介乎31.25年和23.81年之間。值不值得,或要視乎單位本身供款年期。若然單位已供多年後才出租,回報率除非很可觀,否則幾乎沒有什麼參考意義。

  對比恒指、美債及定存回報

  市民亦可將房產投資回報與其他投資工具作比較。以過去一年恒指回報為例,2018年1月25日32979點開市至今年1月24日收市報27120點,下跌17.76%。美國10年期債券收益率方面(2028年11月15日到期),過去52周波幅介乎2.543至3.261,1月24日收盤報2.712。定存方面,以恒生銀行(011)為例,以100萬元作12個月定存,年利率僅0.45厘。

  我們不妨假設單位月供1.3萬元(所有費用),只要租金相對高出1000元,回報率便有7.69%。所以只要上車後不久能將單位租出,回報是較高的。

  【拆局解碼忍手勿買納米樓

  冠域商業及經濟研究中心主任關焯照接受本報訪問時建議,不要為上車而上車,目前400多萬元只能買百多二百呎的納米樓,不但不宜居住,後市亦不容樂觀。事實上,市場上已有類似單位無買家接手,在此情況下,二、三十歲的年輕人應努力工作、尋求晉升機會,先累積財富。

  關焯照表示,現時大多數業主,多因有父母資助首期而成功上車。對於家庭並不富裕的年輕人來說,他認為是不可能置業的。另外,他預期今年樓市上半年會回穩,在外圍因素不變情況下,樓價甚至會在第一季見底。

  值得留意的是,區內的新加坡平均樓價,自2012年起幾乎原封不動,同期香港的樓價以每年10%的速度上升。關焯照稱,香港樓市的泡沫已經很厲害,就算樓價負擔指數下跌至17或16甚至15,都屬超負荷,這完全不是槓桿能解決的。雖然無從得知泡沫何時會破,但隨着人口老化,內地資金減少流入香港樓市,這一天一定會到來。

  瑞銀:香港地產泡沫全球第一

  瑞銀早前公布有關全球房地產泡沫指數的報告稱,香港以2.03排行第一。報告指出,目前市民平均需工作22年方能買入一個60平方米單位,而在2008年時則為12年。

  數據對目前擔心未來入市能力的年輕人來說,在樓價高企時究竟應投資自己,還是繼續望穿秋水等買樓,或多或少會有一些參考作用。

[责任编辑:肖靜文]
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