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政策限制多 市場反應淡 工廈改過渡性住房路遙遙

2019-04-04
来源:香港商报

 

  荃灣中染大廈原本是一座多層式工廠大廈(左),改裝成商業寫字樓(右)后煥然一新。

  【香港商报网讯】去年《施政報告》重提活化工廈計劃,市場稱之為工廈活化2.0,時隔半年,各項措施細節尚未完整出台,惟當中容許將工廈改裝成過渡性房屋的全新措施,業界認為限制多多,估計最終市場反應冷清。另一方面,這新一輪活化措施所提出的重建方案,由於容許工廈重建後提高20%地積比,市場反應熱烈,不少財團正瞄準這個商機。 香港商報記者 呂婉玲

  香港推出活化工廈政策,原意是因應香港工業轉型,大部分生產工序早已遷入內地,市區有不少工廈空置率高,租值處於低水平,活化工廈可釋放閒置工業空間,更加地盡其利,亦有助工廈業主提升租金收益。

  2009年時任行政長官曾蔭權宣布一系列活化工廈措施,翌年4月,政策正式實施,容許樓齡15年或以上的工廈,可免補地價,整棟改裝成非工業用途,例如辦公室、食肆、零售及藝術工作室等。但活化工廈有一定的限制條件,包括必須是業權統一的工廈才能申請,相對市場上大部分業權分散的工廈便無緣升級。

  工廈要活化改建為商業用途,需要符合不少建築以至消防條例,改建成本不菲。但陳舊工廈經一番改建後,無論樓價及租值都會倍升,由於有利可圖吸引不少業主參與。

  荃灣南豐紗廠活化後的新外貌。

  活化申請成功率近六成

  首輪工廈活化歷時6年,截至2016年3月底為止,共收到215宗申請,其中124宗獲得通過,成功率達57%,佔全港工廈總數約8%,提供超過210萬平方米的樓面面積。根據地政總署資料,整棟改裝的工廈集中於觀塘及葵涌區,重建個案則多來自觀塘、油塘、長沙灣、葵涌及黃竹坑,重建後的新用途包括商業及酒店等。當中由工廈改建為商廈的例子最多,如黃竹坑的GENESIS、葵涌的KC100、荃灣中染大廈等新穎的商廈都是由工廈改建而成。

  還有工廈活化為商場及寫字樓,如恒地(012)九龍灣宏光道原有工廈巨昇中心,便活化改建為商場,並改名為創豪坊(megacube)。亦有工廈活化成酒店,如現時牛頭角觀塘道326號的工業家酒店等。另外,如荃灣南豐紗廠的改建,發展成共享工作空間南豐作坊The Mills,更融合藝術文化、創意產業及培訓初創企業,並同時考慮提供市民休憩的公共空間。

  至於是次工廈活化2.0細分有幾項措施,包括過渡性房屋項目、寬免地契豁免程序以容許指定產業租用工廈,亦涵蓋第一輪推行的整棟改裝及重建工廈措施。當中,「過渡性房屋」一詞首度出現在活化計劃中,《施政報告》指明,業主若改裝後將整幢或部分樓層用作過渡性房屋,政府會彈性處理規劃及樓宇設計等規定,並免收地契豁免書費用,特別引起業界關注及討論。

  荃灣南豐紗廠活化工程進行的情形。

  市場上早有不少聲音,希望港府容許工廈改建成過渡性住房,因為香港租金高昂,沒有公屋的基層民眾大多蝸居在細小租金又貴的住宅分租單位,若市場上有不少工廈改建的過渡性住房供應,有望抑制租金水平,從而減輕基層民眾的負擔。事實上,不少基層為逃避住宅貴租,早已靜悄悄遷入一些工廈單位「隱居」,然而,政府想讓工廈堂堂正正改建做過渡性住房,成本一點不輕。

  改建過渡性房屋限制太多

  利嘉閣(工商舖)工商部高級營業董事朱亮恒指出:「工廈改裝作住房須滿足採光、煮食等要求,牽涉不菲成本,加上使用期限及租金限制,料難吸引業主。」因為根據香港建築物條例,住宅必須符合採光及通光要求。工廈未必四面有窗,甚至只得單面有窗,他直言不少工廈皆需犧牲大量樓面面積,甚至拆牆鬆綁,來滿足採光要求。此外,住宅亦被規定須有煮食的地方,大部分工廈卻都缺乏,加增廚房必使改裝的建築及裝修成本大增。

  再者,港府構思工廈改建做過渡性房屋,只得5年使用期限,不切實際,因為對工廈業主而言,連改建成本都未必可以收回;故有議員提議把工廈改建做過渡性住房的5年使用年限,延長至10年,藉此加強業主改裝的誘因。

  荃灣南豐紗廠變身成南豐作坊後的室內環境。

  施政報告寫明「鼓勵業主與非政府機構合作,提供過渡性房屋給未獲分配公屋或有其他住屋需要的基層市民」,但措施訂明的租金限制,正是最難吸引業主的一點。朱亮恒坦言,是次過渡性房屋措施對工廈業主無特殊吸引力。

  晉縉企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典亦承認,若港府落實相關過渡性房屋措施,只准租予基層,無疑大大減弱其吸引力。不過,就其他限制,他就認為可以變通處理,當中如煮食上的限制,他指可用茶水間式和無火煮食取代。

  值得留意的是,早前有媒體報道,持有工廈業權的業主明言,有興趣參與政府今次過渡性房屋的計劃,數目約有3至4名。朱亮恒謂,與其說政府藉今次措施吸引業主建臨時住房,實際上更傾向是業主主動接觸政府部門,展示出此方面的興趣。相信最終獲批改作臨時住房的工廈,數量或非常有限。

  另外,由於工廈活化2.0容許重建工廈可新增多20%樓面,業主更加有利可圖,市場反應自然正面。如位於葵涌打磚坪街的中央工業大廈,早於2012年工廈活化1.0時已獲批改建酒店,該物業最近由興勝創建與合營夥伴以約7億元購入。新業主最近向城規會申請擬議放寬地積比率,由9.5倍略增至11.6倍,包括新增兩成的增外樓面面積,以重建為一幢28層高的寫字樓,包括1層地庫及1層空中花園。而同樣是工廈重建的個案,羅氏地產持有的觀塘道350號麥士威工業大廈,地盤面積逾1.9萬平方呎,地積比率最近亦獲城規會准增至14.4倍,興建1幢樓高33層的商業大廈,總樓面面積約27.6萬平方呎。

  葵涌KC100也是一座由工廈改裝而成的新商廈。

  工廈活化2.0料帶動工廈升值10%

  追溯第一輪活化工廈計劃推行時期為2010年4月至2016年3月,翻查差餉物業估價署數據,這段期間整體分層工廈物業的售價及租金指數齊齊飛升。第一輪工廈活化計劃推行前夕(2010年第一季),與活化結束時(2016年第一季)比較,工廈的租金指數共上漲71%;售價指數更急升154%。至於被活化的工廈,改裝成商廈後租金自然翻倍。

  來自利嘉閣地產及高力國際工業物業部的統計數字,參與第一輪活化較多的觀塘和黃竹坑,工廈成交價在6年間躍升151%及185%,租金亦同被推高87%,升幅相當驚人。即使在活化參與度不算太高的荃灣和屯門,前者工廈價格亦漲142%,租金錄74%升幅;屯門區數字亦驚人,單計呎價,該區在6年間錄得逾250%的漲幅。

  價租倍增難再現

  今次工廈活化2.0計劃,會否再度帶動工廈市場價量齊升?由於工廈活化2.0加入不少上輪沒有的條件及限制,令業界對今輪政策推動工廈市場樓價及租金再升的能力傾向保守,一般認為今次只會支持工廈售價略升10%,租金升幅更低,僅介乎5%至8%。

  利嘉閣(工商舖)工商部高級營業董事朱亮恒謂,此輪活化計劃會成為工廈價格和租金的支持,但就不會再出現暴升現象。他指,今次主要吸引業主的都是重建和容許特定行業租用工廈兩大項目,預料上述兩者可成為工廈成交價的支持。

  去年下半年整體市況回落,工廈仍不受影響,價格沒有下跌或僅僅下跌1%至2%,反映工廈市場本身具支持動力。他料新一輪活化會為工廈市場注入新的上升動力,支持工廈成交價有10%或以上的升幅。租金方面,豁免地契申請項目的細節剛出台,現階段難以預測其對租金帶來的影響,不過受成交價上升帶動,他估計工廈租金將因新一輪活化有5%至8%的升幅。

  高力國際工業物業助理董事林家灝表示,現時工廈需求仍殷切,空置率維持在低水平,加上沒有新工廈落成,已成為工廈租金及售價的支持。不過,中美貿易戰等外圍不明朗因素籠罩市場,現時難以確定新一輪活化計劃會否對工廈價值及租金產生巨大影響。

  按地區劃分,林家灝看好幾個可建性較高區域的發展,如新蒲崗、荃灣及東區。提到觀塘、黃竹坑一類在首輪活化參與度高的區份,能改裝或重建的工廈所餘不多,反之新蒲崗等區份不單可建性高,且鄰近住宅帶,有充分條件推動租金及售價攀升。

  活化工廈後遺症 藝術家被迫遷

  近年香港的工廈活化計劃,究竟成不成功,要視乎你從哪一個角度看。從業主角度,活化工廈政策,鼓勵業主改建陳舊工廈,翻新變成漂亮的商廈,不但租金及樓價都提升不少,也令舊工廠區容貌改善了,如東九龍已升級新的商業中心區。然而,從另一角度看,活化工廈政策肥了業主,卻苦了一部分租客。

  在未有活化工廈政策之前,不少本地藝術家受惠於工廈低廉的租金,可以在工廈裏開設工作室,但當活化工廈政策實施後,工廈價格及租金飛升,本地藝術家未見其利先見其害,許多藝術家只好結束工作室,尚能存活的藝術家許多都要搬去更加陳舊、租金更便宜的工廈單位!

[责任编辑:蒋璐]
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