結合兩會定調，目前內地整體樓市行情依舊是「穩」字當頭，展望未來，2019年將是過去10年調整壓力最大的上半年，但也有否極泰來的機會，信貸環境的逐步改善疊加地方調控放鬆預期，部分城市已然出台刺激購房措施。在這樣的情況下，我們對於後市給出如下六點判斷：

　　一是政策面基本維穩，「房住不炒」仍是主基調，但「因城施政、分類調控」的會更突出，未來財政壓力較大的地方政府進一步「鬆綁」政策的預期相對強烈。二是今年上半年銷售規模仍將保持低位，增速下行調整，但在一、二線企穩回升帶動下也不會大幅下跌;不同城市市場分化繼續加劇。三是在整體成交「轉淡」的背景下，供應相對稀缺的、熱點板塊的高性價比項目，未來依舊會成為購房的熱點。四是在售項目去化率下降、銷售周期拉長等將顯著抑制企業再投資熱情，預計年內房地產投資增速將轉升為降，步入下行通道。五是土地購置面積增速將低位回升，下行行情下房企普遍調整拿地策略，均衡成本和利潤的保守謹慎風格將成為未來房企的主要基調。六是隨市場成交熱度持續萎縮，全國住宅待售面積恐將進入新一輪庫存上升周期。

　　調控強調地方主體責任

　　關於房地產調控2019年全國兩會提出：要更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。

　　2018年全國兩會關於房地產調控政策方面關鍵點頗多：「房住不炒」、「因城施政」、房地產長效機制、「租售並舉」、共有產權房等一度成為搜索熱詞，而在2019年全國兩會中涉及篇幅則較少，關於地產行業僅強調了落實城市主體責任，總體來看，我們認為2019年房地產調控會堅持「房住不炒、因城施政」的主基調。此外，「落實城市政府主體責任」的提法也意味着2019年中央會將更多的政策自主權下放給地方政府，根據各城市市場實際情況，地方政府可以及時調整政策走向，以便提高政策的針對性以及有效性。

　　2019年兩會提法：健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。這與2018年「兩會」報告中的提法並無不同，我們有理由相信短期內房地產稅的全面落地的時機尚不成熟，但作為構建長效機制的重要一環，其在豐富地方財政收入來源，盤活存量資產、穩定房價等方面的優勢也是十分明顯的，未來也將是大勢所趨。不過，考慮到立法程序的複雜性，2019年房地產稅法較難真正落地。儘管房地產稅利於增加住房供應，但由於核心一二線城市人口長期淨流入，供求不平衡問題難以實質性解決。我們認為未來房地產稅徵收或將秉持「先易後難、穩步推進」的策略。正基於此，對房地產稅立法不該風聲鶴唳，作為一項基本制度性、系統性的長效措施，其對市場和行業的影響必將是長期的。

　　易居(中國)企業集團研究部總監 洪聖奇