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內房融資成本上升

2019-05-30
来源:香港商报网
  面對去年房地產市場和政策的波動,規模房企憑藉自身優勢,通過大量銷售回款為增加持有現金、優化財務狀況提供了保障。另一方面,隨行業集中度不斷提高,企業為了進一步促進規模增長和提升市場佔有率,依然需要大量的資金支援,這就使得整體負債規模持續加大。2018年176家上市房企現金持有量同比增長18.4%至2.87萬億元(人民幣,下同),增幅與去年基本持平;有息負債同比增長了16.6%至6.85萬億元,但增幅則相比於2016年的27%和2017年的30%下降明顯。究其原因,一方面是因為融資環境收緊,房企拿地較去年相對謹慎,另一方面也與企業加大去槓桿力度、穩現金相關。
 
  從償債能力來看,由於融資環境趨緊,大多數企業都紛紛將降低負債、回籠資金作為主要工作目標,比如陽光城、佳兆業(1638)、融信(3301)等企業都在中期業績發布會上提出了要降低其淨負債率。此外,2018年以來有多家房企成功上市,比如弘陽地產(1996)、大發地產(6111)、德信中國(2019)等,也大大改善了財務結構。因此,2018年房企整體財務槓桿相比年初有所降低,現金短債比和長短期債務比也都維持較為穩定的水平。2018年底176家房企加權平均淨負債率為85.15%,較年初降低了3.95個百分點,54%的企業的淨負債率有所下降。
 
  從融資成本來看,2018年64家重點房企融資成本結束了連續兩年的下降,回升至6.65%。這主要是由於2018年境內外的融資環境都持續收緊,融資成本均有提高,而原有低成本的公司債陸續到期,因而整體的融資成本也只能水漲船高。
 
  去年底房企持有現金同比增18.4%
 
  2018年底176家上市房企的現金持有量為2.87萬億元,同比增長18.4%。其中64家重點房企的現金持有量為2.51萬億元,同比增長22.7%;64家房企的現金總量佔比87.3%,同比增加了3個百分點。隨行業集中度不斷上升,規模房企的資金融通也更具優勢。截至2018年底,持有現金超千億的企業有5家,較年初增加2家,其中恒大(3333)和碧桂園(2007)的現金持有量更是超2000億元,遙遙領先其他企業。
 
  從企業表現來看,超過60%企業的持有現金出現不同程度的上漲。64家重點企業中現金增長的企業佔比更高,達85.9%,其中增幅超過50%的企業就達到了21家。從各梯隊來看,百強企業平均現金持有量有所增長,而百強之外的企業平均現金持有量則有所下降。現金增幅最為顯著的是30至50強企業,這些企業在2018年普遍加大了財務優化力度。
 
  影響房企現金變動的因素,主要有企業的銷售回款、投資開發力度以及融資償債規模。從64家重點房企的現金變化因素分析來看,現金增加中大部分企業表現為,銷售大幅增長的同時,企業為了保持規模持續加速擴張,也進一步加大投資開發力度,現金的增長伴隨負債大大增加,如碧桂園、龍湖集團(960)、旭輝集團(884)等。另一部分現金增加的企業表現為,企業融資相對較少,投資開發相對謹慎,但銷售回款增加較多,從而增加了現金持有量,如融創中國(1918)、佳兆業等。此外,如中海地產、招商蛇口等企業的表現則相對均衡。
 
  創新融資成為主旋律
 
  綜合來看,在房地產調控政策及融資環境收緊的背景下,一方面不少房企都喊出了降槓桿、降負債的口號,2018年房企整體加權平均淨負債率下降了3.95個百分點至85.15%。另一方面,房企整體財務結構仍較為穩健,總體短期償債壓力不大,現金短債比為1.29,與去年持平;但由於房企內部分化嚴重,部分企業仍須警惕償債風險。
 
  最後,由於境內融資環境持續收緊及原有低成本的公司債陸續到期,房企整體融資成本結束連年下降態勢,抬升至6.61%,在此背景下國企央企優勢或將凸顯,憑藉低成本融資逆周期發展。但是,2018年10月31日中央政治局召開會議,與「731」會議不同的是,此次會議中並沒有提及房地產和去槓桿,加上年內央行多次降準,2018年底房企融資出現回暖。2019年4月19日中共中央政治局會議上提出,當前穩健的貨幣政策要鬆緊適度。在這個背景下,4月25日在國新辦吹風會上人行副行長也表示,現階段貨幣政策取向是穩健,操作方法是相機抉擇、預調微調,可見在短期之內房企的融資環境仍會維持鬆緊有度的現狀。
 
  此外,各類創新融資方式,如租賃融資及各類資產證券化也都受到了政策的支持,成為房企融資的新突破口。目前2018年已有多家房企在資產證券化融資方面獲得了不俗成績,以購房尾款、物業費、供應鏈、商業租金、長租公寓等為底層資產的資產證券化多次獲批,租賃類如房地產信託基金(REITs)以及租賃專項債券也受到鼓勵。
 
  2019年1月1日,上交所在新年致辭中表示未來將進一步發揮債券市場直接融資功能,深化債券產品創新,推動公募REITs試點,加快發展住房租賃REITs,預計在不遠的未來內地首隻真正的REITs產品或將更快出現。除此之外,內地還明確鼓勵發展綠色資產證券化業務(ABS),鼓勵「一帶一路」、京津冀協同發展、長江經濟帶、新型城鎮化建設、戰略性新興產業以及雄安新區建設等重點領域的資產證券化產品,預計也有將會有更多的房企參與其中。相信在政策引導下,2019年相關租賃融資及各類資產證券化產品仍將繼續快速擴容,為房企提供資金支援的同時,進一步改善自身財務情況。
 
  易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇
[责任编辑:李振阳]
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