【香港商報網訊】記者程功明報道：21日，東莞市政府在市會議大廈舉行了《關于進一步鼓勵城市更新 促進固定資產投資的若干政策》（下稱《若干政策》）新聞發布會，解讀《若干政策》的政策背景、總體思路和主要內容。

 

　　記者從發布會了解到，《若干政策》從“減負、擴面、提速”三個維度共提出了十八條投資減負措施對我市現行城市更新政策進一步優化。按照新政，對于工改工項目有望減少6-9個月的審批時間。

 

　　減負：稅收分成提高部分 “加碼”補助鎮街

 

　　《若干政策》綜合考慮了開發主體可能產生的顯性成本和隱形成本等問題，從減輕負擔上降低直接成本，達到從高投入到低投入，少收益到多收益。

 

　　減負主要體現在降低土地成本、節約財務成本、降低稅負成本、增加財政補助等層面，直接降低企業參與城市更新的成本，進一步激發企業的積極性。

 

　　《若干政策》明確村自改或村企合作改造的“工改居”“工改商”項目，以改造方案首次批復時間為界線適用新舊地價政策，合理保障各方利益，降低舊項目的土地成本。東莞市政府副秘書長陳志軍舉例說，以城區片作為參考，經新舊政策測算，商服用途價差約709元/平方米，住宅用途價差約857元/平方米。

 

　　單一主體掛牌招商收益報價環節完成后，收購主體提供相應額度的銀行保函，可申請退回90%的保證金。經測算，預計為企業節約保證金的8%-10%的財務成本。

 

　　政策第三條降低更新實施主體稅收負擔，規范了更新單元（項目）實施主體在出讓紅線外的配建認定程序、以及單一主體掛牌招商更新單元（項目）不動產權益收購行為性質。

 

　　新政還降低公共設施配建成本，新政明確安排單獨宗地由實施主體全額出資配建公共設施并無償移交政府的，無須計收地價款。陳志軍在發布會上說，假設項目有50畝為配建公共設施，舊政策以協議方式出讓給企業，新政策可以劃撥方式供地給企業，建好無償移交政府，無需補繳土地出讓金，總土地出讓金減少約1000萬元。除此之外，《若干政策》明確異地配建公共設施的建造成本可以作為單一主體掛牌招商起始價的扣減項。

 

　　新政還實行稅收市級留成專項補助，在原有連片“工改工”稅收補助的基礎上，進一步加大稅收補助力度。東莞將補助起點降低到土增稅增長超6%部分，同時參照省按30%補助給鎮街，意味著東莞在省給予稅收分成提高部分進一步“加碼”補助給鎮街。

 

 

　　《若干政策》從優化機制上降低制度成本，達到從難做到易做，從不能做到可以做。政策第十到十二條，從允許項目提容、降低準入門檻、解決歷史問題等方面，進一步擴大城市更新項目覆蓋范圍，讓更多有潛力的項目能夠順利推進。

 

　　針對按控規實施容積率較低的更新單元（項目），給予滿足公共配套承載力的前提下申請適當提高容積率。《若干政策》還優化標圖建庫審查標準，解決改造地塊入庫問題，適當降低對現狀地類、上蓋物占地比例的審查要求，放寬了城市更新項目的準入門檻。這就是說，此舉降低了準入門檻，避免“蜂窩狀”開發。

 

　　解決歷史問題也寫入了《若干政策》。解決國有工業、倉儲用地歷史問題，主要解決早期掛靠鎮街或鎮街下屬企事業單位使用的國有劃撥工業、倉儲用地歷史問題，讓該類項目能夠辦理相關手續以及轉讓。

 

　　提速：同步開展土壤污染調查和項目審批有望減少3-4個月

 

　　審批提速是《若干政策》的一大亮點。以往推進一個城市更新項目，從申請審批到動工建設至少需要兩年的時間；如今《若干政策》再次提速，從簡化審批上降低時間成本，達到從慢批到快批，從多耗時到少耗時。

 

　　政策第十三到十八條，從各審批環節中，通過容差審批、簡化審批、下放審批、并聯審批，進一步壓縮城市更新項目的審批時間，加快城市更新項目推進。例如，實施已批工業用地改擴建容差審批，加快處理土地紅線重疊導致的抵押和過戶問題，可節約審批時間。

 

　　《若干政策》簡化市土地審批委員會議事規則，預計審批時間減少1-2個月；此外，簡化產業類更新單元審批程序，預計審批時間減少2-3個月。

 

　　不僅如此，《若干政策》還下放非拆除重建類更新單元審批權，預計審批時間減少1個月。值得一提的是，《若干政策》還同步開展土壤污染調查和項目審批，預計審批時間減少3-4個月。

 

　　東莞市自然資源局副局長陳巡舉例說，按照新政，對于工改工項目減少6-9個月的審批時間，主要辦理控規調整，前期研究或簡易單元劃定，最后是“1+N”總體實施方案。