上海有976萬的外來常住人口，這意味着，在上海市2400多萬的常住人口中有四成以上都是外來人口，但有需求買房的外來人口僅有254萬左右，帶來的置業需求大約為9300萬平方米。在上海有購房需求的外地人佔當地常住外來人口總量的比例僅有26%。事實上，實際可轉化的購房需求量還要遠遠低於這一水平。除了因為上海嚴苛的限購政策外，高房價對購買力的限制也是最重要的影響因素。

　　根據最新的流動人口調研數據來看，外來人口在滬多從事製造、批發零售等薪資水平相對較低的行業，家庭平均收入約在1.2萬元(人民幣，下同)/月，中位數則在1萬元/月。進一步細看，接近七成的外來人口在滬家庭收入低於1.5萬元/月，僅有不到四分之一的外來人口家庭收入在2萬元/月以上。而同年上海市商品住宅成交均價已在5萬元/平方米左右，二手房成交價格也接近4萬元/平方米，大多數外來人口的購買力顯然難以支撐上海的房價水平。

　　「沒必要」比「買不起」更多

　　聯繫目前上海房價水平來看，若要在上海能夠有選擇地買剛需房，家庭月收入水平至少需要達到2萬元以上。在有需求購房的外來人口中，家庭月收入水平在2萬元以上的比例約為15.7%，還要低於21.5%的全市水平。換言之，在900多萬的外來常住人口總量中，有置業需求同樣也有購買力支撐的外來人口佔比僅有4.1%，這部分人轉化的購房需求量僅為1500萬平方米左右。

　　對於上海這樣的特大城市，外來人口規模也比較大，如上海2424萬的常住人口中外地戶籍人口數量佔比達到四成以上，其總量已經超過多數二線城市的常住人口總量。巨大的人口規模為城市帶來了龐大的居住需求，這些需求也是當地住房市場上的潛在購房需求。但實際在上海買房的外來人口比例並不高，也就是說外來人口的居住需求轉化為購房需求的比例並沒有預期的高。究其原因，主要是一般在評估外地人的置業意願時並未考慮其居住意願，而對於短期內留在上海的外來人口來說顯然沒有買房的必要，這導致外地人的置業意願往往被高估。

　　結合外來人口的長期居留意願進行評估後可以發現，在上海的外來人口中需要買房的人並不多，佔比還不足三成。進一步聯繫房價和收入水平測算可知，在32.3%的有房者之外，上海大約有21.9%外來人口購房壓力較大;但還是沒必要買房的短期居留者更多，佔比達到41.7%，較「買不起」高出近20個百分點。

　　對於能買得起且有置業需求的外地人，放到整體來看，佔上海外來人口總量的比例還不到5%。粗略估算，這些人能帶來的購房需求總量將近1500萬平方米，足以支撐上海4至5年的剛需產品去化。因此，即使在嚴格的多重條件篩選下，外來人口可轉化的置業需求規模仍然十分可觀。

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

　　(逢周二刊出)