香港土地開發嚴重不足，香港房地產協會發表「粵港澳聯合開發新區——桂山島『創世新城』2021—2049計劃」，提出以開發基金形式，邀大灣區「9+2」一同合作，用28年時間，在珠海桂山島填海發展7000公頃社區，以提供28萬間房屋，司法及執法權由香港政府代行。

　　房地產協會的建議選址桂山島，將會分三期在由2021年至2049年發展，首階段包括在桂山島現有1000公頃土地土地，及其西岸填海1000公頃，發展安老、醫療及物流行業，包括整合懲教設施、騰空葵青碼櫃碼頭等，預計能夠納滿20萬人；第二階段，則是在桂山島以東、大小蛛洲填海2000公頃，以「教育─文創」產業為核心，居民逾20萬人。

　　第三期工程則是在桂山島以西的青洲、三角山島等，填海3000公頃，以「未來城市」產業為核心，居民逾30萬人。整個桂山島計劃面積7000公頃，是明日大嶼(總數1700公頃)的4倍，接近成個香港島(7864公頃)的規模，預計可容滿70萬人居住。

　　協會表示，桂山島屬內地水域，處於珠江口正中，與大嶼西南分流距離僅約5公里，可以興建公路加鐵路兩用大橋連接，由水路到中環及尖沙嘴只需30分鐘。該會又指出，桂山島本身已有10平方公里平坦土地，配合組裝合成建築技術，可解社會燃眉之急，解決宿位輪候問題，認為計劃可在短期內啟動，建議明年開展首期工程，沿桂山島西岸填海。

　　協會相當強調，計劃不是解決居住問題，亦顧及經濟及產業發展，會以「1:1:1:1」框架分配土地，即各式住宅─產業園區─交通基建─休憩綠化比例均等，平均地積比率6倍，可提供28萬個住宅單位。

　　房地產協會副會長兼政策研究中心主席許楨指，過去兩年都有就桂山島構思不同持份者，兩地政府有互動討論，不方便透露對方反應，但認為即使是97年前的「玫瑰園」亦花了20年時間討論，現時桂山島構思亦只是2至3年剛剛開始。

　　至於計劃的開發成本及回報等，許楨稱，內地填海發展成本大約只是香港20%至30%，由內地機構負責營造工程，以每平方呎計算，相信「（住宅）平均呎價會平過香港」。現項目仍處於概念階段，無詳細的估算。該會推算，島上一個600平方呎「綠置居」售價為300萬港元，相同面積居屋售價約450萬、首置盤為600萬元。許楨強調，計劃以類似私募基金形式邀「9+2」城市合作，再到市場掛牌融資，不會對香港政府財政有很沉重壓力。