近日，市場陸續傳出廣州、深圳等地出現部分銀行個人房貸額度緊張、房貸利率有所上升、放款周期變長等消息，引起外界廣泛關注。受訪專家認為，目前市場出現的情況或與去年底出台的房地產貸款集中度管理制度有關，銀行在額度管控方面對購房者的資質審核變得嚴格。未來在房地產貸款面臨增長「天花板」的情況下，部分銀行經營將更加審慎，貸款利率和條件或有小幅調整。

　穗四大行房貸利率齊升

　上海銀保監局昨日印發《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。

　據21世紀經濟報道消息，自1月27日起，廣州工農中建四大行的房貸利率全部提升，從此前的首套房LPR+40bp、二套房LPR+60bp，調整為首套房LPR+55bp、二套房LPR+75bp，變更後首套房貸的利率為5.2%，二套房為5.4%。同時，廣州已有銀行暫停房貸業務。

　深圳方面，據媒體多方查實，深圳目前房貸政策相對比較穩定，個人住房貸款正常審批，房貸利率亦沒有發生調整。

　通常，每年的1月都是銀行謀求「開門紅」的關鍵時點，房貸額度一般不會存在緊張局面，而今年情況卻有所不同，引發了市場緊張情緒。分析人士認為，這或許與近期出台的房地產貸款集中度管理制度有關，同時也是多重政策效應疊加的結果。

　2020年底，央行、銀保監會出台銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，對不同類型不同規模的銀行分檔設置房地產貸款餘額佔比，從40%到12.5%不等，而對個人住房貸款餘額佔比「兩條紅線」，從32.5%到7.5%不等。

　中原地產上海首席分析師盧文曦在接受本報記者採訪時表示，在人行房地產貸款集中度管理制度下，目前銀行對於房貸的審核流程跟以往相比，放款時間料會有所變長。「因為各個地方的銀行要加強購房者身份信息的審核，以防出現弄虛作假等情況，所以從銀行管控和樓市調控的角度來看，目前市場的反應可能會與此有一定的關聯度。」盧文曦說。

　對房貸申請影響可控

　中信建投研報指出，目前上市銀行中，有8家銀行個人住房貸款佔比未來可能需要調整。從去年中報數據來看，大行中建行、郵儲銀行住房按揭貸款餘額超過32.5%，有調整壓力，但有兩年的調整期。股份制銀行中，招行、興業有調整壓力，有4年的調整期。而中小銀行中，成都銀行、鄭州銀行、西安銀行、青農商行調整壓力相對較大，也有4年調整期。

　招聯金融首席研究員董希淼認為，劃定上限對住房貸款申請及房貸利率的影響可控。首先是超限銀行有限，其次規模有限，且個人住房貸款業務主要集中在國有大行，新規的過渡期較長，因此無論對個人還是銀行，影響都有限。

　董希淼還認為，調控不是絕對縮量，如果未來其他貸款增多，房貸所佔比例自然就會減少。未來，銀行涉房貸款業務可能會出現兩個變化：一是房地產貸款在銀行之間的結構將有一定變化，部分超標的銀行進行壓降，佔比較低的銀行則還有增長空間；二是房地產貸款面臨增長「天花板」，部分銀行經營將更加審慎，貸款利率和條件或有小幅調整。

　不排除升級限貸可能

　去年年底召開的中央經濟工作會議強調，將「解決好大城市住房突出問題」作為2021年度的重點任務之一。今年以來，深圳、上海、杭州等熱點城市先後出台樓市調控政策，從限購、限售、稅費等方面升級調控。

　後續住房信貸政策會否有所調整呢？上海易居研究院在一份報告中指出，今年房企整體融資環境依舊偏緊，房企去槓桿、降負債已是大勢所趨。熱點城市不排除升級限貸的可能性，有去化壓力的城市或將適度放鬆限貸，但不會超出現有限貸政策框架範圍。

　盧文曦認為，未來銀行會對信貸總量進行管控，購房者的資質審核會趨嚴，並且銀行會嚴查違規資金入市的情況，包括可能會對貸出去的資金進行追溯，明確資金是否是正常用途。（記者朱輝豪）