預期將刷新賣地紀錄的中環新海濱3號商業地，經歷半年招標期今日(18日)中午截標。地政總署公布，該地皮共接獲6份標書。吸引多家地產財團均有入標，包括長實(1113)、新地(016)、九龍倉置業(1997)、恒地(012)、信置(083)、招商局置地(978)及鷹君集團(041)等，市場估值最高662億元。

　會德豐地產主席梁志堅表示，集團以九龍倉置業(1997)名義入標，是次招標反應好，相信與地點吸引有關，成功吸引數間大型發展商入標競投。

　仲量聯行：發展商出價或較進取

　仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強稱，中環新海濱商業地王招標反應較市場預期理想，始終該地皮為區內25年來首幅招標出售的臨海地皮，未來亦未預見有新供應，在物以罕為貴的情況下，發展商出價或會較進取，尤以在區內擁有大型物業的地產發展商或對地皮更感興趣，因有助他們在區內的物業產生協同效應，提升價值。

　另一方面，區建強提到，此地皮發展規模大，須分兩期進行，發展期較長，另項目將包括寫字樓、零售等樓面，資金回籠較住宅發展慢，較適合有類似發展及營運經驗的地產商投資，加上投資環境未明朗，這些則是限制發展商出高價的因素。

　萊坊：本財年賣地收益料達千億

　萊坊執行董事林浩文預計，地皮估值370億至400億元，樓面地價約2.3萬至2.5萬元，總投資約550億至650億元，長期租金回報率約3至4厘，資金回收期約25至30年。假設地皮順利以市價批出，估計本財政年度政府賣地收益，可望回復到1000億元水平。

　中環新海濱3號商業地王位於民耀街，鄰近國際金融中心1及2期，地皮面積約51萬平方呎。可建樓面當中，約161.5萬平方呎樓面作為商業發展;另有約22.8萬平方呎，須作為政府設施，中標財團必須重置現時的郵政總局而興建一所新郵局、提供325個車位的公眾停車場，以及兩間公廁。

　由於是次招標採用「雙信封」制，同以往不同，即是發展商除了要提交地價競投外，亦要提交項目的設計方案等，政府審批時亦會考慮設計項目，不一定價高者得。

　【樓市拆局】大型發展商未必佔優

　作為重量級新地王的中環新海濱3號商業地招標，港府特別採用「雙信封制」招標，地價及技術設計評分各佔一半，並表明「唔合格唔收貨」。換句話說，財力豐厚的大型發展商不再佔絕對優勢，反而其他財團亦能夠以設計突圍，打動官方評審團。

　流標機會低

　美聯測量師行董事林子彬認為，「雙信封」方式招標料增加競投成本，估計以大型發展商及合組財團參與為主。萊坊執行董事林浩文則表示，以「雙信封」形式招標流標機會低，希望港府解釋中標的項目規劃及發展內容與中標原因，以免市場產生任何疑慮。

　賣地章程形容這塊地皮屬於「香港新地標」，要建成世界級的海濱地標，去展示香港亞洲國際都會的形象，成為具吸引力的文化景點，並滿足不同背景及年齡的市民所需。除了考慮地價，發展商還要提交一份「非地價標書」，顯示項目的技術設計方案，兩者評分比重各佔50%，而且要求兩者評分都要「合格」才被視為合乎要求，發展商在任何一方面評分都不可出現缺失。

　評審要求分為整體設計和發展概念等6大準則，再細分為13項要求，合共總數100分，發展商要取得其中至少60分才算「合格」。主要的6項評審準則包括整體設計和發展概念;訂立以人為本和可持續發展的設計新典範;建築和城市設計質素;優質園境及富吸引力的公眾休憩空間(包括園境平台);用地內部及與外圍的連繫和易行度;商業用途組合和政府、機構和社區設施的設置。(記者周健鑫)