在後疫情時代，市場對物業服務管理的質素有更高需求，加上在內地「三道紅線」政策下，很多內房通過分拆上市旗下物業公司等方式去槓桿，致使2018年掀起的物管企業上市大潮至今熱度未減。單計去年，已有18家內地物管公司於港上市，創歷來新高。即使市況波動，物管股仍具一定防守性，跌幅不大，部分更逆市造好。看好物管股投資前景，不妨低吼龍頭物管股。

　早前多隻物管股發盈喜，包括金科服務(9666)、融創服務(1516)及綠城管理(9979)等，利好板塊的投資氣氛。近日市況波動，部分物管股仍然逆市造好，昨日新城悅服務(1755)、綠城服務(2869)、佳兆業美好(2168)、遠洋服務(6677)、中海物業(2669)分別升3.67%、2.55%、2.47%、2.25%、0.24%。

　第一上海首席策略師葉尚志表示，物管公司屬於輕資產企業，背後是以重資產的房企作為依託，確保物管公司盈利及現金流較為穩健，可以預見未來收入的可持續性。加上內地「三道紅線」的政策下，內地房企希望通過分拆旗下物業管理公司等去槓桿，提升公司的總價值，因此長線看好未來物管股的投資價值。

　疫情不影響物管股現金流

　高寶集團證券執行董事李慧芬表示，內地物管股的表現主要在於母公司在管面積的增加，這也造就了物業股高成長性、高市盈率和高市值的特性，如碧桂園服務(6098)。現時內房股股價雖然受壓，但不影響疫情下物業公司的穩定現金流，即使在經濟不景氣的情況下，物業費仍是穩定的，受經濟周期影響較小，相信未來物管板塊仍會上升。

　另外，李慧芬續指，現在小區物業更着重增值服務的提供，像多元化、智慧化、個性化的業主增值服務，AI(人工智能)的引用增加附加值，已成為不同公司去同質化、提升品質水平和利潤率的關鍵因素。還有一些大型房企背景物管公司參與了政策倡導的舊改計劃，提供商業或住宅的改造翻新，相信也會帶來盈利的增長。

　碧桂園服務：資源實力強勁

　多隻物管股中，券商普遍看好龍頭物管股的投資前景，如碧桂園服務及華潤萬象生活(1209)。中金發表報告指，物管股處於黃金年代，因行業正處於初步階段，估計未來最少五年可維持量升及價增兼業務擴大的概念，相信集中度提升下，市佔率有望增加。

　中金又指，行業龍頭加速崛起，而大部分行業龍頭已經上市，更提出3至5年戰略規劃，相信中長期落實執行下，龍頭企業有望更積極成長。該行續看好碧桂園服務，因資源實力和策略具前瞻性，給予「跑贏行業」評級，目標價95元。同時，中金認為，華潤萬象仍是長期投資首選，同予「跑贏行業」評級，目標價59元。

　摩根士丹利亦指，預計碧桂園服務今年上半年業績穩健，調整後淨利潤增長將超過50%，高於之前預計的42%，並符合全年盈利增長50%以上的目標，因此予其「增持」評級，目標價101.35元。該行指，即使受到廣東省新冠疫情的一些影響，但預計碧服上半年度收入同比仍大幅增長約70%，主要因物業管理、社區增值服務和城市服務仍然強勁。

　碧桂園服務不斷併購且保持業務多元化。2020年用於收購金額近50億元(人民幣，下同)，今年初更以逾48億元，收購藍光嘉寶(2606)64.62%股權，有助壯大在管面積及物業管理業務收入規模。

　華潤萬象生活：擁三大商業品牌

　至於華潤萬象生活主要提供住宅及商業物業管理服務，住宅物管針對住宅及少量其他非商業物業，如體育館、公園等，商業物管則針對購物中心和寫字樓。集團擁有「萬象城」、「萬象天地」和「萬象匯」三大商業品牌，布局一二線城市的核心區域，具一定優勢。同時，華潤萬象生活去年業績符合盈喜的預期，純利增長1.2倍至8.18億元，毛利率上升近11個百分點至27%。

　摩通看好內房股的商場業務，認為具長期強勁趨勢且政策風險較低。該行預計，未來5年商場零售額將以9%的複合年增長率增長，主要是受家庭支出增加，以及商場業務相對整體市場的穩定削減所推動。對於擁有購物中心業務的發展商而言，2020至2023年的平均盈利複合年增長率為17%，而專注於一線城市的開發商則為9%，料將有助於市場逐步重估這些公司。

　摩通指出，雖然內房股中並無純商場股，但商業物業管理公司亦可被視為輕資產的替代品，即使估值偏高，但未來三年盈利複合年均增長率或可達到40%至50%，首予華潤萬象生活及寶龍商業(9909)「增持」評級。(記者 周健鑫)