東涌商業地估值近37.8億

　東涌第57區商業地(東涌市地段第45號)將於16日截標，華坊諮詢調低對是次地皮的估值兩成，估計可售31.5億至37.8億元，樓面呎價2500至3000元。

　地盤位於東涌東填海區，迎東邨對面，亦鄰近擬建的東涌東鐵路站。該商業地地盤約13.3萬平方呎，最高可建樓面約126.1萬平方呎，當中約91%樓面只可作寫字樓用途，餘下作非工業(不包括住宅、辦公室、酒店、倉庫及加油站)用途，並須於2026年底前完工。

　東涌擴展計劃分東西兩面

　東涌新市鎮擴展計劃包含現時東涌市的東面及西面。第57區商業地位處東擴展區，東擴展區佔地130公頃，主要由填海而來。東擴展區預計可提供超過4萬個住宅單位，當中約63%為資助房屋。是次項目是東擴展區內首塊出售的土地，但餘下的填海工程預計會於2023年才全部完成。擬建的東涌東鐵路站預計於2023年開始動工、並且於2029年才完工，可見要等待該區發展成熟仍需近十年時間。

　東涌商業地16日截標

　疫情持續，市場對寫字樓需求回落，有測量師認為，明日（16日）截標的東涌第57區商業地皮，或存在流標風險，最新的估值也較今年初回落了25%。

　萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，由於上述商業地皮附近位置配套並不成熟，以及遠離東涌市中心，估計需要約7至10年時間才可成形。在投資額大及回報期長的情況下，他估計，發展商對這類商業地皮興趣不大，料只有3至6間中大型發展商入標，更不排除地皮有「流標風險」。

　另外他又指出，同區未來的商業競爭較大，如目前區內已有東薈城，機場北商業區則有新世界發展（0017）興建中的SKYCITY航天城商業地標發展項目。若上述商業地皮未來只發展作純寫字樓或大型酒店，未必享有很大優勢。

　美聯測量師行董事林子彬亦也認為，該幅商業地存在流標風險。他解釋，雖然東涌區商業地皮供應有限，惟該地皮與市中心有一段距離，而且東涌東站要在2029年才啟用，反映該區發展未成熟，料入標反應不會太踴躍。他預計，上述地皮每方呎樓面地價約3,500元。

　資料顯示，明日截標的東涌第57區商業地皮（圖），地盤面積約132,774方呎，可建樓面面積約1,261,347方呎，市場料每方呎樓面地價介乎3,000至4,000元，估值約37.8億至50億元。