第一太平戴維斯研報指出，現代化倉庫空置率在2020年第四季度靠穩在2.8%，而一般倉庫市場的空置率則在季內持續上升至4.1%，為自2009年環球金融危機以來最高。不過，低息環境下，該行預期工業物業價格在2021年將會回升，升幅最高達5%。

　現代化倉庫錄得較多續租個案，因為業主在2019年下半年起已主動減租，應對日趨艱難的經營環境。從2019年第三季到2020年第四季期間，現代化倉庫租金下跌了14%。反觀主要由本地個別業主/工業家持有的一般倉庫，其租金跌勢則相對緩慢，在過去18個月僅下跌10%；這類倉庫的租戶多為中小企，較難抵禦不利市況。

　一般倉庫市場的淡靜抵銷了現代倉庫的活躍續租情況，租賃成交數目由去年第三季的72宗進一步下跌至第四季的51宗﹙截至2020年12月21日數字﹚。一般倉庫業主不欲減租，導致空置率上升，而現代化倉庫業主則因為空置率回穩而在議價時更趨強硬，因此，整體倉庫及現代化倉庫在2020年第四季的租金均相對靠穩。

　由於工業市場的租金跌幅放緩，加上收益率持續高於其他市場（普遍為3%至3.5%，而寫字樓及商舖市場則為2%至2.5%），吸引投資者重返工業市場。另一方面，發展商對物業重建的興趣亦有所回升，荃灣理想集團廣場作價3.1億港元售出，物業目前使用地積比率為9.8倍（最高可使用11.4倍），由於尚未充分使用地積比率，成為重建物業的額外誘因。

　受惠於投資及重建興趣回升，去年10月及11月的工業物業成交量（372宗）與7月及8月的註冊成交量（336宗）相若。2020年首11個月的成交當中，近85%（1,517宗佔1,294宗）成交價在1,000萬港元或以下，這表示市場仍由分層物業成交所主導。而由於投資氣氛回暖，所有工業物業價格於2020年第四季跌勢放緩，分別錄得0.1%、0.3%及2.0%的溫和跌幅。

　展望未來，根據Transport Intelligence估計，經過2020年的4.1%收縮後，全球合約物流業（類似於第三方物流營運商）市場在2020年至2024年將以5.4%的複合年增長率回升，主要由於經濟復蘇、工廠逐漸重開，以及零售業前景在2021年以後將有所改善。受惠於以中國為首地區的強勁復蘇，亞太區市場將脫穎而出，未來四年的複合年增長率將達8.0%。

　第一太平戴維斯預期，現代化倉庫將最為受惠，因為其規格較適合跨國第三方物流公司，其租金將在2021年回升5%至10%。受惠於新落成的新界東北蓮塘口岸/香園圍邊境管制站，以及連接屯門南部及香港國際機場的屯門至赤鱲角連接路等基建的地區，其需求前景亦會好轉。

　與此同時，工業物業的重建潛力及強勁的投資前景，為其價格帶來支持，撇除重大不利事件，加上低息環境下，預期工業物業價格在2021年將會回升，升幅最高達5%。