顏安生

　2003年，香港樓市曾經因為SARS疫情的爆發而出現暴跌，當年香港總體樓價指數較之前高峰值下跌了七成，也就是說，高峰狀態下一套千萬港元價值的房產，在2003年疫情之後的低谷時只能賣到300萬。這一年香港湧現出了超逾30萬的負資產個案，也就是購房人士把手中的房產賣掉所得款項不足以還清銀行按揭欠款，不僅自己首付血本無歸，而且還欠銀行一屁股債。樓市大跌令30多萬負資產人士苦不堪言，但同時也給很多人創造了上車的機會，回想當年，那些趁樓市大跌購入房產的人士如今都喜不自禁，而那些在樓市大跌出貨的市民則捶胸頓足，如今都後悔不迭。

　2020年新冠疫情爆發至今已經三年，可以說，新冠疫情對香港的影響持續時間之長、衝擊之大、影響之廣泛遠超2003年的SARS疫情，有一些香港市民還以為，香港樓市會在疫情期間出現2003年那樣的暴跌，出現又一次的購樓好機會。但是時間已過去三年，疫情已經接近尾聲，香港和內地之間也在逐漸恢復正常通關，香港的社會經濟生活秩序正在逐步復常，而香港的樓市卻不見大跌。據香港有關房地產仲介機構統計，新冠疫情前兩年，香港樓市總體保持穩定，基本沒有出現明顯下跌，去年，香港樓市雖然有一定的跌幅，但也不超過兩成，考慮到2003年之後香港樓市價格指數已經上漲超過3倍以上，因此，2022年香港樓市20%的調整幅度相當輕微，屬於市場技術性調整，遠稱不上樓價大跌。

　港樓沙士期間曾跌七成

　同樣是疫情影響，甚至新冠疫情遠甚於SARS，而相隔二十年前後的香港樓市表現卻呈現巨大反差呢？其背後原因主要有三個方面：第一，2003年SARS爆發之前的1998年亞洲爆發了金融風暴，香港社會、經濟、民生皆遭受重創並元氣大傷，香港樓市成為國際金融大鱷襲擊的對象，屬於重災區，2003年SARS的爆發幾乎成為香港樓市崩潰的最後一擊。然而，新冠疫情的三年香港雖然成為孤島飽受折磨，但卻沒有出現金融危機，疫情期間香港經濟雖然低迷不振，但卻沒有受到重創，也沒有傷到元氣，香港的失業率仍然處於正常狀態，市民的購買力和消費能力也沒有出現斷崖式下跌，因而也讓香港的樓市保持了相對穩定。

　第二，香港的樓市總體上始終處於供需失衡狀態，嚴重供不應求。目前，大多數香港市民居住在政府提供的公屋和居屋裏面，而有能力從市場上購置擁有獨立產權商品房的香港市民佔少部分，至今仍有多達30萬人居住在條件極差的劏房裏面。這種供需失衡的市場局面使得香港樓價易升難跌，香港樓市始終有強大的市場需求作為支撐。雖然特區政府制定了大嶼山填海造地計劃和香港北部都會區發展計劃，為徹底解決香港市民住房難問題提供了終極解決方案，但目前這兩個計劃都停留在藍圖上，最終變為現實還需要至少二、三十年時間，對眼前的香港樓市來說，可謂遠水解不了近渴，因而巨大市場需求的存在始終是香港樓市難以下跌的主要原因之一。

　三個因素力撐香港樓價

　第三，香港樓市已經不是傳統意義上的住房市場，而是一個巨大的金融市場和投資市場，不僅香港本地的金融機構全部參與其中，許多國際財團也紛紛投資布局香港樓市。在香港市民眼裏，香港的房屋已經蛻變成為了稀缺資源，沒有金融危機的衝擊，香港的樓市只會節節攀升。據悉，近兩年有多達十萬香港人移居海外，與以往移居海外的港人往往會將在香港所持有的物業出售不同，這兩年移居海外的港人他們人雖然離開了香港，但住房卻依然保留在香港。他們之所以這樣做，一方面是吸取以往移居海外港人的教訓，因為之前移居海外的港人所出售的香港物業都出現了幾倍甚至十幾倍的升值，另一方面是看好香港樓市的前景，堅信香港的樓市能夠保值升值。因此，對待香港的樓市不能用傳統的住房市場來看待，還必須把它作為一個投資市場來進行分析判斷。

　以上三個方面可以基本解釋三年新冠疫情期間，香港樓價為何沒有出現大跌的深層原因了。