發展局近日就新界北新市鎮及馬草壟的發展向立法會提交文件，提出初步發展建議，指新界北新市鎮總發展面積預計可達1175公頃，是北部都會區（北都）面積最大的一個新發展區，佔整個北都約3000公頃新發展土地超過三分之一，擁有羅湖、文錦渡及香園圍三大口岸，有潛力發展各種與口岸相關的經濟用途，對接深圳羅湖發展產生優勢互補作用，將206公頃「優先發展區 」，率先發展香園圍口岸商住區、香園圍企業園及大學教育城，包括口岸商住區、企業園和大學教育城，以推動口岸經濟，發展新興產業，以及培育高端人才。至於馬草壟總發展面積約52公頃，定位為連接古洞北及河套區的交匯點。

　北部都會區發展概覽。立法會文件圖片

　文件指出，建議新界北新市鎮「優先發展區」的31%面積，即64公頃將用作產業用途，專上教育用途佔19%。發展局指出，餘下約960公頃的發展用地屬中長期的發展計劃，可考慮分批推展，優次按實際情況檢視。其中，恐龍坑及文錦渡管制站附近地區，主要為建造公用設施，以及為口岸經濟、先進建造業、綠色產業等提供用地。坪輋、打鼓嶺及皇后山地區主要為房屋及文化體育設施提供用地。至於羅湖南地區，主要提供房屋用地。

　發展局表示，「優先發展區」擬建1.7萬至1.9萬伙住宅單位，料以私人住宅規劃為主；整個新界北新市鎮區則擬建16.3萬至17.6萬伙住宅單位，公私營比例未有定案。至於馬草壟擬建9800至10700伙則料全數為私人住宅。發展局表示，新界北新市鎮及馬草壟造價未有估算。被問到會否採「片區開發模式」，發言人指區內有條件採「片區開發」，但同時有大片產業用地，或需由政府進行土地平整，料發展方式會是「多元」，即包括政府土地平整、「片區開發」及原址換地。

　馬草壟模擬圖。立法會文件圖片

　據發展局提交立法會的文件顯示，新界北新市鎮範圍南至皇后山，北至香園圍及白虎山，西至羅湖南與古洞北新發展區連接，發展面積達1175公頃，佔整個北都新發展土地逾三分之一，亦是北都面積最大的新發展區，預計需要約20年或更長時間分階段推展。

　立法會發展事務委員會2021年8月24日前往新界北進行考察，議員登上香園圍邊境管制站內的香港警務處瞭望塔，聽取有關新界北新市鎮發展計劃的簡介。

　發展局計劃在下月中旬展開兩個月的公眾參與活動，會因應意見，進一步深化有關土地用途建議，進行相關技術評估或工程設計，以制訂新界北新市鎮及馬草壟的建議發展大綱圖。因應工程開展，預計首批受新界北新市鎮和馬草壟工程影響的居民或作業者，將分別在2028年和2027年左右需要遷離。

　立法會議員在缸瓦甫山丘遠眺擬議的新界北新市鎮的用地。

　當局建議先行發展香園圍地區。立法會文件圖片

　團結香港基金副總裁兼研究部聯席主管葉文祺歡迎政府最新公布的新界北新市鎮和馬草壟的發展建議，又稱留意到未來新界北新市鎮的產業用地規劃，主要集中在香園圍和打鼓嶺一帶的偏遠位置，其對外交通將非常依賴預計2039年後才有眉目落成的兩個新鐵路項目。考慮到北環線主線預計將於2034年落成，而作為接駁轉乘站的古洞站更快於2027年就落成，葉文祺認為目前正是合適時機將新鐵路項目納入到整體基建發展時間表之中，提前就相關工程展開部署，務求通過加快落實交通連接，令新界北新市鎮的發展「無縫接軌」古洞北/粉嶺北新發展區及新田科技城的落成。葉文祺也認為馬草壟的房屋規劃定位合適，能為進駐河套區的高端科研人才提供更多匹配的私人住宅生活配套，支援園區長遠發展。

　民建聯發展事務發言人、新界北立法會議員劉國勳表示，北都發展幅員甚廣，而新界北新市鎮涉及的土地最多，在行動綱領公布後，首個5年的開局年時公布發展建議，對未來規劃有初步概念是好事，劉國勳表示歡迎和支持，惟有關規劃仍屬初步建議，發展時間表及土地用途分配上仍需優化。劉國勳提出三大重點，首先是全面提速推動口岸經濟，其次是彈性調動產業土地避免錯配用途，以及引入私人力量以政策配合市場需求。劉國勳又認為，「新界北新市鎮」發展區涵蓋地區眾多，建議改名為「打鼓嶺發展區」等，讓普羅大眾能清晰區分有關地點及涉及範圍。

　頂圖圖說：香園圍口岸商住區構想圖。立法會文件圖片