“从6月1号开始，要买房入户到成都的必须要90平了。”
5月6日晨，从成都市政府向媒体确认的“自6月1日起，成都市调整灾后重建的落户政策，购房满90平以上住房且缴纳社保满一年以上才能落户”的通知一出，便如一声惊雷一般，在成都媒体圈和房产业界炸开了等待已久的“成都楼市调控”热论。
70平“猛增”到90平 说是调整其实是回归
这则《成都市人民政府关于完善我市购房入户政策的通知》，主要内容是停止执行灾后重建关于购房入户的政策，将原规定的“购买70平米以上商品住房(含二手房)的市外人员可申请入户“，更改成“购买建筑面积在90平米以上商品住房或二手住房，并取得房屋所有权证且在我市依法参加社会保险1年以上的市外人员”可入户。通知要求2014年6月1日起执行。
我们可以回顾下成都购房落户政策演变史，“90平落户”并非新提法。
2003年，成都市政府逐步推行购房落户政策，购买60、90、120平方米的商品房可以按照相应标准落户成都。
2006年，成都市政府提高了落户门槛，规定只有购买90平方米以上的商品房才可以落户，同时必须签有劳动合同并缴纳市社保。
2008年汶川地震后，为了应对地震灾害和国际金融危机冲击，落户政策由90平方米下调到70平方米，同时取消了劳动合同和购买社保的限制。
直到2014年5月6日，这一政策得以更改，将70平落户改为了90平方能落户，新政的通知中也阐明了这一点，故此，与其说是“新政”不如说是“回归”。
刚需小三居难分优劣 90-110㎡户型或受捧
此番“回归”动作让社会各界议论纷纷，同时也让行业内近来因市场而绷紧的神经再度紧张，项目经理急忙催置业顾问们帮助90以下购房客户在6月1日前完成备案，赶上小户型入户的末班车，挽留住需要购房入户的客户。不过，也有很多人对这一突然的政策“不以为然”，因为关于“90平落户”的消息似乎在几月前便是以各种不完全版本流传于各大地产销售圈和购房QQ群。
“我是2014年1月去看的房，今年10月交房，当时(置业顾问)就给我说很可能过段时间就要从70落户变成90平，(父母)才赶紧让我选的90多个平的房子。”目前在成都某大型培训机构做培训讲师的吴平(化名)对记者说道。他在今年初便“像赶着要婚房一样”迅速地定好了房子，“还是想要为以后做铺垫，90个平以下连娃娃户头都落实不了，上学这些你必须要考虑嘛”。据记者从一位不愿透露姓名的置业顾问那里了解，“90平落户”的政策作为置业顾问向购房者增加“说服力”的最大功效，便是将部分购房人群的“刚需”预算从70-90㎡直接冲上了90-110㎡这个面积段高位，优化舒适性三居成为了更加热卖的主力户型。“我们现在小套三其实卖得更好，很多年轻人都对落户要求有考虑”，这位置业顾问同时向记者表示，成都楼市目前除了刚需之外，“小三房”也相对流行，其中落户的硬性指标会是一个重要的购买需求。
据成都嘉联地产分析，目前70-90㎡在市场存量当中的比例偏高，以成都市主城区为例，70-90㎡的存量房共20287套，占总套数比例的37.6%，落户门槛的提高，将对该面积段户型的需求端，存在一定程度的需求抑制。但是对于90-110㎡的面积段的户型则是利好消息。嘉联地产数据显示该面积段的供应量市场权重偏低，目前成都市主城区该面积段房源的存量为6627套，占总比例的12.3%，其分析师推测，新政会对该面积段的销售有促进刺激作用。那么，这是否意味着外来移民和非本地人口在选择房子时只能倾向于90㎡以上的呢?这突然就“多出来的几十万”意味着置业成都的门槛大幅提升?昨日，在成都各大购房者群里讨论的最热的话题便是：那以后经济能力只够小户型怎么办?同样的是与吴平年龄相仿的成都本地人小吕，却对此“喜闻乐见”。“我也不需要落户，正好就整个小户型得了，看这个样子90平以下的房子多半要降下来。”看来，对本地人而言，小户型恰好满足其基本需要。
到底是救市还是抑制 楼市安稳需理性观望
成都近年来城市规模不断扩展，发展速度日益提升，据联合利华最新一份城市评估分级报告里，成都已取代了深圳，成为重要性与北京、上海、广州不相上下的4个一线城市之一。
户口准入不再如以前“严厉”，2008年后只需70平便能落户成都的柔性政策使得四川各市州人口不断涌入成都置业安居，尽管从今年以来全国范围内各地楼市便“一路遇冷”，传统销售旺季也是项目成交量增幅下跌，但基于供需较为平衡和政策收紧的背景，成都楼市一直表现温和良好，而这次“重归90平”的政策却是在一些人看来是对成都楼市发展的一次“抑制”，而非像无锡救市那样的将原本70平的落户门槛降低到60平。
“抑制的情况，对成都楼市应该来说不存在”，西南财经大学教授尹志超为记者分析道，他指出，“这更多的可能应该是控制城市发展规模和对楼市未来发展的试探，(这个政策)对成都楼市本身影响其实不大”。早在2013年5月31日，四川省公安厅制定出台了《关于服务新型城镇化建设改进户政管理工作实施意见》。按照新的户籍制度改革方案，除成都市和民族地区外，全面放宽全省大中小城市、小城镇落户限制条件，吸引和鼓励农业转移人口落户城镇。尹教授表示，“这一政策实际上在调整一定的城镇化思路”。同时，针对购房入户的影响力问题，他作了详细的回答：“从现在的政策来看，落户与否其实对非本地人口的医疗、教育等公共资源的共享情况影响并不明显，因为在大力扶持城乡统筹发展的政策环境下，要让进城务工人员努力实现‘市民化’，他们不一定须要通过购房落户来实现其定居意义，再者，从2003年到现在，购房落户对外来移民的影响是在逐渐减弱的，除了通过购房的途径落户外，一样也有许多途径可以选择。”
业界相关解读
“购房入户门槛提高对成都楼市影响有限”
——锐理数据总部品牌营销中心总经理郭洁
抬高购房入户门槛，对以后楼市的影响到底如何?锐理数据成都分公司总经理徐福荣与其总部品牌营销中心总经理郭洁认为这个新政对楼市整体的影响是比较有限的。
购房入户影响力渐弱多元化入户方式可选
首先，从购房入户政策的历史沿袭来看，入户政策对市场销售层面的影响力是在减弱的。2003年，成都市的购房入户政策是对购买60平米、90平米、120平米的客户进行不同的入户标准要求，当时的市场环境是有大批的三线四线家庭希望进入成都，所以户籍政策对楼市影响很大，起到推动作用;到了2006年，规定改为90平米以上，并需满足劳动合同和社保证明等条件，到了2008年，因为灾后重建，刺激入户，政策放松到70平米入户;2014年这份新政，其实是回到2006年的规定，分析其出台的背景，一是2008年灾后重建的特殊历史环境已经过去，二是成都经济发展的必然结果，锐理数据成都公司总经理徐福荣认为，随着成都经济的发展，政府是希望吸引更多改善型人群来定居，就这点来看，这个政策可能具有长期性。
其次，从购房者的购房需求来看，购房入户已经不是购房的主要目的了。除购房入户外，根据成都市现行的落户管理办法，还有投资入户、经营入户、纳税入户、暂住期满入户、大企业引进人员入户等落户方式，这一次的政策调整，只是对购房入户这一条的内容进行了调整。
在新的购房入户政策实施后，购买90平方米以下住房的外地户籍人士，还可以根据原规定中的暂住期入户条款来实现落户。在这一点上，郭洁认为，为入户而购房可能只占到购房目的十分之一。“加上成都这些相对宽松的入户条件，该政策的影响应该非常有限。”
助推优化舒适性住房楼市政策或先抑后扬
虽然在小户型的销售层面影响不大，但这一新政还是预示了成都楼市的一些动向，那就是——成都的住房走向“高大上”。锐理数据成都分公司总经理徐福荣认为，这一政策是在成都经济环境趋好的背景下出台的，政府希望控制主城区规模，优化居住环境，吸引有改善需求的人群来成都定居。目前城南的住房产品面积越来越合理，档次越来越高，也印证了这样的市场变化。同时锐理市场监控数据也显示，近年来热销的户均面积是不断在扩大的，十年前是50-60平米，目前是80-90平米。徐福荣认为，购买力上升、改需人群加大，这些利好会刺激开发商做相应的产品，并且已经有开发商在行动了，更具舒适性的二套房产品或将成市场新宠。
关于众方对本次政策的用意揣测，郭洁认为，“不排除成都市政府会在近期还会出台一些政策，‘先抑后扬’不是没有可能性;被目前楼市不景气状况搞懵了的小伙伴们，可以先稳住了。”
“购房落户新政是一种加强调控的表现”
——四川中原地产研究中心数据主任向维
针对成都市人民政府《关于完善我市购房入户政策的通知》的出台，落户门槛的提高，虽根据文件表明政策是出于汶川大地震和08年国际金融危机后，为适应经济社会发展而做出的恢复调整。但政策出台本身明显的将影响到成都市楼市的走向，是一种加强调控的表现。
而这种政策的调整势必将对成都楼市产生较大的冲击。首先，成都的置业人群主要购买户型面积段集中在70-90㎡，调整后将使很大部分置业人群面临买房不能入户的困境，需寻找其它途径落后。其次，落后政策的调整将阻挡部分成都境外的置业人群购置房产。再次，此政策与7090政策间接性抵触。
对于开发商目前开发产品多集中于90平方米以下，产品调整难大较大耗时长，同时在住房价格无较大幅度下滑的情况下，90平米以上户型的总价也将把一大部分置业人群拒之门外，开发商面临骑虎难下的境地。
对于置业者落户门槛提高后，刚需户型失去了户籍的捆绑属性，将认为房屋价值下跌，附加值减少，购房价格下跌预期心理加重。而对于短期刚缴纳诚意金的小户型客户而言或存在异动情绪，撤单的可能性加重;而对于购买90平方米以上的客群则想加快备案。
因此，五月在政府无其他政策松绑的情况下，成交量攀高将是大概率事件，但对长期市场而言楼市狂欢后或是无尽的长夜;房价实际下行将被迫无奈。(来源：腾讯房产·成都站)
