樓市限購限貸松綁，讓許多市民興奮不已，紛紛想提前還貸以達到購買二套房的資格。因為提前還貸的市民明顯增加，銀行柜臺沒有一個工作人員閑著

　　28日下午，南昌市住房保障和房產管理局內，一樓各家駐點銀行柜臺前，沒有一位工作人員閑著；二樓注銷抵押柜臺前，7位市民正在排隊辦理手續，等候區沒有空位置；三樓公積金注銷抵押柜臺上，三摞54個盒子的材料正在等待整理……工作人員告訴記者，這些市民中有相當一部分人是來提前還貸的——以往這些柜臺并沒有這么熱鬧。

　　首套房貸結清再貸算首套，首付最低僅三成。樓市限購限貸松綁，讓許多有改善住房需求的市民興奮不已。記者采訪中了解到，近期南昌提前還貸的市民明顯增加。不過，銀行人員提醒，為了享受首套房貸政策而“還老貸新”不一定劃算，是否提前還房貸應視情況而定。

　　提前還貸有多瘋狂？

　　南昌市住房保障和房產管理局最近如此熱鬧，與市民提前還貸分不開。因為，不管是公積金貸款還是商業貸款，提前還貸之后都需在這里進行注銷抵押登記。

　　而除了南昌市住房保障和房產管理局，各銀行的信貸工作人員近期也比較忙。“我已經有一套房子了，想再買一套一樓或者二樓的小戶型給老人居住。聽說房貸新政已經實施了，趕緊來銀行問問，希望提前還完貸款再買房子——就按首套買了。”近日，記者在某銀行省府大院支行采訪時，銀行工作人員小龔正在接待市民陳先生。小龔告訴記者，房貸放松的細則落地以來，每天都有電話和現場咨詢提前還貸的客戶，曾有一個上午辦了5筆業務，以往這樣的現象一般出現在年底——據介紹，本月有30余位客戶提出了申請或已辦理，往年11月、12月也就這個數量。

　　“最近申請提前還貸的客戶確實大幅增加。”多家銀行的信貸部負責人也說，但具體的數量還需等待月底匯總后統計。除了提前還貸的客戶，還有已經做了貸款申請的客戶希望能延遲審批貸款，這樣等新政策實施以后就可以按首套房享受新政策的優惠。

　　哪些人來提前還貸？

　　首改族

　　房貸新政的出臺，為何會刺激這么多購房者提前還貸呢？其實，除了小部分像陳先生一樣想為老人購買一個住所之外，另有大部分市民是計劃改善自己的居住環境。

　　“我們家有一套60多平方米的房子，和父母同住，但現在孩子長大了需要一個獨立的空間，前兩年就打算換套大房子，但第二次置業買房首付至少需要六七成，我家還沒有攢到這么多錢。現在只要把現在這套房的貸款還清，三成首付就可以買二套房，可以試一試。”市民黃女士的說法，代表著大部分目前提前還貸者的心聲。

　　記者在采訪中了解到，限貸松綁影響最大的就是改善性購房者，特別是已有一套房卻未還清貸款的“首改族”。僅從首付款來看，像黃女士這樣首套房的貸款剩余不到6萬元，而她手頭有40余萬元的積蓄，打算再買套120萬元左右的三居室，按之前的限貸政策二套房要首付七成，需84萬元，所以買不成。而現在，黃女士只要還掉首套房貸的6萬元，再買房只要首付三成，正好錢夠用。

　　目前，提前還貸的客戶大多集中在35～45歲之間，多數是當初資金緊張、首套房戶型較小，但經過多年的積蓄，加上孩子慢慢長大，需要一個大一些的戶型。在當下的房貸新政的刺激下，加速了他們的換房步伐。

　　受約族

　　采訪中，記者還接觸到一批受政策約束的市民，他們也在近期加入了提前還貸的隊伍中。

　　“終于有了新政策，否則真不知道該怎么辦。”在紅谷中大道某銀行的柜臺，羅先生夫婦拿著一大堆資料，正在咨詢提前還貸事宜。羅先生告訴記者，他家除了目前居住的一套住房之外，2012年貸款購買了一套洋房，購買時銷售人員稱可贈送30平方米的露臺（沒有寫進合同），可到收房時卻發現贈送的面積只有10平方米左右，于是要求退房。多次協商之后，開發商同意換一套有30平方米露臺的房產。但問題在于，政策是認房又認貸，更換之后那套房產銀行不再放貸，所以一直拖著沒法換房。

　　按照新的政策，羅先生準備借錢將這套貸款的房產還清之后“還”給開發商，再另選一套心儀的房產，開發商同意補部分利息損失。

　　多家銀行的工作人員告訴記者，目前提前還貸的客戶中，有小部分人像羅先生這樣受著之前“認房又認貸”的約束，新政出臺給他們“松了綁”。

　　“還老貸新”真的劃算嗎？

　　采訪中，銀行、房產商、二手房中介的工作人員都向記者透露一個信號——年底前應該還會有一大批市民提前還貸。那么，提前還貸然后再去貸款是否劃算呢？“在銀根緊縮的情況下，沒有結清前一套房產的貸款不可能給第二套房產放款，但目前只要具備還款能力部分銀行默許兩套房產同時貸款。”小龔告訴記者，市民計劃購買第二套改善性住房，不一定要急著還清前面一套房產的貸款。

　　“雖然‘還老貸新’需要準備的現金為少了，但今后利息要多支付，其中還不包括提前還貸可能產生的違約費用。”小龔說，提前還款并不劃算。

　　不提前還貸

　　小龔給記者舉例：市民吳先生2009年買了第一套房子，當時向銀行申請了40萬元的按揭貸款，利率享受七折優惠，為4.16%，共貸款20年，使用的是每月等額本息還款方式，目前未還本金還剩33萬元左右。

　　假設吳先生第二套房的總價是100萬元。如不提前還款，按二套房政策購買，首付七成、利率為基準1.2倍、20年，那么首付需要70萬元，貸款30萬元，20年共需支付利息約29.6萬元。此外，仍需支付首套房14年多的利息11.5萬元左右，故需一次性支付現金70萬元，以后支付利息41.1萬元（即第二套的29.6萬元+第一套的11.5萬元）。 每月還款情況為：第一套每月2458元+第二套2483=4941元。

　　提前還貸

　　如果是提前還清貸款余額，再購房按首套認定，需首付三成，按照目前銀行政策房貸利率為基準，貸款20年，利率為6.55%。吳先生需要還貸款33萬元，購買新房需要首付款30萬元，之后要支付利息55.7萬元。故吳先生需一次性支付現金63萬元（33萬元+30萬元），以后支付利息55.7萬元。

　　每月還款情況為：第二套房子每月還款5240元。

　　提醒

　　提前還貸可能會被收取違約金

　　“如果購房者資金較為緊張，考慮更多的是減少首付支出，那么提前還貸是可以的。”小龔說，像吳先生那樣以前首套房的利率是按照七折計算的，且貸款按揭已有多年，減輕貸款也許還不如直接按二套房購買劃算。

　　打算提前還款的市民還應注意，部分銀行在貸款合同中規定，提前還貸有一定的時間限制，如省內有銀行規定，貸款不滿一年不能提前還款，提前還款的金額不能少于每月還款額的6倍，當年有過部分提前還款就不能再次提前還款。另外，多家銀行提前還款可能需要支付一定的違約金，一般收取提前還款金額的1%～5%或月供的3倍。

　　■記者黃培紅文/圖