【香港商報網訊】記者 黃裕勇 報導：《粵港澳大灣區發展規劃綱要》為大灣區區域合作發展、經濟加速陞級提出了新的方向。仲量聯行華南區研究部總監曾麗近期表示，雄厚的多元化產業基礎、強大的科技創新能力和人才優勢，以及預期未來大灣區工作機會增加對人口導入中長期持積極影響，為大灣區實現世界級城市群以及國際一流灣區提供了強有力的基礎，大灣區商業物業市場將迎來深刻變化。

 

　　受益於改革開放40年的高速發展，在5.6萬平方公里的大灣區，已形成了7000萬人口、GDP超過10萬億元的龐大體量，大灣區未來的發展重點，將從過去的製造業向服務業陞級轉變，辦公需求總量增速。

 

　　其中，金融、服務業和科技類企業對甲級辦公樓的需求增量將躍升一個層級，除了香港、廣州、深圳三個一線城市核心商務區，珠海、佛山和東莞辦公樓市場整體需求也會增加。

 

　　跨境資本流動及新經濟發展將影響香港辦公樓市場格局。中資金融機構將加速在香港設點開展其國際業務，中環成為辦公選址首選。香港東部以及九龍東辦公樓市場的興起，成為專業服務業新的辦公選址區域。此類企業選址對非中心區域接受程度高，香港辦公樓市場將形成多中心格局。

 

　　此外，科技類企業在辦公樓需求來源佔比將繼續大幅增加，特別在廣州、深圳，該佔比有望達到30-40%，辦公需求結構迎來根本性轉變。仲量聯行認為，就區域而言，廣州的天河區、琶洲和深圳的南山後海、福田都將受惠。就中長期而言，則看好廣州南站和南沙、深圳的前海和深圳超級總部基地，以及佛山和中山。

 

　　在零售物業市場方面，預計以下三大因素將提升整個大灣區零售市場發展格局：

       

       一、更多擁有零售運營經驗的外資及香港背景開發商將通過開發和收購或改造現有零售物業的方式加大在大灣區的布局。而深圳和廣州的成熟商圈內，客群覆蓋面廣、位於地鐵沿線、並具有業態和品牌組合提升空間的現有物業將成為投資熱點。

 

　　二、基建的高速發展將進一步推動大灣區居民在大灣區內休閑娛樂的消費，這將促進傳統商圈以及更多大灣區新興零售商圈發展。

 

　　三、內地零售品牌開展全球化策略，其海外的布局策略多以香港作為跳板。目前不少內地零售品牌，以餐飲和電子產品為主，紛紛進入香港市場開設旗艦店以打響其國際知名度，再逐步開拓海外市場，內地品牌已經成為香港主要零售商圈中的重要新增需求，其踴躍的發展勢頭將持續。

 

　　就以內地九個城市為主的物流地產市場的需求增長一直呈穩定向上態勢，為此，仲量聯行持續看好市場發展前景，主要基於兩大因素：大灣區內零售市場的積極增長及製造業的轉型。

 

　　由於成本更低及基建帶來的物流配送效率大幅提升，二線城市的發展前景樂觀。東莞、佛山、惠州和中山由於臨近消費市場和製造業基地，除了租賃市場向好，投資熱度一直不減。今後隨着投資市場透明度增加，以及高標準倉庫數量的增加，預計投資需求大幅增加。

 

　　由於內地與港澳間工作流動性將頻繁增加，這對於大灣區主要城市住宅租賃市場、尤其是集中式長租公寓新興市場的需求而言，無疑增添了一個發展新引擎。仲量聯行預計在各大辦公樓聚集區以及交通樞紐節點板塊有望出現需求的持續增長。

 

　　同時，在銷售市場上，大灣區居民工作流動性的提昇以及生活圈的擴大也有望刺激了高鐵沿線及重大基建項目附近的住宅市場發展，包括香港西九龍高鐵站、深圳福田站、廣州南站、珠海和中山等。

 

　　香港西九龍高鐵站附近的住宅，成為內地高凈值人士在香港投資豪宅市場的熱點區域。另外，我們預計香港元朗有機會成為下一個受惠的置業區域。

 

　　仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪強調，大灣區的發展是一項萬眾矚目的國家級戰略，旨在將此區域打造成世界級的一流經濟和文化中心，企業、投資者和個人需順勢而為、積極變革，引領時代發展的步伐。