【香港商報網訊】記者 黃裕勇 報導：2019年，城市更新話題持續火熱，戴德梁近期發佈《粵港澳大灣區城市更新進化論》報告。該報告認為面臨土地資源和公共配套的承載壓力，城市更新是大灣區實現城市經濟可持續發展的關鍵。

 

　　戴德梁行持續關注城市更新領域，繼2017年發佈《城市更新4.0》重磅報告後，在粵港澳大灣區規劃綱要正式出台後，再次發佈《粵港澳大灣區城市更新進化論》報告，着眼於大灣區城市可持續發展的城市更新 4.0 階段，其內涵和外延愈加深厚，從節約集約用地到注重民生、產業、環境、城市形象等的協調發展。戴德梁行認為，城市更新 4.0的內涵和外延的進化，與粵港澳大灣區建設世界級城市群、實現區域協調發展的戰略目標不謀而合。

 

　　報告中，戴德梁行通過對大灣區各地城市更新的現狀、政策等進行梳理，探索大灣區背景下的城市更新「進化論」；最後結合服務過的大灣區城市更新實操項目案例，從專業服務的角度，深入探索大灣區背景下城市更新「進化論」，以期為各參與方提供參考建議。

 

 

　　戴德梁行分析稱，大灣區的土地資源在中國三大城市群中最為緊缺，經濟轉型升級對土地資源極致利用的需求經過多年的快速增長，截至2018年，大灣區的人均 GDP、第三產業的比重已然位居中國三大城市群之首，但是整體土地面積僅為其餘兩大城市群的約四分之一。

 

　　隨着大灣區產業結構轉型升級的步伐加快，原有的工廠、產業園、寫字樓等產業載體在功能、配套方面需要與時俱進。再加上人口的大量湧入給城市土地資源和公共配套帶來的挑戰。據悉，大灣區 2018 年底總人口為 7,112 萬人，近四年常住人口 563萬的增量遠超京津冀、長三角兩大城市群。戴德梁行認為，人口的大口的大量湧入，加重了大灣區土地資源和公共配套的承載壓力。

 

　　該報告具體對大灣區11個城市土地資源情況進行分析。香港與澳門：土地資源緊缺，城市更新勢在必行澳門和香港主要受地形和保護綠地的限制，建設用地有限，再加上密集的人口和發達的第三產業，土地承載壓力極大，人口密度分別是灣區平均值的 11.6 倍和 4.0 倍，單位產值則是平均值的 41 倍和 8.5 倍。

 

　　而在珠三角的九城市而言，其中有五城土地開發強度已超 30%的國際警戒線，包括深圳、東莞、中山、佛山和珠海。而惠州、肇慶、江門則由於土地資源相對豐富，目前地產市場仍處於增量開發階段，通過城市更新盤活存量用地的迫切程度相對較低。

 

　　具體到廣州，則由於增城和從化兩區以耕地和林地為主，導致全市土地開發強度低於佛山、東莞等城市。不過，戴德梁行也表示，實際上廣州主城區七大行政區的土地開發強度為 48.9%，其中越秀區作為廣州傳統城區，開發強度高達 92.2%，舊城區人口密集、交通堵塞的問題尤其突出。

 

 

　　加快城市更新可以化解大灣區土地資源難題，戴德梁行通過對比大灣區 11 個城市的建設用地人口密度及土地產出效率比較分析，得出結論，對於城鎮化率水平較高的大灣區來說，城市更新，或者說是「三舊改造」、「市區重建」、「存量土地的再開發」，是緩解土地資源緊缺的局面是實現城市經濟可持續發展的關鍵。

 

　　通過各地城市更新政策對比為了橫向解析大灣區的城市更新政策，戴德梁行研究部收集整理了截至 2019年 5 月底大灣區 10 個城市的最新市級城市更新政策，通過梳理超過 130 份城市更新政策文件，以各地政策的完善、便利及可持續性為評估標準進行評分。總體評分結果顯示，深圳、香港和廣州為大灣區中城市更新政策最為完善的前三個城市。

 

　　其中，深圳、香港兩座城市的城市更新政策完善度最高。深圳的土地面積較小，隨着多年的高速發展，土地開發強度在大灣區首屈一指，故城市更新起步較早，經過多年的完善，已經建立起相對健全的政策體系。尤其是在保障公共利益、預留產業發展空間和城市可持續發展這三方面，深圳創新出台了一系列配套的城市更新法規和細則。

 

　　香港則面積更小、現代化進程更早，是大灣區城市中率先開始城市更新的地區。戴德梁行研究發現，香港的城市更新政策能夠兼顧物業所有者和租戶的利益，鼓勵公眾參與改造決策，但由於其第二產業佔比較小，故較少涉及「工改工」的政策。

 

　　而東莞、佛山，行政面積較小，發達的製造業使得土地開發強度均位於大灣區前列，而廣州主城區的開發強度同樣迫近50%，對城市更新的需求同樣較為迫切。廣州的城市更新政策特色在於由政府主導，如在舊村改造項目中，拆遷補償標準由政府統一制定，並且政府會協助參與推動舊村改造工作

 

　　隨着城市更新政策的逐步完善，粵港澳大灣區各城市的城市更新進度均有所加快，戴德梁行的數據顯示，2018 年大灣區十大城市的城市更新完成改造土地面積共計 5.4 萬畝，同比上升 32%。