1月6日，仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示，縱觀2021年，深圳經濟保持韌性，穩中提質。甲級辦公樓市場強勁復甦，TMT與金融雙核驅動下全年淨吸納量超130萬平方米。優質零售物業淨吸納量突破80萬平方米，服裝零售業態逆勢上揚。房地產投資方面，辦公樓成為深圳大宗交易市場的主要類別，佔比約7成，以自用型投資為主，工業物業投資也增長明顯。
甲級辦公樓
在房地產和互聯網巨頭發展受控，高新科技龍頭企業國際化發展受阻的情況下，深圳經濟增長有所放緩，但整體運行保持平穩。一方面，全市七大戰略性新興產業佔比顯著，前三季度佔GDP比重的39.4%。另一方面，深圳數字經濟的規模和質量雙雙領跑全國，推動經濟結構日趨優化，高質量發展特徵愈加明顯。
深圳辦公樓市場延續了強勁復甦的態勢。後疫情時期催生了無接觸經濟產業，電子商務、遊戲、以及線上服務等企業快速擴張，行業巨頭需求顯著。經濟活力的逐步恢復，加速了以法律諮詢為代表的專業服務企業迅猛擴張。在需求復甦的同時，全市租金維持低位運行，一定程度上緩解了去化壓力。受下半年出台的一系列政策影響，互聯網、教育和房地產行業政策調控效果初顯，擴張逐漸回歸理性。因此，四季度淨吸納量與一季度基本持平，但與三季度相比有較大差距，僅達到三季度的46%。
2021年共錄得約120萬平方米新增供應，其中超八成來自南山區，其它則位於福田區。四季度僅有深圳灣創新科技中心A座和前海君豪中心兩個新竣工項目。2022年，深圳將迎來近180萬平方米的大量新增供應入市，主要集中於南山片區，供過於求的市場現象仍將持續。在需求回歸理性和平穩的增長趨勢下，李文杰預測全市空置率將被推高至25%左右的水平。同時，深圳辦公樓租金水平將繼續承壓，全市整體租金仍有下探可能。受大量新增供應入市和需求主力拉動減弱的影響，預計2022年新增可租賃的樓宇去化難度增加，去化速度較去年放緩。
優質零售物業
2021年深圳經濟運行穩中加固，消費市場的活力持續釋放。受益於此，各個業態的經營狀態均實現不同程度的恢復，截至2021年第四季度，深圳全年淨吸納量突破80萬平方米。按業態來看，餐飲基本面快速恢復，茶飲咖啡、中式簡餐及地方菜系這些具備「萬店基因」的細分類別在資本的推動下呈現出迅猛的擴張勢頭，對整體租賃需求貢獻顯著。據仲量聯行監測的全市優質購物中心數據顯示，服裝零售業態在2021年的租賃成交數量較2019年及2020年分別增長54%及45%。另外，全市新增奢侈品門店28家，其中包含上十家華南首店或深圳首店。
2021年全市迎來5個優質零售項目的相繼亮相，新增供應共計82萬平方米，其中龍華壹方城與萬象前海以100%的開業率入市。結合部分存量項目幾近完成租戶調整和品牌升級，四季度全市空置率同比下降0.2個百分點至2.6%，仍處於四個一線城市中的最低水平。租金方面，核心商圈的中高端項目深受零售商追捧，業主議價能力普遍增強。同時，租賃市場的活躍氛圍也讓更多非核心商圈的項目重拾租金增長動力。因此，在品牌承租能力穩步提升的背景下，全年整體首層租金同比上升3.7%。
雖然居民收入增速或因經濟下行壓力而有所放緩，但是整體而言消費升級仍是市場主旋律。2022年全市新增供應將達到70萬平方米的高位水平，其中包含多個位於市區的舊改項目。仲量聯行華南區研究部曾麗指出，考慮到現階段項目在招商方面取得的進展，整體空置率大幅上揚的可能性有限。
房地產投資市場
過去一年，深圳全市商業物業的資產價格仍然受整體供應影響，但核心地段的商業物業成交價格依然堅挺，未見有明顯的波動。辦公樓逐漸成為深圳大宗交易市場的主要類別，佔比約70%；從成交的企業總部註冊地來看，接近三分之一為註冊地非深圳企業，接近三分之一為註冊地在深圳但無自置辦公樓宇的企業；從成交的面積方面看，企業多以2,000至10,000平方米的需求為主；從成交的動機分析，提升企業形象和設立大灣區的總部為主要動機；企業成交的區域集中在南山與羅湖。
值得注意的是，深圳工業物業投資市場增長明顯，全年錄得10宗交易，均為自用型需求，主要集中在寶安區與龍崗區，產業背景以生物醫藥、新材料、人工智能為主。我們分析企業在深圳購置工業物業有三大主要目的：設立大灣區的研發中心、設立國際對外窗口以及打造硬件中心輻射大灣區。
仲量聯行深圳投資及資本市場部高級經理蔡子傑表示，「2022年，深圳大宗交易市場將保持穩步增長的態勢，成交的產業類型會依然以高端製造業、高端金融為主。除了傳統商業地產以外，得益於電商爆發性增長，在深圳的倉儲物流項目及有條件改造成倉儲物流的工業廠房，將持續備受國內外機構投資者關注。」
蔡子傑補充，各地方招商引資辦事處、准上市企業、國有控股產業平台、無自有總部大樓的國內外知名金融機構、獨角獸或國家專精特新「小巨人」企業及國際製造業巨頭將會是2022年大宗交易市場的主力成交參與者。（記者 王靜抒）