重點城市房價上漲或下跌空間幾何？

　　在多城「限價」背景下，70城房價連漲40多個月之後，個別城市房價開始小幅下跌，但與此同時，全國地價連續5年上漲，2017年平均地價較2015年地價漲幅達75%，各城市造價成本漲幅也不斷擴大。在這兩方面因素疊加下，房價「硬性成本支撐力」越來越強，房企盈利空間大幅壓縮。房價向上的衝動被限價壓制，同時下跌的空間也被成本制約，在城市市場行情分化、走勢獨立的格局下，各城市的走勢幾何？

　　房價成本壓力呈顯著三大梯隊

　　通過對典型城市建築成本價格與實際房價進行比較，呈現明顯三梯隊格局。

　　第一梯隊是明顯的成本推動型：包括武漢、合肥、天津、瀋陽、南京、杭州等城市，成本佔房價佔比高達七成以上，再加上行銷等費用，房企盈利空間極少。究其原因，一方面由於當前多個城市實施「限價」政策，另一方面，當前入市的項目有相當一部分是2016年的地王項目，地價處於歷史高位，兩方面因素疊加下造價佔比躋於高位，儘管部分項目存在雙合同的現象，能夠一定程度上緩解部分成本壓力，但總的來看成本壓力依然處於相對較高的水平，因此房價上漲衝動十分強烈。另外，由於盈利空間較小，房企可能會選擇放棄或減少這部分城市的市場布局，導致供求關係緊張。

　　第二梯隊是成本相對適中型：包括上海、長沙、大連、太原、成都、南寧、烏魯木齊、寧波等城市，成本佔房價佔比約佔四成到七成，總的來看房價相對平穩。這些城市的地價和造價大多均處於中低水平，均不十分「出挑」，或存一定的盈利空間。從區域上看，這些城市大多為相對較弱的二線城市。當然也存在一個例外，上海儘管地價成本佔比高達55%，但由於售價相對較高，造價成本佔比被攤薄至12%，最終使得造價與地價成本之和僅佔67%，總體來看成本也是相對適中的。

　　第三梯隊是成本較低的城市：包括石家莊、重慶、昆明、西安、青島，這些城市多處於房價相對較高的區域，但是地價均處於較低水平，尤其是昆明，其樓板價僅1255元/平方米。成本價格處於較低水平，房企盈利空間較大。

　　房價決定因素一：地價

　　就樣本城市而言，造價成本差別不是特別大，增長也相對平穩，決定成本的主要因素就地價水平。由此可見，地價水平是推高房價的決定性因素。說到地價，就不得不提到2016年地王年，多城市地價屢屢創新高，地王頻出。按照正常的房地產周期，這些土地早就入市，但是受到限價、限購因素的影響，多項目採取觀望策略，相繼延後入市時間，截至2018年10月，2016年單價地王TOP30項目中尚有24個項目未入市。

　　但受市場趨冷、資金周轉壓力的影響，部分項目不得不入市。由於項目拿地樓板價過高，在限價政策影響下，住宅售價受到限定，單價佔到房屋售價的佔比均比較高，以廈門融創東南福項目為例，其樓板價高達37512元/平方米，但其銷售價僅48183元/平方米，地價佔比高達78%，加上造價成本，麵粉價格接近麵包價格，成本推動房價上漲的壓力十分巨大。

　　當然，另有一些樓盤尚未開售，但參照周邊同等類型項目銷售價格，造價與成本之和佔房價的比重也趨於高位，尤其是前期上海、南京、深圳、廈門的部分地王項目樓板價明顯高於周邊同等項目售價，在當前較為嚴苛的限價背景下，推盤即意味著「賠本」，所以很多地王項目依舊處於擱置狀態。

　　房價決定因素二：造價

　　近年來，全國大部分城市房屋建築造價水平均呈現逐年上漲之勢，從我們選取的21個典型城市竣工造價增長變化情況可以看出，2016年一、二線城市造價的中位數值約為3522元/平方米，半數城市造價水平超過這一標準。

　　基於對近兩年水泥、螺紋鋼價格漲幅巨大，對各城市2017年和2018年平均造價水平的預測基於過去5年造價複合增長率推算，結果必然仍相對保守。另一方面，新增年輕建築工人不足，進一步推高建築行業人工費成本，使得成本總費用增加，以此來看，實際房屋造價漲幅只可能更高，因此未來房價的成本推動壓力將會十分顯著。

　　總的來看，由於當前住房地價處於較高水平，成本也在逐步上漲，綜合成本的上漲使得房地產企業盈利空間持續變小。我們認為，在目前的市場狀況下，低地價、低造價的西安、青島等城市房價上衝動力不足而向下有空間。

　　易居（中國）企業集團研究總監洪聖奇