港共享辦公室應運而生
大孖沙捷足先登
香港「磚頭當道」，大孖沙為了享受雙位數租金回報，挾香港創業風氣冒起之名，大舉進軍共享辦公室(Co-Working Space)。當下，這場「暗戰」的參與者已從早年的甲級商廈，逐步擴散至其他地區的商廈。隨經濟放緩觸發物業向下的趨勢，有分析預計，香港共享辦公室市場將迎來整合期，料有三分之一的營運商會被淘汰，或出現被行業龍頭收歸旗下的結局。 香港商報記者 鄺偉軒
「(大孖沙)追求的租金回報率豈止兩三厘？他們追求的肯定是雙位數！」資深測量師張翹楚稱，相比當下中環甲級寫字樓的租金回報只有約2厘，大孖沙埋首共享辦公室，肯定以雙位數為目標。他又坦言，大孖沙大搞共享辦公室，非單純看中租金及其帶來的現金流，而是期望藉物業升值，獲得更多的融資授信額度。
太古地產(1972)、新世界發展(017)旗下K11、南豐集團捷足先登，開拓共享辦公室領域的藍海。其中，太古地產於旗下魚涌太古坊開設的Blueprint於2017年開幕，佔地約3萬平方呎，其開放式工作空間可容納95人及14個私人辦公室。
至於K11和南豐集團開設共享辦公室，更可達到扶持特定產業的效果。去年，K11便與騰訊(700)和VS Media合作、在觀塘開設專為數碼娛樂創業者而設的共享辦公室，名為騰訊眾創空間(香港)，供租戶從事影片製作。南豐集團則利用早年丟空、位於荃灣的南豐紗廠原址，開設南豐作坊，培育從事結合科技與生活方式 (Techstyle)的初創企業。
進駐核心地段
港資大孖沙期望藉此激活特定產業之際，內房大孖沙則視染指香港共享辦公室為「練兵」之地。相比港資，內房和內地資金作風更為進取，劍指核心地段的甲級寫字樓。雅居樂(3383)主席陳卓林長子陳思烺早年成立ATLAS寰圖，先後在廣州、深圳、上海、北京及西安等地開設共享辦公室，及至去年9月落戶香港尖沙咀海港城，未來更有意把香港版圖擴充至中上環的核心地段。
找到市場亮點，自然獲得垂青。去年10月，ATLAS寰圖成功引入富力地產(2777)董事長李思廉、星河灣集團及時代中國(1233)為投資者，並促成A2輪融資，完成後ATLAS寰圖的估值達68億元。
美國共享辦公室WeWork的版圖擴充至香港，先後在太古城、銅鑼灣、中上環「插旗」，更併購裸心社(Naked Hub)在港的共享辦公室。
至於內地共享辦公室營運商氪空間(Kr Space)，去年更是一鼓作氣，簽下銅鑼灣和灣仔甲級寫字樓的10年合約，當中，時代廣場是其在港的首個落腳點，計劃農曆新年前後開幕。
創業帶動共享空間需求
氪空間副總裁錢嘯表示，當前全球企業正處於「碎片化」的階段，造就共享辦公室在港蓬勃起來，又預料今年香港共享辦公室市場將迎來旺盛發展階段。
的確，香港創業成風，為共享辦公室冒起提供誘因。據投資推廣署數據，香港初創企業數目由2014年的1065家，增至去年的2625家，累計增幅達1.46倍。
初創企業數目按年遞增，加上商廈市道火爆多年，自然造就資金大舉進攻共享辦公室。不過，面對香港經濟明顯放緩，今年共享辦公室市道又如何？張翹楚預料，面對外圍經濟放緩、中小企無力擴充業務，共享辦公室的租金將因而受壓，今年租金跌幅將較一般寫字樓為高。他又預計，約有三分之一的共享辦公室，包括實力較弱、業務集中在港的營運商，或面臨被併購的命運。
世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平相信，共享辦公室今年的擴充速度，將因供應所限而有所放緩；非核心區的寫字樓新供應較多，且租金只是核心商業區的一半甚至三分之一，預料未來共享辦公室遷出核心區(Decentralization)的趨勢將會持續。有分析相信，今年非核心地段的共享辦公室租金跌幅，應較核心地段為低。
錢嘯則認為，雖然共享辦公室行業的擴充步伐在下半年有所放慢，但部分內地企業將由租用寫字樓改為租共享辦公室，相信將為共享辦公室行業帶來商機。他續指，為抵禦未來一至兩年外圍的不確定性，氪空間將選取「輕資產」模式營運。
雖然今年共享辦公室前景不明朗，但世邦魏理仕預計，今年共享辦公室營運商在甲級寫字樓的租賃總面積，仍達160萬平方呎，較去年多45%。
共享工作空間之風能吹多久？
共享辦公室在港「成行成市」，除了因為歐美過去10年的量化寬鬆(QE)扭曲了本港物業市道，更甚者是互聯網產業再次興起，將共享工作文化由海外帶進香港。全民對科創產業發展速度為之驚嘆，但問題是共享工作文化是否適合香港這座金融城市？
在人人講「IT」的年代，傳統機構如銀行，亦要迎合社會變遷。以恒生銀行(011)為例，為了順應金融科技的潮流，以及隨之而來的共享工作文化，特意打造面積達1.5萬平方呎、容納150人的數碼樓層。該數碼樓層設有共享空間，以供不同團隊協作。
在今天講求創意的年代，昔日整齊的辦公室編排已不合時宜。尤其是從事IT行業者的工作習慣，更與傳統的「朝九晚五」大相逕庭，需要靈活的辦公空間，故今天的辦公室，不論在裝潢乃至設備，都要重新定義和思考。
記者早前參觀過多家共享辦公室，實在大開眼界。這些空間不僅有獨特主題，而且光線充足，景觀開揚，食品飲品源源不絕供應，更設有健身室、乒乓球桌、洗澡房，甚至是酒吧，好讓辦公人士隨時可以「飲番幾杯」。
怎樣的工作環境可讓從事創意產業的人，在輕鬆的環境下，靈感隨時如泉水般湧現？這又是否適合所有行業？從事較為刻板行業者，又是否能接納這種工作文化？在共享辦公室工作的人，又會否因為打了場乒乓球，而忘記了完成手上任務？
花無百日紅，共享工作文化伴隨科網產業興起而生，但亦可能會隨科創產業的衰落而滅。若從這個角度來看，共享辦公室能否持續發展，頗成疑問。十多年前，我們經歷過科網泡沫爆破，在可見的將來，科創產業能否繼續興盛，從而支撐共享工作文化成長？這或許是投資共享辦公室要思考的問題。
拆局解碼
共享辦公室的盈利模式
共享辦公室究竟靠什麼賺錢？除了靠「賣位」賺錢，更要靠一系列的增值服務，包括提供會議或記者會場地，甚至為進場的初創企業舉辦與投資者的對接會，務求促成創業人獲得資金。但更為重要的目的，是要透過上述活動收取數據，並在創業者之中形成群體。
初創企業高速擴張，共享辦公室得以在港如雨後春筍般萌生，但如今經濟與租務市場放緩，迫使經營者開拓其他收入來源。以WeWork為例，除了按每個位置計算租金，亦會外借場地予不少機構舉辦記者會等有關創業的活動，以此形式創收。WeWork去年又與渣打合作，在觀塘渣打銀行中心開設eXellerator金融科技創新中心，從事金融科技開發。
共享辦公室行業龍頭漸漸獲得其他行業的垂青，紛紛展開合作。例如優客工場便獲得Luckin Coffee進駐；WeWork和芝麻信用達成合作。可以預見，共享辦公室未來或會與更多品牌合作，實現場景服務領域升級。
此外，氪空間(Kr Space)亦有透過一系列的增值業務，獲得更為廣泛的收入來源。與WeWork一樣，氪空間亦設有租戶與投資者的對接會，而氪空間更透過網站36Kr.con，提供初創企業與投資者對接的資訊。
