哪些城市樓市有潛在風險？

 

　　2019年第一季度以來，內地二、三線城市土拍溢價率觸底反彈，「百輪」土拍的激烈競爭在多個城市重新出現，土地市場出現回暖象，地價也快速上漲。那麼，究竟這些城市土地價格已經回到什麼時期？後續房企投資又該如何？

 

　　一季度土地溢價率觸底回升

 

　　2018年下半年各月土地市場平均溢價率普遍低至10%以內，2019年一季度以來終於有了起色：2019年1至3月平均溢價率分別達到10%、11%和21%。另外，從地塊的競拍輪數上也體現了市場熱度的回升，多數地塊競拍輪數超過200輪以上。

 

　　我們認為，本輪土地市場的回暖行情受到多方面因素影響，第一，在政策層面出現一定寬鬆：珠海、濟南、阜陽等城市「四限」有所鬆綁。第二，融資難情況得到緩解，資金相對充裕。3月份房企融資金額達到1205億元人民幣，境內融資佔比達到58%，環比大增30個百分點，內地融資環境有所放寬。第三，企業戰略調整和規模需要推動倒逼二線土地回暖。很多企業在業績發布會上表示了自己2019年主要的投資重心會轉向二線城市，戰略聚焦二線導致二線土地市場熱度明顯提升。第四，3月市場的確出現「小陽春」行情。市場銷售的回暖也是土地市場熱度攀升的原因之一。多個城市二手房成交活躍度提高，新房成交量也有觸底反彈的象。

 

　　我們統計了22個一季度溢價率回升較為明顯的重點城市，用一季度成交地塊的可比地價（成交地塊樓板價和該地塊周邊3公里範圍內成交地塊均價進行對比）分析地價變化情況。

 

　　22個典型城市中近八成城市可比地價較2018年上漲，較2017年上漲的城市也超過一半，地價回暖程度可見一斑，根據地價變化情況大致可以分為三類：

 

　　第一，一季度可比地價比2016年、2017年、2018年皆上漲的城市，例如西安、鄭州、重慶等，可以說目前價格處於相對高點。

 

　　第二，一季度是地價有所回升，但尚未達到近三年最高峰的城市。這裏面除了南京以外，其他城市一季度地價相比2016年市場最熱的時候還有15%左右的差距。南京一季度成交地價比2016年下降59%，雖然整體地價看來有所下滑，但其中也不乏地價上漲的個例：3月份棲霞區成交的一宗地，可比地價對比2017年和2018年分別上漲53%和71%，且周邊成交價剛剛突破3萬元/平方米，地塊盈利難度不小。

 

　　第三，地價持續出現回調的城市。比如成都、嘉興、杭州等，一季度可比地價相比2018、2017年均出現下滑，其中三四線城市跌幅更大，二線城市中成都年分別只下滑8%和5%，相對比較穩定。

 

　　未來拿地更須謹慎

 

　　雖然近期融資環境放寬、政策預期放鬆、樓市表現「小陽春」等一系列利好刺激了土地市場回暖，但根據過去市場經驗來看，土地市場的變化速度較快，在市場走勢尚未明朗之下，從熱到冷也可能只需一兩個月的時間：去年6月份市場成交溢價率環比下跌15個百分點，從37%跌至22.2%，8月全國土地市場成交樓板價環比驟降34%，從此土地市場進入全面低位運轉狀態直至今年3月份左右。

 

　　市場變化速度較快，留給企業的拿地窗口期則很短，如市場熱度較大的鄭州、重慶、寧波等城市存在土地去化周期長、地價上漲速度快、城市剛需的風險，投資拿地需要更加謹慎，不可盲目跟風求高。

 

　　結合對未來市場發展的預期來看，房住不炒、一城一策仍是調控的主要目標和方式，也說明房價很難再出現類似2016年這樣迅速攀高的走勢，房企拿地應該以確保盈利空間、可持續穩定去化作為第一要務。

 

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇