鄭州作為中原城市群核心城市，2018年商品住宅成交量價齊升，土地市場更是「高燒不退」。那麼，隨房企密集進駐、地價漲幅過大，房企如何才能在大鄭州市場「突出重圍」？怎樣能通過差異化戰略在中原城市群佔據一席之地？「知己知彼百戰不殆」，想要在原本市場就並不十分公開和透明的大鄭州立足，了解和熟悉鄭州及周邊三四線城市的競爭格局顯得至關重要。

 

　　鄭州：對周邊城市帶動作用強烈

 

　　以長三角、珠三角為代表的城市群規劃形成以來，通過核心城市帶動周邊三四線發展成為城市群發展的主要方式。2016年末國家發改委發布了中原城市群發展規劃，鄭州作為其中二線城市，核心地位顯著而穩固，並且從交通、產業、經濟、人口等各方面都肩負帶動周邊三四線城市發展的重要責任。

 

　　從發改委2016年末發布的中原城市群發展規劃來看，鄭州的核心地位一目了然：地理位置上，鄭州位於城市群核心發展區的中心，「米」字形綜合經濟發展軸以鄭州為中心，推動跨區域間協調發展；從城市等級上看，鄭州定位為國家中心城市，寄希望通過提升鄭州的綜合交通樞紐功能和現代物流中心功能，加強高端產業、綜合服務的發展，帶動周邊城市共同發展。

 

　　除地理位置擁有絕對核心優勢以外，在經濟發展上鄭州毫無疑問是區域支柱型城市：2018年鄭州生產總值突破萬億，雖然在二線城市中排名靠後，但在城市群中遠超其他城市。在經濟發展優勢顯著的情況下，鄭州無疑對周邊城市人口有巨大的虹吸作用，一方面給人才提供就業機會，另一方面周邊城市在開發新區的時候普遍選擇靠近鄭州的區域，也可見鄭州帶動效應。

 

　　正商等本土企業有絕對優勢

 

　　過去一年，中西部火熱帶動鄭州及其周邊三四線市場熱度快速上升，大部分房企也紛紛將鄭州作為投資的戰略重地。從核心城市鄭州表現來看，過去十年間市場一直被本土企業所壟斷，外來房企想要分一杯羹難度頗大，即使是碧桂園（2007）和恒大（3333）這樣的全國知名的規模房企也未受到消費者青睞。

 

　　「強龍壓不過地頭蛇」，在過去幾年內表現得愈發明顯，亞新、永威、康橋等本土企業依然佔據市場的部分話語權。例如亞新的橄欖城2014-2016年都是開封的銷冠，直至碧桂園、恒大大舉進入後才打破了這壟斷的局面。

 

　　究其原因，第一，過去很長的一段時間內，鄭州及周邊三四線房地產市場並不足夠公開和透明。一方面會直接導致本地企業和外來房企的信息不對稱，對市場情況、客戶了解不足夠。另一方面，大量的收併購資源掌握在本土企業手上，地域資源的優勢凸顯。第二，大鄭州周邊客戶對品牌知名度並不「感冒」。尤其是在外來房企剛進駐的時候，出現很多爛尾樓的項目，導致口碑和知名度都大打折扣。第三，大量舊改、動遷的地塊掌握在地方企業的手上，客戶相對認可本地企業，且對項目價格十分敏感，本地企業的品牌保障和便宜的售價，使得他們優勢進一步疊加。

 

　　本地房企建業土儲領先

 

　　從房企在核心發展區12個城市的土儲情況來看，外來房企無疑對本土企業造成了明顯的衝擊：土儲TOP 5的企業中僅有建業一家河南本地房企，其餘均為大型規模房企。將目光聚焦到鄭州市區來看，永威、亞新等本地開發商的土儲在鄭州市區集中度較高，雖然土儲存量不如規模房企，但土儲質量較優。

 

　　從典型企業在鄭州及核心發展區城市群的土地儲備分布情況來看，將布局的重點放在鄭州是較多企業的選擇。在周邊城市的選擇上，開封、許昌、洛陽這樣緊鄰鄭州的城市才是企業重點關注的對象。這樣的布局結構一方面說明了鄭州的核心地位突出，極大程度的吸引了投資和人口。另一方面也說明鄭州目前對周邊城市的輻射作用暫時有限。

 

　　從目前土儲情況來看，建業在鄭州以及中原城市群的優勢地位還將持續較長時期，外來企業中碧桂園和恒大將憑藉強大的土地儲備成為有力競爭者，此外例如保利在洛陽、開封、許昌這類相對優質三四線城市土儲較多的企業也有較大的可能突圍成功。

 

　　易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇