「房住不炒」強化升級 金融政策持續收緊
內地樓市盛夏凜冬
在中國經濟的發展進程中，房地產始終扮演?不可或缺的角色，每當經濟陷入低迷之時，房地產這支「強心針」總能發揮其應有作用，成為刺激經濟增長的重要手段之一。不過，前不久召開的中央政治局會議明確表態要摒棄房地產作為短期刺激經濟的手段，同時人行接連表態不希望過多資源流入房地產市場，金融政策持續收緊。受訪專家認為，在歷經前幾輪的暴漲之後，房地產領域累積的風險也在不斷上升，再依靠樓市刺激經濟無疑是飲鴆止渴。因此，房地產調控政策不會放鬆，全方位限制信貸資源流入不可避免。在「房住不炒」的背景下，部分房企或因此而承壓，樓市也將遭遇寒冬。
香港商報記者 朱輝豪
不再扮演「催化」角色
今年上半年，中國GDP同比增長6.3%，其中二季度增速回落至6.2%，創下了27年以來的最低值。而在中國經濟增長持續放緩之際，不少市場人士紛紛猜測，中國或會「故技重施」，將通過放鬆房地產市場的調控作為拉動經濟的增長主要手段之一。不過，這種想法最終還是落了空——7月30日召開的中央政治局會議明確指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
回顧過往7次中央政治局會議，其中有5次提及房地產的內容，房地產在中國經濟增長中扮演的重要角色不言而喻。值得注意的是，「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的提法尚屬首次，外界對此高度關注。分析人士指出，中央此次釋放的信號很明確，就是在經濟增長疲軟之際，要求地方政府不得再依靠房地產來刺激經濟的增長，並且要落實好「房住不炒」的主體定位，把「穩預期、穩地價、穩房價」作為主要的調控目標，以防止房地產市場的大起大落。
廈門大學台灣經濟研究中心副主任李非在接受本報記者採訪時表示，中央首次明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段，表明已經認識到以往過度依賴房地產拉動經濟的增長模式已不可持續，房地產對實體經濟產生的負面影響開始逐漸顯露。因此，針對目前中國經濟轉型升級所面臨的困難，中央希望將更多的注意力放在發展實體經濟上，尤其是製造業的發展上。
李非指，儘管明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段，但並沒有說房地產的發展已不重要。毋庸置疑，房地產依然是中國經濟發展的一個重要的支柱產業。「賣地收入依然是很多地方政府財政收入的主要來源之一，如果沒有土地財政收入，很多地方政府可能會陷入困境。因此房地產依然扮演一個很重要的角色，只不過是不能再將它作為刺激短期經濟的手段，而是需要房地產的健康平穩發展來配合經濟結構的調整和產業的轉型升級。」李非說。
調控政策料難鬆動
從過往的經驗看，每當中國經濟增長陷入疲軟之際，刺激房地產政策就會出台，並且總能起到立竿見影的效果，房地產在中國經濟發展過程中扮演舉足輕重的作用。不過，隨?各路資金源源不斷地流入，房地產市場的泡沫也越吹越大，當中蘊藏的風險在不斷地積累。分析人士認為，經過前幾輪的刺激，房地產的「強心針」作用已經逐漸減弱，再將房地產作為短期刺激經濟的手段，已然不能奏效。目前的階段應該是嚴防房地產市場出現的風險，防患於未然，避免泡沫繼續膨脹破裂對經濟增長造成巨大的殺傷。
目前而言，在整體「房住不炒」和「因城施策」的樓市調控思路下，各地的調控政策整體依然偏緊，限購、限貸、限售、限價等調控政策仍在陸續出台。在7月30日中央政治局會議明確表態之後，遼寧大連和安徽合肥接連發聲，進一步加碼樓市調控。而在稍早之前，諸如蘇州、佛山等樓市過熱的城市，更是被中國政府相關部門點名預警，隨後進一步擴大了限購、限售的範圍。而即使是一些樓市表現較為疲軟的三四線城市，對於是否放鬆樓市調控政策，也開始變得更為謹慎。例如，河南開封稍早前在取消限售令不到24個小時，就撤回了「取消限售」的政策，以致「政策一日遊」的現象再次上演。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，政治局會議的表述含義在於，部分經濟下行壓力大的城市，不能直接放鬆房地產政策。「近期有部分城市的房地產政策略有鬆動，但最後被叫停，這也使得大家產生了一個疑問，即經濟下行壓力大的時候，房地產政策到底是趨緊還是趨鬆呢？此次中央政治局會議的定調，說明單純因為經濟下行壓力大而盲目鬆綁樓市，以刺激的手段來對待房地產，基本上是行不通的。這至少說明三季度各地政策鬆綁的可能性幾乎為零了。」嚴躍進說。
嚴控熱錢流入
中原地產研究中心統計數據顯示，2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。另有數據顯示，2019年以來，相關部門已經出台了15次針對房企資金鏈收緊的政策，包括收緊房地產信託、嚴控房企發外債等。分析人士指出，在強調「房住不炒」的思路下，預計下半年樓市調控政策仍將趨嚴，房企融資渠道仍將繼續全面封堵，金融體系流入房地產將被嚴格控制。
中國銀保監會主席郭樹清前不久在陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產金融化問題。他提到，近些年來，中國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。
實際上，在金融政策層面，在此次中央政治局會議明確表態前後，中國人民銀行一周之內兩度提及要嚴控信貸資源流入房地產市場，要求各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。隨後，有部分城市的房貸額度和利率出現收緊的跡象，比如杭州多家銀行開始上調房貸利率，首套基準從5%上浮至8%或者10%。
接受本報記者採訪的中原地產華南區總裁李耀智認為，整體而言，房地產調控政策依然偏緊，金融政策方面料將會加強，不排除部分城市的按揭貸款利率會陸續上升，同時也將在限價層面做文章，加強現時的調控政策。「中國政府在這段時間擔心『炒房』等投機現象會死灰復燃，因此會繼續加強樓市調控政策，向外界強調『房住不炒』的概念。」李耀智說。
房企未來強者恆強
從嚴控商業銀行、信託、租賃等金融機構資金流入房地產，到暫停部分房企境內發債、ABS融資，再到嚴控房地產信託規模、限制房企發行外債等來看，房企的融資渠道在全面收緊，很多房企有苦難言，陷入四面楚歌的境地。而在融資渠道收窄的背景下，房企的融資成本也在快速上升，本身造血功能不足的中小房企，則面臨?資金鏈斷裂的局面，最終難逃黯然離場的命運。數據顯示，截至7月24日，今年全國共有274家房地產企業宣告破產清算。相比去年一年破產的458家，今年房企破產的速度在明顯加快。
一邊是融資渠道的全面收緊，一邊是債務壓頂，房企的「苦日子」或許還在後頭。恆大研究院數據顯示，截至2018年底，房企有息負債餘額為20.3萬億，預計將在2019年至2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億。
此外，在中美貿易摩擦不斷升級的背景下，人民幣兌美元匯率貶值壓力徒然增加，對於此前海外發債的房企而言，還債所需的本金和利息將更多。Wind數據顯示，2019年至2021年，地產企業海外債券到期規模都在200億美元之上。其中在2019年房企海外債到期數量66隻，到期規模237.57億美元，到期規模同比2018年增加30.91%。
李耀智指出，在目前整個大環境對房企不利的背景下，未來破產倒閉的房企還會更多，主要集中在中小型房企上。而通過併購重組等手段，未來整個市場將會出現「大者越大、強者恆強」的局面。
李非也持同樣觀點。他提到，房地產躺?賺錢的暴利時代已成過去時，整個行業不得不面臨重新洗牌的局面。「那些條件不夠好的房企，因資金鏈承壓而斷裂，最終將難逃退場的命運。」
下半年轉冷概率大
今年上半年，在「房住不炒」和「因城施策」的調控背景下，全國房地產市場保持平穩發展，房地產銷售熱度有所減退，銷售面積、金額累計增速雙雙回調。國家統計局公布的數據顯示，今年上半年，全國房地產開發投資同比增長10.9%，增速比1月至5月回落0.3個百分點；商品房銷售面同比下降1.8%，降幅比1月至5月擴大0.2個百分點；房地產開發企業到位資金同比增長7.2%，增速比1月至5月回落0.4個百分點。
在今年3、4月，部分城市的房地產市場一度出現「小陽春」的局面，但隨?調控政策的不斷收緊，這種態勢並沒有持續太長的時間，樓市整體疲軟的態勢明顯。分析人士認為，在一二線熱點城市，由於市場需求仍然較為旺盛，迅速降溫不太可能會出現。但對於三四線城市而言，出現交投回落、樓價下跌的情況不可避免。一方面是前期已經透支了部分需求，而在棚改貨幣化安置比例下降的情況下，市場大概率會轉冷，甚至不排除遭遇「寒冬」的可能；另一方面是，在以穩為主的調控手段下，地方政府不會允許樓價的快速下滑，從而出台「限跌」的調控政策，這無疑會對市場的成交量將會受到很大的影響，「有價無市」的情況或是普遍存在的現象。
在中美貿易摩擦不斷升級的背景下，中國經濟下行壓力不斷增大，但中央排除了將房地產作為短期刺激經濟增長的手段，這意味?各地的樓市調控政策很難出現放鬆的情況。分析人士指出，中央的表態已很明確，外界不應該抱有過多的幻想，未來樓價暴漲的局面將不復存在，樓市將逐漸從投資功能回歸至居住功能。而在「房住不炒」的背景下，預計下半年的樓市將會繼續走弱。
