第三季度，調控政策層面，中央政治局會議明確提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，意即「四限」調控仍將從緊執行，「房住不炒、因城施策」政策主基調未變，熱點城市調控政策再升級，大連、洛陽等加碼調控；信貸資金層面，央行降準釋放長期資金9000億元人民幣，信貸環境整體趨向寬鬆，但涉房信貸將適度收緊。央行發布貸款利率定價新機制——LPR，貸款利率中樞將下移，但房貸利率卻恐將易漲難跌。
其他制度性建設方面也有創新，如上海自貿區新片區規劃落地、深圳上升為「先行示範區」。財政支持北京、上海、長春等16城發展住房租賃市場。新《土地管理法》規定集體建設用地入市，有望成為未來供地潛在增量，其對發展租賃、商業大有裨益。
行業全年銷售料將持平
第三季度，內地樓市調控依舊從緊，熱點城市調控政策再升級，多城商品房銷售熱度繼續減退，7至8月市場穩定，中西部成為目前主要的成交支撐。房企投資開發熱情依舊高漲，累計增速依然維持在10%以上，土地購置面積累計增速回升3.8個百分點。融資收緊背景下房企到位資金增速持續減少，制約新開工面積累計同比增速降至8.9%的年內低點。
雖然當前宏觀經濟形勢比較嚴峻，但基於中央政治局的強調——不將房地產作為短期刺激經濟的手段，樓市「穩字當頭」依然是主基調，短期內城市市場波動也會相對頻繁。我們對後市作出如下判斷：
一是銷售面積、金額增速將保持平穩，全年銷售規模有望持平。基於目前整體市場情況，核心二線依舊保持一定的市場熱度，加之四季度房企周期性加大推盤供應，加大促銷力度以回籠資金，整體成交仍將有望小幅回升，最終全年銷售面積有望持平、金額還將微增。
二是新開工面積增長動力略有不足，一方面即將到來的冬季，許多北方城市會迎來停工期，對新開工等指標會產生一定負面影響；另一方面受到房企到位資金減少，融資難，資金面趨緊等因素制約，新開工面積增速也難有亮眼表現。
三是土地購置面積同比增速仍將維持小幅波動，低位徘徊。主要源於近期土拍市場的流拍率也有上升趨勢，多數房企的拿地態度依舊審慎，尤其是對於核心一二線城市的高價地塊，已有「無人問津」的現象，後續房企更會聚焦高性價比地塊。
四是基於房企融資持續緊張，土地購置後繼乏力、新開工和施工面積增速持續回落等因素影響，房企開發投資額料將高位回落，累計增速也將繼續收窄。
年末市場熱度料低位延續
2019年第三季度，土地市場形勢較二季度更加嚴峻，融資環境越發收緊，企業拿地態度轉向審慎，市場整體環比量價齊跌，各能級城市表現也不盡相同。
結合政策層面來看，無論是調控政策還是信貸政策，未來放鬆的可能性較小。尤其是在融資環境持續收緊的背景下，第四季度的地市運行大概率會延續第三季度的低熱度。
雖然《土地管理法》修訂案掃平集體建設用地入市的法律障礙，未來土地供應渠道將更加多元化。但集體用地並不能建造銷售型商品住宅，土地供應量短期內也不會藉此回升。
價格方面，第三季度地價已經有所回落，各能級城市地價也呈現環比下滑趨勢，除了成交結構變動的影響外，融資收緊、企業拿地態度轉向更加謹慎是更主要的原因，但當市場的調整期度過後，整體地價將會再趨於平穩，土地流拍現象也應該會有所好轉。不過，優質地塊的價格將會繼續走高。
成交規模方面，前三季度成交量同比降幅比上半年再擴大1.1個百分點，主要是成交主力三四線在自然資源部控地政策的影響下供地量有所減少，流拍率也有所升高。並且在樓市預期並未轉好、三四線庫存壓力可能會重返情況下，四季度三四線城市的土地供應量難以回升至同期水平，預計2019年土地成交規模會較2018年的高位出現一成左右的回落。
最後，我們預計隨大中城市加大對租賃市場的發展力度，除北京、上海外，杭州、南京、合肥等城市也增加了租賃宅地的供應，接下來供應宅地中租賃住宅的比例會有一定的上升。
易居（中國）企業集團研究總監 洪聖奇
