在目前內地政策調控持續、企業規模增長放緩、龍頭房企提質控速、追求高質量增長的行業發展趨勢下，房企一味追求全口徑銷售規模的時代已經過去。與此同時，地價高企，拿地難度和開發風險不斷加大，房企間的合作開發已成為常態。基於當前合作情況的增多，房企銷售操盤口徑和權益口徑更能反映企業自身營銷、運營及投資能力。

 

　　合作開發可降低風險

 

　　近年來，內地房地產行業整體的項目合作開發趨於常態化，各種合作模式也日漸成熟。在行業增速放緩、企業維持業績規模高增長難度增加的背景下，合作開發對於房企而言有降低開發風險、助推全口徑業績增長、提升自身產品力等諸多益處。

 

　　(1)撬動更多優質資源，實現全口徑銷售規模增長。目前，合資拿地、項目收併購以及集團層面的戰略合作等模式，已經成為規模房企獲取項目資源的重要途徑。房企通過合作開發可以用更少的資金撬動更多優質資源，實現全口徑業績規模的持續增長。

 

　　(2)更高效地獲取土地，助力企業推進全國化布局。對於在全國化擴張進程中的規模房企而言，通過與擁有優質土地資源的中小房企或有局部區域資源的區域性房企合作，可以更高效地獲取土地，在降低土地成本、減少擴張風險和資金壓力的同時，最大化發揮企業自身的品牌價值、達到雙贏的效果。

 

　　(3)開發職能層面優勢互補，提升企業自身產品力。在項目合作開發中，房企可以通過各自開發職能專業層面的優勢互補，在降低開發成本的同時，提升項目整體的產品競爭力以及抗風險能力。如融創通過與綠城的合作，近年來融創的產品力有很大的提升，躋身一流房企之列。

 

　　(4)小股操盤、代建成為部分房企的重要競爭力。在以輕資產輸出為主要模式的合作開發中，部分操盤能力、項目管理能力較強的房企，通過成熟的品牌輸出體系發揮自身優勢以滿足規模擴張和盈利增長的需求。如朗詩近年來小股操盤項目較多，其綠色節能建築的打造能力和服務為朗詩帶來了多樣化的投資收益。

 

　　三種統計口徑

 

　　隨着房企之間項目合作開發的增加，目前行業內在統計房企銷售業績規模的過程中，根據企業在不同項目中所扮演角色以及所佔股權比例大小的不同，主要有全口徑、操盤和權益三種口徑。其中：

 

　　(1)全口徑是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。全口徑榜反映的是企業的城市布局規模和項目拓展能力。

 

　　(2)操盤口徑是以企業操盤為口徑，即合作開發項目的業績僅歸入實際操盤的企業。企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中，操盤口徑更注重反映企業的營銷和操盤能力。

 

　　(3)權益口徑是以企業股權佔比為口徑，即將合作開發項目的業績按照股權佔比計入相應企業。權益口徑數據不包括母公司以及關聯方權益、員工跟投部分，權益口徑更注重反映企業的資金實力與投資能力。

 

　　不再追求全口徑銷售規模

 

　　據統計，目前上市房企在月度營運數據及財務報告中進行業績披露時，絕大多數房企以全口徑銷售金額、面積為主流，僅小部分房企選擇使用權益或操盤口徑。但基於目前行業項目合作開發日趨常態化，銷售操盤口徑和權益口徑更能反映企業自身的營銷、運營及投資能力，應受到更多的關注。

 

　　同時，從企業自身運營及未來發展的角度出發。在目前政策調控持續、企業規模增長放緩、龍頭房企提質控速的行業發展趨勢下，房企一味追求全口徑銷售規模的時代已經過去。規模房企的視線更應該專注於企業自身運營管控及產品力的提升。

 

　　易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇

 

　　(逢周二刊出)