又到年底，各行各業進入盤點和總結的時刻。就房地產行業而言，在「房住不炒」的調控思路下，2019年內地房地產市場整體穩中有降，全年經歷了「春暖、夏涼、秋寒、冬溫」的過程。而在「因城施策」的調控思路下，各地方政府則靈活地對樓市政策做出調整，包括形式各異的人才新政，「搶人」進入白熱化階段。對於房企而言，2019年是頗為艱難的一年，市場的普遍降溫、融資渠道的全面收緊等，持續對它們造成殺傷，有超過400家中小房企在市場低迷中不幸倒下。展望2020年，樓市「穩」字當頭，「房住不炒」基調將不變。香港商報記者 朱輝豪
「房住不炒」主基調不變
今年四季度以來，內地房地產市場似有回暖跡象，在部分城市相繼放鬆調控政策的帶動下，市場觀望者開始陸續進場，壓抑已久的樓市一時間變得燥熱起來。有投資者相信，地方政府迫於穩增長的壓力，正或明或暗地放鬆樓市調控，調控政策有實質性鬆綁的可能。特別是在12月6日召開的中央政治局會議沒有提及房地產之後，市場持這種觀點的人開始增多。
然而，在今年的經濟工作會議上，「房住不炒」再次被重申，穩字當頭的「風向標」依然沒變。但實際上，「房住不炒」的調控思路貫徹2019年全年，4月19日召開的中央政治局會議重申「房住不炒」的政策主基調，今年7月份召開的中央政治局會議更是提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。
在「因城施策」的指引下，2019年可謂房地產調控的密集之年，「一城一策」成為各地方政府文件中的高頻詞彙，各地方政府「伺機而動」，相繼推出了一系列調控政策，當中既有放鬆，也有收緊，整體調控力度較往年加大。據中原地產的統計，2019年1月至11月，各地出台的房地產調控政策達554次，比2018年同期增加了30%(去年全年為450次)，頻率為歷史最高。其中，僅11月就有72次政策調整。
中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受本報記者採訪時表示，就調控政策來講，雖然今年的調控次數比較多，但調控的方向、內容、力度因城而異，總體是緊貼?國家的大的住房政策，同時也與地方政府各個階段的宏觀經濟形勢掛鉤。
「整體而言，2019年的房地產調控政策呈現出『緊中有鬆』的格局，有的地方放鬆調控，有些地方則加大了調控力度，整體在落實『房住不炒』和『因城施策』的調控政策。」宋丁說。
數據疲軟 多地推一城一策
不過，值得注意的是，在今年各地眾多的調控政策中，不乏形式各異的「搶人政策」。為了爭搶人才，各地可謂高招頻出，包括調降人才購房門檻、「租房落戶」「購房補貼」等，一系列競爭性的人才政策令外界目不暇接。《2019人才政策與安居就業報告》顯示，2019年，全國已有百餘城出台了人才政策，其中不乏常規的落戶和補貼，更有城市還出台了個性化的政策。相關數據還顯示，全國累計超過20城在11月發布各類人才政策，在佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有與人才購房資格、購房補貼的相關內容。
分析人士指出，各地爭相出台人才政策，不排除是借機變相放鬆樓市調控政策，一方面是「搶人政策」降低了購房門檻，使得符合資格的剛需購房者增多，能有效帶動成交量的上升;另一方面是，吸引人才進駐，既為當地經濟發展注入動力，也為未來市場的發展帶來機遇。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向本報記者表示，2019年，國內整個房地產市場經歷了一輪先升溫，後政策打壓，然後市場降溫的過程。但總體上來講，整個市場體現了穩定的導向，尤其是樓價方面不能過快上漲，也不能過快下跌。而各地密集出台的各種政策，實際上充分體現了「因城施策」、一城一策的導向，出發點仍是維穩樓市。
嚴躍進認為，2019年房地產市場總體上以降溫為特徵，但絕對不悲觀，即呈現了「不卑不亢」的狀態。「部分數據即便是降溫了，也沒有預期的大幅度或斷崖式下跌的現象，這說明房地產市場總體上有韌性，這也體現了房地產市場穩定的導向。」
樓價方面，嚴躍進指出，2019年，房價數據總體上體現了漲幅收窄但沒下跌的特徵，一方面是目前房價指數和房屋成交均價的增幅小幅回落，這和市場交易降溫等因素有關，但部分項目的地價成本較高，難以真正下跌。另一方面，城市分類上看，西南市場應該是最熱的，其次是西北市場，但兩者上漲的邏輯是不同的。西南市場受益於交通建設和省會城市擴張等因素，房價容易上漲，而西北市場和補漲的因素有關。
談及2019年內地房地產市場的走勢，宋丁表示，在今年一季度，全國房地產市場有所回暖，特別是春節過後，房地產調控政策出現了一定程度的放鬆，3月和4月份，樓市經歷了一段「小陽春」。在此之後，房地產調控政策再次收緊，各地密集出台調控政策，第二季和第三季度的樓市整體偏冷。直到今年四季度，全國樓市又出現了回暖跡象。「房地產市場的走勢跟調控政策密不可分，2019年的調控政策出現了『鬆-緊-緊-鬆』的過程。」宋丁說。
日子難熬 房企資金壓力大
對於房地產開發商而言，2019年是頗為艱難的一年。房地產市場整體銷售遇冷，令房企資金回流壓力大增。而在「房住不炒」整體調控的思路和防範金融風險的背景下，房企今年的融資渠道全面受阻，相關部門一方面嚴控商業銀行、信託等金融機構資金流入房地產，另一方面也暫停部分房企境內發債、ABS融資，限制房企發行外債。
在全國樓市整體遇冷和房企融資渠道全面收緊的情況下，房企的日子普遍不好過，今年破產倒閉的房企相對也在增多。據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒閉破產，創下歷史記錄。
宋丁指出，房企融資渠道收緊，對房地產開發商形成較大的資金壓力，導致房企倒閉重組的案例有所增多。在這種情況下，房企應做出戰略性的調整，比如實施戰略上的收縮，在缺少資金支持的情況下減少拿地;再比如，可以在人事上做出調整，減緩資金的支出壓力。
嚴躍進指出，2019年房企資金面以收緊為主要特徵，也體現了房地產金融市場去槓桿的導向。他提到，2019年5月份二線城市地王現象有所增加，政策再迎拐點，包括海外融資、信託融資和銀行貸款等明顯收緊，對房企資金面形成較大的壓力，資金狀況在5月份就開始惡化。不過，房企房屋銷售的資金回籠狀況相對不錯，個人按揭貸款撥付的資金貢獻力度強化，此類資金和銀行貸款規模相當，同時約佔房企到位資金的15%。
嚴躍進還表示，房企「戰略」悄然改變，其中「戰」是指降價促銷回籠資金，而「略」是指減少投資拿地和放緩新開工節奏等。此外，房企面臨的資金壓力比庫存壓力、政策壓力更大，同時此類壓力過去僅停留在中小房企，而現在大型房企也面臨，尤其是高價拿地王的企業更是如此。
「穩」將延續至2020年
儘管一些地方的樓市在3月、4月出現過「小陽春」在11月份出現了「小暖冬」，但在「房住不炒」整體調控思路下，2019年全年，國內房地產市場整體以降溫為主，「有價無市」成為很多地方城市樓市的真實寫照，不少專家學者認為這種態勢仍將在2020年延續。
「從大的格局來講，明年將延續今年的情況，『房住不炒』仍會主基調，調控政策將是差別性的有鬆有緊。」宋丁說，大的方向不會變，房地產市場在不同的階段，以及不同城市，會有差異化的表現，但總體的方向是市場的穩定。
今年的中央經濟工作會議重申「房住不炒」，堅持全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，以促進房地產市場平穩健康發展。對於明年樓市走勢，嚴躍進預計，2020年有望走出2019年的相對低迷，尤其是藉助外部環境的改善和放鬆，預計部分指標有轉負為正的走勢。另外，供需兩端也依然有較為積極活躍的入市意願，這使得房地產市場指標有望重現拐點，這或在2020年下半年才會看到。
