內地房住不炒主基調不變

 

　　浙商銀行向各分支機構下發調整個人貸款政策的通知，明確提出對於「非限購」城市居民家庭購買首套個人住房的首付貸款比例下限從原來的三成調降至二成。

 

　　非限購城市的主體仍然是需求透支、市場承壓的三四線城市，新冠肺炎疫情爆發、返鄉置業受阻更是進一步加劇這類城市市場下行壓力，降低首付比例在短期內勢必有利於擴大需求面、刺激購房消費、避免樓市硬陸。不過，浙商銀行的經營範圍僅覆蓋52個城市，其中「非限購」城市佔口比尚未過半，實際受惠的城市數量並不多。並且，浙商銀行營業網點、房貸業務規模較內地四大行仍有較大差距，政策本身所能釋放出的利好實有限。

 

　　我們認為浙商行還是紹興工行的示範意義較強，但主流城市跟進可能性較低。在「房住不炒、因城施策」的政策大環境下，為了支持疫情之後各地的復工復產，地方信貸政策的確存在適度放鬆空間。目前這一舉措並未被央行叫停，向市場傳遞積極信號，未來不排除其他城市銀行繼續跟進放鬆的可能性，但都在合乎現有的「限貸」政策規定體系下，操作執行層面的變化。

 

　　全面鬆綁限貸恐難再現

 

　　全面鬆綁限貸作為其他政策工具失效後的最後托底，短期內誠然能夠迅速有效激活市場，但長期來看弊多利少。一方面，居民繼續加槓桿購房，居民槓桿率和負債率繼續上升，一旦逼近市場由盛轉衰的臨界點，極易誘發系統性金融風險；另一方面，短期可能刺激部分投資性需求進場，明顯有違「房住不炒」政策主基調以及穩地價、穩房價、穩預期的長效調控機制。

 

　　除此之外，目前房地產市場表現出全國整體性屬性弱化、城市間結構分化的特徵，全盤放鬆 「一刀切」政策顯然與因城施策、精準調控的要求相背離。基於以上幾點，我們認為中央信貸政策中性偏積極。 回看2015年，「330」、「930」重磅政策出台後，房地產市場迅速升溫，一年間居民購房槓桿率（住戶部門中長期消費貸款佔GDP比重）激增近5.5個百分點。2019年，居民購房槓桿率已升至34.36%高位，較2018年增長2.82個百分點，增速未見放緩的同時已逐步迫近預警線。長期來看，過高的居民槓桿率可能對消費和投資產生擠出效應，甚至誘發系統性金融風險。毫無疑問穩槓桿乃至降槓桿是大勢所趨，預計「330」、「930」這類重磅刺激性政策不會重現。

 

　　事實上，近期央行針對房地產領域多次發聲，稱將保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性；財政部、統計局等多部委接連強調「房住不炒」和「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」，銀保監會也提到「銀行放貸要用於企業生產經營活動，而非違規流向房地產」。預示中央調控房地產的決心已定，不會因短期疫情壓力而出現根本性轉變，「房住不炒」的政策主基調未變。

 

　　易居（中國）企業集團研究總監  洪聖奇

 

　　（逢周二刊出）