去年6月以來黑暴嚴重打擊本港經濟，今年初開始的新冠肺炎疫情令情況雪上加霜，亦改變本港零售業生態。當下旅遊業陷入停滯，零售市場陷入寒冬，近月多個國際品牌出現退租潮，先後宣布部分或全線分店結業。分析認為，疫情打擊生意，加上本港租金高昂，是名牌結業的「元兇」，但亦將促使行業重新定位。專家預期，本港的一線街舖和巨舖需求會下降，售價和租金隨之下調。
香港商報記者 小智
疫情令各行各業百上加斤，旅遊及零售業是首當其衝的重災區。旅遊發展局最新數據顯示，6月份訪港旅客約1.46萬人次，按年大跌99.7%，其中內地旅客數字按年跌幅達99.8%至6633人次，非內地旅客亦跌99.3%，每日平均僅約500旅客人次來港。今年上半年訪港旅客數字累計352萬，按年跌近90%。旅客數字急瀉，向來較依賴旅遊業的零售業，慘況也可想而知。
國際品牌爆關店潮
黑暴加上疫情影響，本港失業率升至5.9%，創逾15年以來最高，市民消費意欲變得謹慎。即使滿街的大減價促銷，零售業卻難有起色。政府統計處最新數據顯示，5月份零售銷售額繼續下跌，按年倒退32.8%，其中藥物及化妝品下跌62%；珠寶首飾、鐘表及名貴禮物瀉近七成。
浸大財務及決策學系副教授麥萃才接受本報訪問表示，疫情之下海外旅客消失，而香港零售業主要靠旅客消費，商家認為無利可圖下才決定棄租。他相信情況會持續一段時間，直至全球客運回復正常，業界才有望復蘇。
面對艱難的經營環境，部分承擔高昂租金的零售業面臨結業命運。近月國際時裝品牌便出現結業潮，多個知名國際品牌先後宣布關閉本港部分分店，甚至全線結業，當中不少是巨舖。例如美國休閒服裝品牌GAP據報短期內關閉包括中環及銅鑼灣分店在內的多間本港巨舖；美國內衣品牌Victoria's Secret旗下位於銅鑼灣的旗艦店即將結業，品牌的英國分部早前更申請破產；希臘配飾品牌Folli Follie申請自動清盤，本港十多間分店將會全線結業。在港縮減分店的品牌，還包括瑞士鐘表品牌Swatch、意大利奢侈品牌Prada和Valentino等等。
仲量聯行：舖市不健康
仲量聯行香港商舖部主管唐偉樂認為，本港過去租金太高，現時是讓租金回歸理性的時候。以一線街的舖位為例，呎租高達200元至300元，面積數千呎的巨舖每月租金動輒過千萬元，而部分巨舖所賣產品單價不高，卻負擔昂貴租金，情況並不健康，即使沒有疫情和社會事件，店舖亦未必有盈利。
唐偉樂補充指，要期望業主大幅減租不是容易的事，因貿然大幅減租可能令物業價值被調低，也可能被銀行要求提早還款，非單純租金上的考慮。
一線街舖巨舖需求下降
對於零售業前景，普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典相信，日後零售業會重新定位，商業運作模式可能發生改變，包括發展線上生意，同時線下生意的舖位亦未必設在一線街區，因日後實體店的功能更多是提供產品使用體驗，而非銷售。他又指，作為國際品牌，未來可能會拓展區內其他更多市場，以彌補香港旅客減少帶來的影響。
麥萃才亦認為，未來零售業生態會發生改變，以大型國際品牌為例，「它可能不再需要這麼大的巨舖，其實巨舖不一定直接做零售，某程度上是做品牌推廣，香港的舖租高昂，很多根本不能收支平衡，巨舖的作用更多是提高知名度。當品牌已為人熟知，店舖可以只作為試點，讓消費者了解產品，因此不一定再需要巨型的店舖。零售企業專注拓展線上業務，某程度降低對商舖的需求，而近季一線商區的『吉舖』增多、租金大幅下跌，正反映零售業生態的轉變」。
零售結構方面，麥萃才相信，疫情過後，非必需奢侈品品牌會減少，相反會有更多基本生活用品店舖，滿足本地客需求。
麥萃才：收支不平衡致結業
不過，專家看法分歧。有分析認為本港一線街區租金貴絕全球，乃導致國際品牌結業的一大因素，麥萃才並不完全認同。他指出，商戶結業有多方面原因，包括租約期滿、破產或清盤等等。
「正常情況下，租金成本佔零售商戶整體收入約兩至三成，另外僱員費用可能又佔一部分。問題在於租金沒有彈性，商戶須按照租約交租，但人手卻可以調撥，甚至可以裁員，變成租金是一個固定成本，令企業在收入近零之下，無辦法盈利。」麥萃才續說，租金佔比兩至三成屬合理水平，因此租金不是一個根本性問題，更多是疫情導致收支不平衡，才導致結業。
國際物業顧問高力國際早前發表報告稱，零售市道於第二季持續受壓，預計一線街舖的租金按季下跌9.3%，今年全年街舖租金按年跌33%。
高力國際商舖服務高級董事吳凱寧表示，疫情反彈導致零售業需要更長時間才能回復正常，預計零售業至年底都依然困難，情況或將於2021年上半年一直維持。她又指，大型零售店舖租金壓力相對較大，可能出現商戶上半年商討續租，到下半年便擱置討論、索性關店的情況出現。
