去年受疫情及封關打擊，香港商舖市場經歷幾十年來最慘淡的市況，租售價格大跌空置率急升。農曆新年過後，抗疫漸見曙光，疫苗陸續抵港，加上港府即將向每名市民發放5000元電子消費券，利好零售市場氣氛，近期商舖市場傳出多宗大額成交。地產界人士指出，有資金資深投資者開始入市掃貨做春江鴨，反映其看好通關後，本港商舖租金回報有望止跌回升。
香港商報記者鄭珊珊
2月份共錄得約111宗商舖買賣成交，涉及總金額約21.76億元，按月分別下跌12.6%與7.6%。今年1月則有127宗成交，成交銀碼累計23.6億元。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，2月份的成交宗數和金額較1月份均有減少，是因為2月份正值農曆新年假期，今年投資者未能外遊，但始終假期部分工作必定會暫緩，加上2月份日數短，因而令整體成交量比1月回落。
2月商舖成交額按年升1.64倍
潘志明續說，市場買賣情況及買家心態已見持續升溫。雖然按月表現稍遜，但今年2月成交宗數和金額，較去年同期的56宗成交及涉資8.24億元，分別按年勁升49.55%及1.64倍。
農曆新年過後，商舖市場傳出多宗大額成交。老牌地產商裕泰興家族成員羅守輝，近期以6280萬元買入九龍城福佬村道15號泰然樓地下、1樓和2樓，合共實用面積逾4500呎。上址去年8月中開始放售，負責代理銷售的中原(工商舖)商舖部副分區營業董事陳毓龍透露，泰然樓的3層巨舖，地下面積約1463平方呎，1樓面積約1567平方呎，2樓面積則約1528平方呎，項目總面積約4558平方呎，原本意向價9000萬，以交吉形式出售。是次成交意味羅守輝的接手價較業主叫價低逾三成，相當於每平方呎樓價13778元。據悉，原業主1993年5月以2100萬元買入。
天后商舖1.3億元易手
位於天后英皇道14號僑興大廈的商舖，成交金額更高，據悉於2月22日以1.3億元易手。有關商舖是僑興大廈地下E、F、J舖，總面積6971平方呎，每平方呎成交價約18648.69元。在今天香港住宅新盤呎價動輒萬元起跳，上述兩宗商舖成交呎價僅萬多元，可說相當「抵買」！不過，據地產界人士指出，現時肯入市掃商舖的投資者，最重視舖位租金回報率。事實上，市場上不少連租約放售的商舖租金回報都有相當水分，真正有高租金回報的商舖並不多。
資深商舖投資者李根興透露，筲箕灣金華街23號地舖，最近以約5700萬元成交，討價還價過程「非常反覆，終於賣出」。該舖建築面積約1000平方呎，門闊約77呎，現時租客為凍肉及菜檔，月租12萬元，回報約2.52厘，市傳是租客買入地舖自用。原業主在1992年以450萬買入，是次出售該舖勁賺5250萬元，持貨29年賺了11.67倍。
美聯工商舖(459)行政總裁黃漢成指出，近來商舖成交主要位於核心區，這一輪外出覓貨的買家大多是傳統資金、本地資金，甚至是老牌家族，對於他們而言，現在商舖屬於「平嘢」。而且，他們偏好核心區，例如尖沙咀、銅鑼灣的舖位，多數想用來收租，目前租金水平已見谷底，不少投資者預計市民大規模接種疫苗後便會通關，屆時租金回報就會反彈。
消費券亦牽動舖市
不過，要本港商舖市場全面復蘇，零售業恢復至關重要。美聯工商舖曾公開建議政府派發消費券，最新財政預算案也提出向每名合資格的18歲或以上香港永久性居民及新來港人士，分期發放總額5000元電子消費券，鼓勵及帶動本地消費。
黃漢成表示，歡迎港府從善如流，派消費券將刺激本地消費及經濟，可以讓更多中小企直接受惠，提振經濟及穩定就業。他預期，目前價格最為低殘的商舖物業，將會出現可觀的反彈。
他又稱，相信香港與內地恢復正常通關後，經濟及投資市場運作隨之恢復正常，工商舖各板塊將可望回穩。他又估計，本港零售銷售額全年約4000億元，按年上升約23%。他預期，商舖市道有望價量齊升，屆時舖位租務個案也將會增加，舖位空置率將回落，今年商舖成交量由原先估計按年上升四成至五成，增加至按年上升六成至七成，全年約1700宗至1800宗。
黃金地段商舖放盤量增
近期商舖市場正悄悄起動，部分黃金地段的商舖亦罕有放售。中原(工商舖)商舖部高級分區營業董事鄭莉澄表示，本港首批疫苗已經開始接種，是令人振奮的消息，抗疫生活已持續逾一年，市民對恢復正常生活期待已久，一旦疫情受控，消費力有望一觸即發，預料屆時舖市將直接受惠。相信會有不少投資者趁這段時間加快入市步伐，而今番舖位連穩健租約出售，料會獲不少買家積極洽購。
中原(工商舖)新近獲業主委託，獨家放售灣仔道218至220B號利昌大廈地下A號舖，業主叫價約6000萬元。鄭莉澄表示，該舖面積約1030平方呎，現時以平均呎價約5.82萬元放售。連租約出售，租客為臘味飯店「蛇王易」，月租約12萬元，租期至2023年底，屬穩健收租選擇。
有知名食店租戶
「蛇王易」是銅鑼灣波斯富街前知名食店「蛇王二」的原班人馬，在舊店已經營逾40年，有本地熟客支持，更是遊客朝聖之地，以業主叫價估算，租金回報約2.4厘。此外，該地舖位處商廈群，周邊有知名商業大廈如集成中心及北海中心等，亦有酒店及多所學校，人流不俗，包攬多類型消費群。
蛋糕店逆市擴充
據美聯工商舖資料3月中的報告指出，由於現時本港核心區街舖租金已大幅回落，近期有知名蛋糕店趁機擴充，承租多個市區街舖，成為「逆市奇葩」。近半年四核心區台式古早味蛋糕店增加至少3間，有古早味蛋糕店進駐，也令部分主要街道租戶組合更多元化。古早味蛋糕店過往較常出現於民生區，主要是由於民生區舖租較低及有鄰近住宅區消費支持。美聯工商舖資料研究部資料指出，古早味蛋糕店最近承租了銅鑼灣利園山道29-33號麗園大廈地下H號舖，月租約12萬元，舊租客為去年初承租的利是封店。
另外，旺角登打士街44-46號恒隆大廈地下3及4號舖，為彌敦道單邊舖，早前也獲古早蛋糕店承租。
商舖租金短期難回升
2月份港島中西區商舖租務成交轉趨活躍，中環擺花街18至20號嘉寶商業大廈高層地下8號舖，面積1036平方呎，最近以月租3萬元租出，平均呎租僅28.96元，平過租寫字樓。上環蘇杭街103號地下連閣樓，面積1670平方呎，近期亦以月租7.1萬元租出，呎租42.51元。另外，西營盤第三街56至72號商舖，面積900平方呎，最近以8萬元月租獲承租，平均呎租88.89元。
舖市最差時間已過去
星展香港房地產業分析師丘卓文說，本港市民開始接種新型冠狀肺炎疫苗，市場同時寄望今年通關，相信零售物業最差時間已經過去。由於去年零售租金按年跌30%，亦較高峰期跌約70%，租金再下跌空間有限，預期今年趨向平穩。
但疫情或改變內地客消費力，相信旅遊旺區商場、商舖租金，短期難重返2019年高位。丘卓文說：「很多奢侈品牌都整合，可能在香港以前有五、六間舖，現時可能尖沙咀一間、銅鑼灣一間、中環一間，即使通關亦不代表它們會重新增加分店數目。簡單來說，當所有事正常化後，平均租金應該會較以前有一定距離。」
