【理財信箱】港銀大灣區樓按息率逾3厘

　　平過內地一半

　　香港樓價「離地」，隨著香港連接內地交通日漸發達，加上內地樓價相宜，以及大灣區置業政策放寬，吸引不少港人轉戰大灣區內買樓。有見及此，近年本港銀行開始為港人提供大灣區按揭，在香港承造大灣區物業按揭，可享比內地更低的息口，甚至可在不通關的情況下，完成買賣交易。

　　香港商報記者志成

　　特首林鄭月娥在2019年底宣布，為港人爭取到在大灣區置業可以免卻社保等多項購房限制，無奈其後疫情突襲，令香港與內地超過一年時間無法正常通關。有機構數據指出，2020年受疫情影響，港人大灣區置業成交宗數按年大跌近五成，至約16100宗。不過，若今年下半年兩地往來恢復正常，市場購買力釋放，一手物業成交量料按年增加25%，達2萬宗。

　　港息港元結算可避匯率波動

　　據本報觀察，現時本港多間銀行均有提供大灣區按揭，包括中銀香港(2388)、建設銀行(939)、工銀亞洲、中信銀行(國際)、東亞銀行(023)等等。在香港承造大灣區物業按揭主要有三大優勢，包括低於內地的按揭息率、港元還款避免匯率波動，以及一站式在港辦理按揭及完成物業買賣手續。即使疫情導致無法如常通關，也不會打亂置業步伐。

　　按揭息率方面，一般與香港最優惠利率掛，即俗稱P按。部分銀行提供按息為P減2厘，以P為5.25厘計算，即實際按息可低至3.25厘，比一般內地承造按揭的息率(約5至6厘)為低。銀行最高可承造六至七成按揭，供款年期最長可承造25至30年。

　　另外，最終批出的按揭貸款會以港元結算、港元還款，還款時可以避免匯率波動，並直接透過香港銀行戶口每月還款，免卻匯款程序。

　　內地與香港未恢復正常往來情況下，在香港承造大灣區物業按揭的另一好處，是毋須離港親赴內地。準買家可在本地銀行及律師行協助下，一站式在港辦理按揭申請及完成物業買賣手續。

　　指定發展商項目方合資格

　　經絡按揭轉介首席副總裁曹德明接受本報訪問表示，雖然去年疫情導致香港與內地通關受限，但該行去年有關大灣區按揭的申請量較2019年大增3倍，今年以來大灣區按揭申請宗數亦較去年增長逾四成，主要受惠低基數。此前，內地政策未放寬港人大灣區置業限制，本港亦較少銀行可承造大灣區物業按揭，但近年香港銀行逐步放寬大灣區物業按揭服務，而且銷售大灣區物業的代理增加，都帶動申請個案上升。

　　對於有興趣在大灣區置業的港人，曹德明提醒，只有指定發展商的項目，香港銀行才會承造按揭，並主要局限於一手住宅或樓花，公寓(商用性質)及二手物業則未必接受，有意在香港申請按揭的準買家可向代理查詢。他又預期，若年內兩地通關，相信今年申請宗數有望維持高增長，內地樓價較香港低，加上港人北上退休可獲政府資助，都支持大灣區物業需求。

　　珠海及中山樓最受港人歡迎

　　根據交易流程，銀行批核按揭申請後，緊接會由律師進行樓按交易。曹德明指，即使兩地暫時未能通關，但準買家仍可在香港完成餘下買賣手續，客戶向發展商落訂，並簽署臨時買賣合約後，其後工作便可委託香港律師行進行，包括進行不同文件的委託公證。他提醒，客戶必須選擇內地認可的律師，即有「中國委託公證人」資格的律師行進行。

　　曹德明表示，珠海、中山物業尤其受港人歡迎，合共佔該行所有申請約六成，主要得益於兩地與香港的交通便利，而且生活文化與香港近似。

　　不過，有業內人士提醒，如果港人是透過內地地產代理置業，疫情封關期間要多加注意，避免「中伏」，例如不要輕易把個人姓名及電話號碼告訴內地地產代理，因根據內地法規，代理只要將客戶姓名及電話號碼報備到發展商，就能成為該客戶一個月內的獨家代理，但服務質素未必有保障。另外，客戶也不應輕易向地產代理付款鎖定房源用的訂金或所謂誠意金，因可能難以退回，以及透過銀行以外的機構，如找換店匯款首期等，雖然手續費較平，但存在一定風險。

　　今年大灣區樓價或升5%

　　事實上，大灣區物業之所以受港人歡迎，除了用作退休自住，也不乏投資價值。最新數據顯示，反映大灣區11個城市住宅樓價表現的「中原大灣區指數」，3月份報125.51，按月升2.02%，連續3個月創出歷史新高。

　　中原旗下香港房友圈預計，今年內可望通關，若兩地往來回復正常，成交量亦會有所上升，預期港人大灣區購買物業成交宗數較去年上升25%，大灣區物業平均價亦會較去年增長5%。

　　中原按揭董事總經理王美鳳表示，今年疫情清零在望，預期通關後港人於內地購房需求增加，料未來會有更多香港銀行發展提供內房按揭，並延伸至更多內地城市。